Ставка и недвижимость. Оживится ли рынок жилья?

Объем введенного жилья в России существенно снизился в январе-феврале 2026 года. По данным Росстата, за первые два месяца года этот показатель упал на 31,1%, составив всего 14,8 млн квадратных метров. Многие девелоперы откладывают запуски новых проектов, поскольку доступность жилья для населения на фоне высокой ставки ЦБ и отмены ряда льготных программ снижается, а дополнительное давление оказывают удорожание стройматериалов и дефицит кадров по отдельным позициям.

При этом, по данным «Циана», продажи жилья в новостройках в 1 квартале 2026 года оказались на 7% ниже среднемесячных значений последних двух лет, хотя рост цен замедлился на фоне снижения спроса. Суммарно за первые 3 месяца «квадрат» прибавил 2,8%. Падение продаж на первичном рынке жилья наблюдается уже не первый год, и, как пишут «Известия», больше половины таких квартир не распродается месяцами.

Оживет ли рынок недвижимости после пятничного снижения ставки ЦБ? Начнет ли расти спрос и что будет с продажами? Изменится ли ситуация с ипотекой? Какие перспективы у акций российских застройщиков? В этих и других вопросах Finam.ru разбирался вместе с экспертами.

Снижение «ключа» - позитив для рынка недвижимости

В пятницу, 20 марта, Банк России принял решение понизить ключевую ставку еще на 50 б.п. до 15% годовых, что является позитивным фактором для российского рынка недвижимости, однако говорить о том, что ситуация резко улучшится, пока не приходится. 

Так, аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым подчеркивает, что снижение ключевой ставки обычно способствует оживлению экономической активности, поскольку уменьшает стоимость заимствований, однако текущее снижение на 0,5 п.п. вряд ли станет существенным драйвером для рынка. По мнению эксперта, эффект будет сдержанным из-за все еще жесткой ДКП и сохраняющихся макроэкономических рисков. 

По словам Ирины Ушаковой, старшего директора, руководителя отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP, решение ЦБ стало ключевым сигналом для рынка недвижимости, особенно в условиях накопленного спроса и высокой стоимости заемного финансирования, но эффект по сегментам окажется разным.

Эксперт полагает, что в жилой недвижимости снижение ставки приведет к постепенному оживлению спроса. Между тем на рынке коммерческой недвижимости, как заявляет эксперт, ключевая ставка влияет прежде всего через стоимость финансирования девелоперов и инвесторов, поэтому на фоне снижения можно ожидать более активного возврата к инвестиционным сделкам, особенно в сегментах с устойчивым денежным потоком — складской недвижимости и качественных офисах. Тем не менее, Ушакова отмечает, что восстановление будет постепенным, поскольку инвесторы по-прежнему закладывают премию за риск.

«С точки зрения инвестиций в недвижимость снижение ставки повышает привлекательность этого класса активов по сравнению с банковскими инструментами. Сужение доходности по депозитам и облигациям будет подталкивать капитал в сторону недвижимости, прежде всего арендного бизнеса. В дальнейшем мы можем увидеть рост интереса к готовым арендным продуктам и коллективным инвестиционным форматам», - заявляет Ушакова. 

Снижение «ключа» смещает интерес к более выгодным инвестиционным продуктам. Повысить ваш доход от инвестиций поможет «Финам». Помогаем новым клиентам сделать первый шаг в инвестициях с нами — и сразу получить прибыль. Инвестируйте с ежедневной гарантированной премией 36,6% годовых на ваши активы. 

О том, что бурного ралли на рынке новостроек не произойдет, заявляет и Наталья Мильчакова, ведущий аналитик Freedom Finance Global. По ее словам, снижение ключевой ставки в целом благоприятно для оживления рынка нового жилья, поскольку вслед за снижением «ключа» дешевеет ипотека, а, значит, жилье становится более доступным для покупателей. Как отмечает Мильчакова, спрос на новое жилье в марте-апреле может вырасти, в том числе, как следствие еще прошлого (февральского) снижения ключевой ставки, но бурного ралли на рынке новостроек пока ждать не следует, так как в конце апреля будет еще одно заседание совета директоров ЦБ РФ, и потенциальные заемщики наверняка будут выжидать, пока ставки по ипотеке не снизятся еще больше, чтобы брать кредит под максимально возможно выгодный процент. 

Перспективы спроса и российских застройщиков

По мнению Натальи Мильчаковой, оживление спроса хоть и может произойти в марте-апреле, многие россияне все равно будут выжидать более выгодных ипотечных программ. «Инфляция, хоть и снижается, но медленными темпами, а это означает, что у стоимости жилья в новостройках есть еще потенциал для роста, пусть не более, чем на 10% в этом году, по нашему прогнозу, но все-таки есть. Значит, потенциальные покупатели квартир будут по-прежнему полагаться на льготные ипотечные программы, а те, кто, не подходит под критерии ни одной из льготных программ, наверняка будет дожидаться декабря 2026 года или даже начала 2027 года, поскольку к концу года ключевая ставка упадет весьма заметно, по нашим прогнозам, до 11-12% годовых, и это будет означать, что ставки по рыночной ипотеке тоже подешевеют. Мы ожидаем, что к концу 2026 года ипотечный кредит можно будет взять под 15-16% годовых, это, конечно, тоже высокая процентная ставка, но в настоящее время ставки по рыночной ипотеке превышают 20% годовых, а полная стоимость кредита порой доходит даже до 30% годовых», - прокомментировала Мильчакова, отвечая на вопросы Finam.ru. 

