"Циан" продолжает ждать восстановления рынка недвижимости

Мы подтверждаем рейтинг «Держать» для акций «Циан» и сохраняем целевую цену 582,4 руб. на горизонте 12 мес. Потенциал снижения равен 7,9%.

«Циан» нейтрально отчитался за 1П 2025. Компания продемонстрировала заметный рост чистой прибыли за счет отсутствия негативного эффекта курсовых разниц и роста процентного дохода с депозитов. При этом выручка выросла несущественно, хотя и присутствуют признаки ускорения роста во 2К. Тем не менее с текущим уровнем ключевой ставки компания оценена справедливо, но мы допускаем возможный рост акций до конца года за счет ожидания рынком спецдивиденда, который, по нашим оценкам, может составить 130 руб. на акцию (20,5% дивдоходности).

При оценке справедливой стоимости компании мы использовали DCF-модель со ставкой дисконтирования 21,1%. Снижение ставки дисконтирования на 1% увеличивает целевую цену в среднем на 6–7%.

Cian является оператором ведущей онлайн-платформы по размещению объявлений по купле/продаже и аренде недвижимости в России, предоставляющей доступ через веб-сайт и мобильное приложение. Компания выступает ключевым бенефициаром и одним из основных двигателей цифровизации на рынке недвижимости.

По данным «ДОМ.РФ», средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке на первичном рынке жилья в 20 крупнейших российских банках, специализирующихся на ипотечном кредитовании, за январь — август 2025 года упала на 7,5 п. п., до 21,5%. Согласно экспертам на рынке недвижимости, «комфортная» ключевая ставка для оживления рынка недвижимости — 15% и ниже.

Рынок недвижимости показывает признаки восстановления из-за снижения ключевой ставки. На заседании в июне ЦБ снизил ставку с 21% до 20%, а на июльском заседании — еще до 18%. По словам менеджмента, такие действия привели к росту выручки «Циана» в июне на 16% г/г, а в июле — на 30% г/г. Это подтверждает возможность выполнения нашего прогноза по годовым результатам компании.

Бизнес-модель «Циан» обладает сетевым эффектом, который позволяет наращивать выручку при любой ситуации на рынке недвижимости. Два главных сегмента выручки — выручка от листинга и лидогенерации — приносят выгоду и при росте, и при снижении спроса на рынке недвижимости.

За 1П 2025 компания увеличила выручку на 8% г/г, до 6,9 млрд руб. Скорр. EBITDA сократилась на 10% г/г, до 1,6 млрд руб. (рентабельность снизилась на 4,8 п. п.). Скорр. чистая прибыль выросла на 6%, до 1 млрд руб. При этом если взять данные за 2К, то рост выручки составил 11% г/г, а чистой прибыли — 282% г/г за счет избавления от негативного влияния курсовых разниц и роста процентного дохода с «кубышки». Ускорение темпов роста во 2К демонстрирует восстановление рынка недвижимости.

По нашей оценке, общая выплата дивиденда в 2025 году составит более 10,1 млрд руб., или 130 руб. на акцию (20,5% дивдоходности). После 2025 года компания планирует выплачивать в качестве дивидендов не менее 60% от скорр. чистой прибыли.

«Циан» не требуются большие капитальные расходы, так как основной рост бизнеса будет происходить за счет восстановления рынка недвижимости и повышения цен на услуги сервиса. Все капитальные затраты, необходимые для участия в этом росте, осуществлены в прошлые годы. Таким образом, «Циан» способен получать стабильный денежный поток от операционной деятельности и направлять его акционерам.

Среди рисков стоит выделить конкуренцию со стороны экосистемных игроков, сильную зависимость от уровня процентных ставок и фазы экономического цикла.

Аналитический отчет от 10 июля 2025 г.

К каким еще бумагам стоит присмотреться в текущих рыночных условиях? Узнайте на регулярных аналитических вебинарах учебного центра «Финам».

* Цены и другие рыночные данные указаны на время подготовки материала, выпущенного 27.08.2025.