IPO «ДОМ.РФ». На биржу выходит один из ведущих игроков в сфере жилья

ПАО «ДОМ.РФ» («ДОМ.РФ») – компания с государственным участием и одна из крупнейших компаний финансового сектора России, сфокусированная на развитии жилищной сферы в стране.

Название компании: ПАО «ДОМ.РФ»

Индустрия: диверсифицированные финансовые услуги с упором на сферу жилья

Год основания: 1997 г.

Число сотрудников по состоянию на I полугодие 2025 года: 9115

Биржа: ПАО «Московская биржа»

Тикер: ожидается

Дата IPO: ожидается

Дата начала торгов: ожидается

Число размещаемых акций: ожидается

Цена размещения: ожидается

Объем IPO: ожидается

Андеррайтер: ООО «ВТБ Капитал Трейдинг»

Официальный сайт компании

«ДОМ.РФ» завершила основные приготовления к IPO. Так, в мае этого года президент России Владимир Путин подписал указ, разрешающий проведение первичного размещения бумаг компании при условии, что доля государства в ней сохранится на уровне не менее 50% плюс одна акция. В конце июня на общем собрании акционеров было принято решение об увеличении уставного капитала «ДОМ.РФ» на 39,97 млрд руб. до 266,47 млрд руб. путем размещения по открытой подписке 28,55 млн акций по номинальной стоимости – 1400 руб., проспект эмиссии был зарегистрирован Банком России в конце августа. А в начале сентября компания приобрела публичный статус.

Точные параметры IPO пока неизвестны. По последним заявлениям представителей правительства РФ, на первом этапе планируется продать до 10% акций компании, что должно позволить привлечь 15-30 млрд руб. Ориентировочно, размещение состоится в конце ноября 2025 года.

Сделка пройдет полностью cash-in, то есть продаваться будут только первичные акции, а основной акционер не будет предлагать имеющиеся у него бумаги эмитента. Привлеченные в ходе IPO средства планируется направить на развитие компании и приоритетных направлений ее деятельности.

Описание компании

«ДОМ.РФ» – один из крупнейших финансовых институтов, деятельность которого ориентирована на создание продуктов и услуг в жилищной сфере и финансовом секторе для государства, бизнеса и розничных клиентов. Компания была создана еще в 1997 году и изначально она называлась Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), а в 2018 году получила свое нынешнее название. Единственный акционер «ДОМ.РФ» – РФ.

«ДОМ.РФ» работает на рынках жилищного и инфраструктурного строительства, ипотечного кредитования и ипотечных ценных бумаг, арендного жилья, где компания занимает лидирующие позиции, а также обеспечивает цифровизацию строительной отрасли и является оператором единой информационной системы жилищного строительства. Кроме того, компания отличается особой ролью агента РФ в части подготовки и вовлечения в оборот земельных участков для строительства жилья.

Преимуществом «ДОМ.РФ» является уникальное положение в жилищной сфере, позволяющее компании оказывать широкий спектр услуг всем участникам рынка жилья и предоставляющее ей возможности для максимальной реализации потенциала сферы жилищного и инфраструктурного строительства. «ДОМ.РФ» выступает «единым окном» для всех участников рынка, одновременно выполняя функции развития жилищной сферы и развивая коммерческие направления бизнеса, улучшая прибыльность и повышая ее стоимость.

«ДОМ.РФ» является одним из ведущих игроков на рынке проектного финансирования в РФ с долей 16% по состоянию на I полугодие 2025 года. Компания представлена в 76 регионах страны, а плановый объем строительства по уже заключенным контрактам по состоянию на I полугодие 2025 года составляет 79 млн кв. м, что позволит улучшить жилищные условия более 1 млн человек. Портфель проектного финансирования «ДОМ.РФ» в последние годы рос в среднем на 65% в год (против 44% в среднем по сектору) и в первой половине 2025 года составил 1,5 трлн руб. Портфель является хорошо диверсифицированным и охватывает порядка 800 проектов от более 460 групп застройщиков. Компания обладает комплексной внутренней экспертизой для оценки проектов и управления рисками, и в сочетании с широким распространением механизма счетов эскроу это позволяет поддерживать высокое качество портфеля.

«ДОМ.РФ» – ключевой игрок на российском рынке ипотечной секьюритизации с долей 99%, по данным «Эксперт РА». Компания имеет уникальную платформу для трансформации ипотечных кредитов в ценные бумаги, которая позволяет банкам управлять рисками ипотечных портфелей, улучшать профили ликвидности и структуру балансов. С момента запуска платформы в 2016 году с ее помощью было секьюритизировано 1,5 млн ипотечных кредитов, а общий объем находящихся в обращении ипотечных ценных бумаг «ДОМ.РФ» по состоянию на конец 2024 года составлял 1,8 трлн руб. При этом участниками платформы являются крупнейшие универсальные банки и небольшие специализированные ипотечные кредиторы, занимающие более 80% рынка ипотеки в стране.