При этом она полагает, что на фоне снижения процентов по ипотеке акции ряда застройщиков в 2026 году будут чувствовать себя лучше, чем годом ранее. В частности, наиболее привлекательными, на ее взгляд, выглядят акции группы ЛСР и группы «ПИК». «Потенциал роста по каждой из бумаг составляет примерно 26-27%. Для долгосрочных инвестиций бумаги интересны, но, с точки зрения дивидендов, наиболее интересны бумаги ЛСР (целевая цена 900 руб.)», - заметила аналитик Freedom Finance Global.

В то же время Ирина Ушакова считает, что ипотечные ставки начнут снижаться с лагом в 1–2 месяца, что поддержит отложенный спрос, особенно в массовом сегменте. «Однако говорить о резком росте продаж пока преждевременно: покупатели остаются чувствительными к уровню доходов и долговой нагрузке. Более заметный эффект возможен при снижении ставки до 14,5%, что усилит ожидания дальнейшего смягчения политики и ускорит принятие решений о покупке», - подчеркивает Ушакова.

В целом, по словам эксперта, само продолжение цикла снижения ставки важнее его глубины. «Рынок увидел последовательное снижение ставки, а значит и активность может начать восстанавливаться во втором полугодии 2026 года», - заявляет Ушакова.

Кристина Гудым из «Финама» также не исключает некоторого оживления спроса на жилье благодаря снижению ставки ЦБ, особенно в сегменте «эконом» и с привлечением ипотечных программ. По ее мнению, существует и вероятность перетока части средств со вкладов в недвижимость, особенно, если ставки по депозитам становятся менее привлекательными на фоне ожидаемого дальнейшего снижения ключевой ставки.

Юлия Коваленко, к.э.н, заместитель руководителя Высшей школы экономики Москвы РЭУ им. Г.В. Плеханова подчеркивает, что пятничное решение Банка России — это только маленький толчок к оживлению рынка, поскольку снижение «ключа» на 0,5 п.п. вряд ли сильно сможет понизить стоимость кредитных продуктов для физических лиц. «А если говорить про юридических лиц, то возможны специальные предложения от банков для постоянных клиентов со снижением не в 0,5-1 процент, а более», - полагает она. При этом эксперт заявляет, что в любом случае произойдет и снижение по депозитным продуктам. По ее оценкам, снижение составит примерно 1,5-2 п.п.

«Если же говорить про рынок недвижимости в целом, то оживление будет только в сегменте льготных кредитных продуктов, а в целом пока оживления рынка не произойдет. Скорее всего будет скачок в продажах только при снижении ставки до 8-10%. Это тот уровень ставки, который позволит стимулировать рынок недвижимости, как в сегменте новостроек, так и в сегменте вторичного жилья. При этом более стабильными конечно же будут крупные застройщики, которые реализуют свои проекты в региональных центрах и крупных городах», - прокомментировала Коваленко.

Более осторожные прогнозы рисует глава аналитического департамента «Цифра брокер» Наталия Пырьева. Она полагает, что спрос на жилье будет оставаться сдержанным, и при благоприятном сценарии продажи по итогам 2026 года окажутся на уровне прошлого года. «Рыночная ипотека постепенно становится более востребованной после значительного сокращения ее доли в период экстремально высоких ставок, тем не менее основным драйвером ипотеки остаются льготные программы. По объемам выдач аналогично ожидаем показатели сопоставимые с 2025 годом», - заявляет эксперт.

Что касается российских застройщиков, то, по словам Пырьевой, риски в секторе недвижимости пока сохраняются, а запас прочности у девелоперов истощается. «В связи с этим пока мы не готовы открывать рекомендации на покупку акций того или иного представителя сектора в условиях высокого градуса неопределенности и потенциально высокой волатильности в бумагах компаний», - подчеркивает эксперт.

Между тем по оценкам «ДОМ.РФ», в текущем году запуски новых проектов ускорятся, а доля льготной ипотеки снизится. Как пишет РБК, ссылаясь на исследования компании, в 2026 году застройщики могут запустить в России 41–45 млн кв. м жилья, что окажется на 4% больше, чем в минувшем году. Однако аналитики «ДОМ.РФ» полагают, что ввод жилья в эксплуатацию в 2026 году может снизиться на те же 4%, составив 104,1 млн кв. м.

Эксперты ожидают, что продажи жилья в 2026 году могут увеличиться на 2% по объему (до 25–27 млн кв. м) и на 5% в денежном выражении (до 5,2–5,7 трлн руб.) При этом порядка 70–75% сделок с жильем будут совершаться с использованием ипотеки. Оценки «ДОМ.РФ» предполагают, что всего за этот год выдадут 1–1,2 млн ипотечных кредитов, что на 15% больше данных 2025 года.