Запрет ЦБ РФ на околонулевые ставки выровняет цены на недвижимость

ЦБ РФ анонсировал регуляторные меры, которые позволят купировать риски ипотеки с субсидией от застройщика, выданной по экстремально низким ставкам, говорится в докладе для общественных консультаций , подготовленном Банком России.

В частности, рассматривается введение повышенных макропруденциальных надбавок, а также увеличение объема резервирования, если эффективная ставка ниже рыночного уровня.

Описывая возможные макропруденцильные меры, ЦБ называет два возможных варианта:

• Введение повышенных надбавок (например, 100%) для первоначального взноса на уровне 10–20% (то есть LTV в диапазоне 80–90%). Такая мера будет воздействовать на рискованные практики ипотеки на первичном рынке, поскольку большая часть таких кредитов характеризуется высоким уровнем LTV.

• Выделение «ипотеки от застройщиков» с нерыночным уровнем ставок (с поправкой на ставку субсидирования по госпрограммам) и установление для таких кредитов макропруденциальных надбавок. Эта мера не будет влиять на прочие ипотечные кредиты, но при ее реализации потребуется больше времени для нормативных изменений, в то время как риски будут накапливаться.

Центробанк обращает внимание, что при выдаче льготной ипотеки от застройщика существенно растут кредитный и процентный риски банка. Банк России предполагает введение надбавок к ставке резервирования по соответствующему продукту, которые должны прибавляться к стандартной ставке резерва по ссуде с первого дня ее выдачи.

Основными целями этих надбавок будут:

• повышение устойчивости банков, активно участвующих в программах льготного кредитования от застройщика;

• выравнивание конкурентного поля среди этих банков.

По нашим оценкам, с учетом того, что объекты, продаваемые по сверхнизким ставкам, реализовывались с существенной (от 10% до 25%) наценкой к регулярной цене, фактический запрет на околонулевые ставки выровняет цены на недвижимость, продаваемую по разным схемам, а значит не приведет к снижению рентабельности девелоперских проектов. Однако это может оказать негативное влияние на темпы продаж недвижимости в новых проектах жилищных девелоперов.

На текущий момент в России действуют шесть основных льготных ипотечных программ:

• Ипотека с господдержкой. Программа позволяет заемщикам оформить ипотечный
кредит по ставке не выше 12% годовых на весь срок кредитования при покупке жилого помещения на первичном рынке недвижимости. Максимальная сумма кредита 12 млн руб. – в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и 6 млн руб. – во всех остальных регионах, минимальный первоначальный взнос – 15%.

• Семейная ипотека. Семьи, в которых с 1 января 2018 г. по 31 декабря 2022 г. родился первый ребенок или последующие дети, могут рассчитывать на получение ипотеки на покупку жилого помещения или строительство индивидуального жилого дома по льготной ставке до 6%. Максимальная сумма кредита – 12 млн руб., минимальный первоначальный взнос – 15%.

• Сельская ипотека. Программа позволяет купить готовое жилье или квартиру в строящемся доме, а также участок для ИЖС в сельской местности по всей стране. Процентная ставка – 3%, максимальная сумма кредита – 12 млн руб., минимальный первоначальный взнос – 10%.

• Дальневосточная ипотека. Программа позволяет заемщикам оформить ипотечный кредит по ставке 2% годовых на весь срок кредитования при приобретении или строительстве жилого помещения на территории Дальневосточного федерального округа. Максимальная сумма кредита – 6 млн руб., минимальный первоначальный взнос – 15%.

• Военная ипотека. Программа рассчитана на военнослужащих, которые провели на службе более трех лет. Погашение таких кредитов происходит ежемесячно равными платежами в размере 1/12 от утвержденного государством годового взноса, который в 2022 г. составил 311 тыс. руб. Срок кредита – не более 20 лет.

• Ипотека для IT-специалистов. Программа дает возможность работникам IT-сферы оформить ипотечный кредит по ставке до 5% годовых. Максимальная сумма кредита для регионов с населением менее 1 млн человек составляет 15 млн руб., а для субъектов РФ, численность населения которых больше 1 млн человек, – 30 млн руб. Минимальный первоначальный взнос – 15%.