В силу законодательства «ДОМ.РФ» обладает эксклюзивным положением на рынке реализации земель и формирует ресурс для роста экономической активности в стране, поскольку потребность в наличии площадок и подготовленной территории лежит в основе любой экономической деятельности. Компания осуществляет комплексное сопровождение проектов и создает добавочную стоимость на каждом этапе − от инициации до передачи имущества инвестору за комиссионное вознаграждение. Агентский портфель «ДОМ.РФ» составляет 7,7 тыс. га земельных участков и 1,26 млн кв. м объектов недвижимости. При этом текущая доля земель в частной собственности от всего земельного фонда страны равна лишь 7,9%, что говорит об огромном потенциале вовлечения земель в РФ. Важным аспектом здесь является синергия с прочими бизнесами компании, заключающаяся, в частности, в предоставлении проектного финансирования приобретателям проектов.

Помимо этого, «ДОМ.РФ» − единственный институциональный арендодатель на рынке жилья страны (портфель арендного жилья по состоянию на конец I полугодия 2025 года состоит из 22,5 тыс. квартир совокупной площадью 1,1 млн кв. м в 83 проектах в 19 регионах), производитель №1 лифтов в России с долей рынка более 20% среди российских производителей, входит в топ-5 игроков на рынке инфраструктурного финансирования, занимает четвертое место в России по объемам выдачи ипотечных кредитов. Также компания является оператором ключевых цифровых сервисов, включая «Единую информационную систему жилищного строительства» (ЕИСЖС). Кроме того, на портале «Аналитика ДОМ.РФ» представлен большой спектр информационно-аналитических материалов по рынку жилищного строительства и ипотеки, в том числе обзоры и исследования рынка, индексы цен на жилье и т.п.

Перспективы рынка

Рынок жилищного строительства России обладает большим потенциалом роста. Так, обеспеченность жильем населения страны составляет в среднем 29 кв. м на человека, тогда как, например, в Китае показатель равен 43 кв. м., а во многих развитых странах превышает 50 кв. м. Более того, существенная часть жилищного фонда нуждается в обновлении. На таком фоне ежегодный объем ввода жилья в эксплуатацию в стране, который увеличился в 2,5 раза за последние 20 лет, как ожидается, продолжит расти. В частности, целевые показатели нацпроекта «Инфраструктура для жизни» предполагает повышение обеспеченности жильем до 33 кв. м на человека в 2030 году, а также ввод в эксплуатацию более 600 млн кв. м жилья в период с 2025 по 2030 гг.

На таком фоне весьма оптимистично выглядят перспективы ипотечного рынка, учитывая все еще довольно низкое проникновение ипотеки в стране: доля ипотечных портфелей банков в ВВП в РФ составляет 11% против 30% в Китае и свыше 60% в среднем по развитым государствам. Согласно опросам, 15,6 млн российских семей планируют улучшить свои жилищные условия в ближайшие 5 лет, из них 11,1 млн рассматривают для этих целей ипотеку. По оценке «ДОМ.РФ», объемы ипотечных выдач достигнут 8,5-9 трлн руб. в 2030 году против ожидаемых 3,8-4 трлн руб. в 2025 году, что предполагает среднегодовой темп роста в ближайшие 5 лет на уровне 17%. При этом драйверами подъема, как ожидается, станут рыночные ипотечные программы, доля которых в общих ипотечных выдачах будет быстро расти по мере снижения ключевой ставки ЦБ.

Учитывая сильные позиции «ДОМ.РФ» в основных сегментах, связанных с рынком жилья, мы считаем, что компания станет одним из главных бенефициаров указанных выше тенденций. В частности, в «ДОМ.РФ» рассчитывают на дальнейший рост рынка проектного финансирования и увеличение своей доли на нем до 20% в среднесрочной перспективе при сохранении маржинальности, уровня риска и операционной эффективности этого бизнеса. Причем способствовать этому должны будут автоматизация рутинных процессов и внедрение искусственного интеллекта в клиентское сопровождение. Кроме того, компания ожидает повышения спроса на секьюритизацию ипотеки в стране и уровня ее проникновения на ипотечном рынке до 10% с текущих 8%, что приведет к дальнейшему росту объемов выпуска ипотечных ценных бумаг компании.

