Рынок недвижимости близок к коллапсу, но свет в конце тоннеля возможен

Инфляционные ожидания остаются высокими, недвижимость дорожает, а бизнес продолжает выживать вопреки высоким ставкам. Дефолты по облигациям, перспективы «Северстали» и борьба Ozon и Wildberries за лидерство. Что происходит с российскими компаниями? Почему сигналы, которые подает рынок, - тревожные? Все это, а также глобальные тренды в новых в итогах недели обсудили эксперты «Финама» Ярослав Кабаков, Тимур Нигматуллин и Юлия Савина.

Итак, в пятницу 23 октября, ЦБ сохранил ключевую ставку на уровне 14%, существенно пересмотрев свои макроэкономические прогнозы. Рынку дан сигнал, что что ЦБ считает необходимым дольше поддерживать умеренно жёсткие денежно-кредитные условия, чтобы не допустить устойчивого роста цен.

В этой связи директор по продуктовому развитию ФГ «Финам»  Юлия Савина предложила обсудить парадоксальную новость о том, что первичное жилье в городах-миллионниках подорожало примерно на 10% при том, что спрос снижается. То есть застройщики пытаются хоть как-то окупить вложенные в строительство деньги. Как сектор недвижимости будет чувствовать себя в ближайшем будущем?

Директор по стратегии ФГ «Финама» Ярослав Кабаков в свою очередь отметил, что ценники рынка недвижимости его удивляют. Элитное жилье закономерно просело в ценах год к году, что в целом отражает рыночное замедление темпов роста. Потребительский спрос стагнирует, население в основном не может брать кредиты по текущим ставкам, которые уже в районе 18% - по рыночной ипотеке это космос, особенно если брать ее на 20 лет – переплата невероятная получится. При этом наблюдаемые всплески по семейной ипотеке в течение года фактически «выбили» весь спрос. «Нас ждёт очень непростой период в ближайшие полгода-год, пока ставка ЦБ не уйдёт куда-нибудь в район 10%, а лучше 8%, чтобы рыночная ипотека была хотя бы в районе 11. Свет в конце туннеля вполне возможен. А в текущих условиях, я думаю, что это всё будет очень негативно отражаться на рынке недвижимости. Подозреваю, что аренда, наверное, будет расширяться, поскольку население будет меньше покупать, больше арендовать жилье», - считает Ярослав.

Юлия Савина добавила, что действительно арендная ставка, по сравнению с платежом, который будет, если человек купит эту же квартиру в ипотеку самостоятельно, без льготных условий, в 2-2,5 раза выше. То есть при аренде жилья за условные 100 000 рублей, ипотека обойдется в 200-215 за месяц. 

По словам инвестиционного консультанта ФГ «Финам» Тимура Нигматуллина, он не видит парадокса в росте цен на недвижимость при снижении спроса в городах-миллионниках. «С учётом субсидирования - это нормальное ценообразование. Если б его не было, то цены наверняка бы снизились», - думает он, отмечая несколько важных моментов.

1. Погрешность оценок динамики цен. Он пояснил, что в России погрешность оценок очень высокая. В сравнении с другими странами, например с США, где есть индекс Кейса-Шиллера (Case-Shiller), который отслеживает изменение цены каждого конкретного объекта недвижимости на горизонте нескольких десятков лет. Этот подход помогает точнее оценить тренд, чем просто брать средние цены по рынку, потому что учитывает качество проданного жилья. В России же, по словам Тимура Нигматуллина, статистика оценочная - ее собирает Росстат, в Москве динамику цен отслеживает сервис ИРН (irn. ru). Поскольку это всего лишь оценка, то погрешность высокая. К примеру, ИРН говорит, что в Москве в среднем за 12 месяцев квадратный метр подорожал за 12 месяцев примерно на 8,5% при годовой инфляции 7%. То есть немного инфляцию обгоняет. Эксперт считает, что погрешность тут может быть, плюс-минус 5% пунктов. И нужно держать в голове этот момент. 

2. Специфика бизнеса девелоперов. Инвесторов, конечно, интересует недвижимость как актив. А ещё и важен бизнес девелоперов. После 2020 года в России стала массово использоваться схема с эскроу-счетами, которая, при всех позитивных моментах для потребителя, очень сильно отняла прибыль - и маржу у покупателей и у девелоперов. Риск ушел, а вместе с ним и высокая доходность. Получается, что банки «откусили» маржу и у девелоперов, и особенно у покупателей. Замечательный пример компании «Дом.РФ», показывающей отличные финрезультаты, - это как раз та самая история. 

«Поэтому, при оценке бизнеса девелоперов и целесообразности покупки жилья, нужно держать в уме эти изменения, тут уже нет тех цифр, что были, допустим 10 лет назад и, наверное, не будут. И ещё можно сказать, что без учёта субсидирований вряд ли вся эта конструкция может существовать. То есть нужны либо очень низкие процентные ставки, как в 2020 году, когда эту схему с эскроу-счетами ввели, либо нужно субсидирование, иначе это просто не может существовать. Бесплатно морозить деньги желающих немного», - резюмирует эксперт.

Ярослав Кабаков согласился с Тимуром по поводу гигантской погрешности  цен на жилую недвижимость. При этом он отметил важный, на его взгляд, момент.
«На московском рынке недвижимости, на который в некотором смысле равняется вся Россия, количество сделок снизилось за год примерно на треть. Это конкретно говорит о том, что рынок недвижимости коллапсирует. И если развивать цепочку, то выводы неутешительные. Потому что у нас в экономике много что «завязано» на рынок недвижимости.  Например, ВВП - многие отрасли экономики завязаны, строители, металлурги... А с точки зрения девелоперов, так там вообще скоро падёшь начнётся и первого кандидата мы уже отлично знаем, и мне кажется, что и до второго скоро доберётся история»...

Повышенная неопределенность на рынке – не повод откладывать инвестиции. Подключите сервис «Финам Автоследование» и у вас появится возможность зарабатывать на рынке, следуя стратегиям профессиональных трейдеров. Выберите надежную стратегию, основываясь на глубокой аналитике и статистике сервиса. Для подключения к стратегии, по которой ведется торговля иностранными ценными бумагами, нужен статус «квала».

Полную версию «Итогов недели» вы можете посмотреть на любой удобной для вас площадке - VK, Rutube, Youtube.