«ДОМ.РФ» также видит высокий потенциал развития розничного направления на базе ипотеки как якорного продукта. В компании ожидают, что проникновение ипотеки в проекты проектного финансирования «ДОМ.РФ» в 2030 году достигнет 25%, а число розничных клиентов со счетами эскроу вырастет до 1 млн. При этом накопленная экспертиза в ипотечном кредитовании и обширная клиентская база позволит осуществлять кросс-продажи прочих розничных финансовых продуктов, доля которых уже превысила 50%. В частности, долгосрочные цели компании предполагают к 2030 году рост числа клиентов со сберегательными продуктами до 650 тыс., клиентов в зарплатных проектах − до 400 тыс., клиентов с кредитами наличными − до 170 тыс., клиентов с карточными продуктами − до 450 тыс. При этом «ДОМ.РФ» реализует активную цифровизацию процессов, что оказывает положительное влияние на клиентский путь и помогает оптимизации себестоимости выдачи продуктов.

Финансовые результаты

Бизнес «ДОМ.РФ» быстро развивается в последние годы. Так, активы компании за последние два года выросли почти вдвое, чистая прибыль − более чем в два раза.

Причем благодаря диверсифицированной бизнес-модели «ДОМ.РФ» демонстрирует весьма уверенные финансовые результаты и в 2025 году, несмотря на сложную ситуацию в отрасли жилищного строительства на фоне жесткой монетарной политики в стране. Так, чистая прибыль за первые 9 месяцев текущего года увеличилась на 7,3% (г/г) до 62,3 млрд руб., при рентабельности капитала 21%.

Чистый процентный доход «ДОМ.РФ» в январе-сентябре 2025 года вырос на 25,1% (г/г) до 115,9 млрд руб. на фоне увеличения объема рабочих активов и их доходности. Чистые комиссионные доходы подскочили на 70,2% до 9 млрд руб., что было обусловлено ростом поступлений от гарантийных продуктов и кредитных операций. Расходы на резервирование уменьшились на 2,8% до 18,5 млрд руб., основная их часть пришлась на кредитный портфель и отражает консервативный подход к оценке рисков в условиях «охлаждения» экономики. Стоимость риска составила 0,6% и находится на довольно низком для отечественного банковского сектора уровне. Операционные расходы повысились на 17,5% до 33,5 млрд руб., при этом коэффициент Cost/Income на уровне 25,4% оказался заметно лучше среднего значения по банковскому сектору и указывает на весьма высокую операционную эффективность бизнеса компании.

ДОМ.РФ: основные финансовые показатели за 9 месяцев 2025 г. и 2024 г. (млрд руб.)

Источник: материалы «ДОМ.РФ»

Активы «ДОМ.РФ» по состоянию на 30 сентября 2025 года составили 5,8 трлн руб., увеличившись на 4,3% с начала этого года. Кредитный портфель вырос на 14,6% до 4,8 трлн руб., причем драйвером роста стал портфель кредитов проектного финансирования жилищного строительства, подскочивший на 23% до 1,8 трлн руб. Качество кредитного портфеля, несмотря на некоторое ухудшение, остается достаточно высоким. Доля неработающих кредитов (NPL 90+) повысилась до 1% с 0,6% в начале этого года, при их покрытии резервами на уровне 189%. Средства клиентов увеличились на 2,4% до 2,8 трлн руб. на фоне роста средств физлиц (с учетом счетов эскроу) на 23,5% до 1,4 трлн руб.

Собственный капитал с начала года поднялся на 9,5% до 415,7 млрд руб. Коэффициент достаточности общего капитала H1.0 улучшился на 0,3 п.п. до 13,6% и с запасом превышает регуляторный минимум 11,5%.

«ДОМ.РФ»: основные балансовые показатели (млрд руб.)

Источник: материалы ДОМ.РФ

В последние годы «ДОМ.РФ» стабильно платит дивиденды, в том числе по итогам 2024 года объем начисленных дивидендов составил 23,7 млрд руб. В октябре этого года Наблюдательный совет компании утвердил дивидендную политику, предусматривающую целевой коэффициент выплат на уровне 50% от чистой прибыли по МСФО.

Ожидаемое продолжение снижения ключевой ставки Банком России должно будет активизировать строительство жилья и ипотечный рынок, и это будет оказывать поддержку бизнесу «ДОМ.РФ» в ближайшие годы. В представленном компанией прогнозе предполагается рост чистой прибыли до 85 млрд руб. в 2025 году, рост на 15% в год в 2026 году и примерно на 10% в год в среднесрочной перспективе, рост активов до 10 трлн руб. в предстоящие несколько лет, а также показатель ROE более 20% в среднесрочной перспективе + уже выше по 9М25 (что транслируется и в результат на год).

В таблице ниже представлены наши ожидания по финансовым показателям «ДОМ.РФ» в ближайшие годы.

Источник: материалы ДОМ.РФ, оценки ФГ «Финам»

Следите за IPO и не упустите шанс заработать. Доступ к первичным размещениям акций на бирже можно получить через брокера «Финам». 

Риски

Хотя бизнес «ДОМ.РФ» довольно диверсифицированный (40% доходов, формируют комиссионные направления бизнеса), он сильно зависит от состояния рынка жилья. Поэтому риски связаны с более существенным, чем предполагается, замедлением российской экономики, а также более продолжительным, чем ожидается, периодом жесткой ДКП в стране, что может отрицательно сказаться на восстановлении рынка жилья.

Оценка

Для «ДОМ.РФ» нет точных аналогов на российском рынке, поэтому мы оценили акции компании сравнительным методом, взяв в качестве аналогов крупнейшие публичные отечественные банки. Наш диапазон оценки справедливой стоимости акционерного капитала компании без учета полученных от размещения средств (pre-money) по коэффициентам P/E 2025П и P/B составил 342-359 млрд руб.

Оценка сравнением с аналогами

Источник: оценки ФГ «Финам»

* С учетом стоимости префов

Настоящий документ предоставляется вам исключительно в справочных целях. Ни настоящий документ, ни какая-либо его копия или фрагмент не подлежат вывозу, пересылке или распространению, будь то напрямую или косвенно, за пределами России. Распространение настоящего документа в других юрисдикциях может быть ограничено законом. Лицам, в чье распоряжение попадет настоящий документ, следует ознакомиться с любыми такими ограничениями и соблюдать их. Любое несоблюдение таких ограничений может представлять собой нарушение законодательства любой такой иной юрисдикции. Принимая настоящий документ, вы соглашаетесь соблюдать вышеуказанные ограничения.

Настоящий документ не является:

• предложением приобрести какие-либо ценные бумаги;
• приглашением делать предложения о приобретении каких-либо ценных бумаг;
• частью таких предложения или приглашения;

а также не подлежит истолкованию в качестве таковых. 

Ни настоящий документ, ни какая-либо часть его содержания не являются основанием для заключения какой-либо сделки или возникновения какого-либо обязательства, они не могут быть использованы в связи с какими-либо сделками или обязательствами или служить стимулом к заключению каких-либо сделок или принятию каких-либо обязательств. Настоящий документ не был опубликован в открытом доступе, а был предоставлен исключительно ряду индивидуальных инвесторов. Любое решение о приобретении каких-либо ценных бумаг должно приниматься исключительно на основании информации, предоставленной или раскрытой продавцами или эмитентом ценных бумаг, например, на основании информации, содержащейся в проспекте ценных бумаг.

Предоставление настоящего документа не подразумевает инвестиционного консультирования (в значении, определенном в законодательстве Российской Федерации (в том числе, в Федеральном законе от 22 апреля 1996 года № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг»). Информация, приведенная в настоящем документе, не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, и финансовые инструменты либо операции, упомянутые в ней, могут не соответствовать вашему инвестиционному профилю и инвестиционным целям (ожиданиям). Определение соответствия финансового инструмента либо операции вашим интересам, инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и уровню допустимого риска является вашей задачей. 

АО «ФИНАМ» не несет ответственности за возможные убытки в случае совершения операций либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данной информации, и не рекомендует использовать указанную информацию в качестве единственного источника информации при принятии инвестиционного решения.

Информация, содержащаяся в настоящем документе, не представляет собой рекламу или предложение каких-либо ценных бумаг в Российской Федерации. Настоящий документ не предназначен и не должен распространяться или передаваться неопределенному кругу лиц. Аналитик не выступает в качестве независимого оценщика, финансового консультанта на рынке ценных бумаг, инвестиционного советника или актуария, как данные термины определены в законодательстве Российской Федерации.

Настоящий документ подготовлен самостоятельно и независимо от Публичного акционерного общества «ДОМ.РФ» («Компания») и его акционеров, или каких-либо его консультантов, и любые прогнозы, заключения и ожидания, содержащиеся в настоящем документе, полностью принадлежат АО «ФИНАМ» предоставлены в рамках его обычной аналитической деятельности и не должны рассматриваться как санкционированные или одобренные каким-либо иным лицом. 

АО «ФИНАМ» не имеет каких-либо полномочий по предоставлению каких-либо заверений или гарантий от имени Компании, ее акционеров, кого-либо из ее консультантов или какого-либо иного лица в связи с настоящим документом. Несмотря на то, что были предприняты все разумные меры для обеспечения достоверности приведенных в настоящем документе фактов, а также объективности и обоснованности содержащихся в нем прогнозов, заключений и ожиданий, АО «ФИНАМ» или связанные с ним лица не проводил(-и) независимую проверку содержания настоящего документа. 

«АО ФИНАМ», связанные с ним лица, Компания, ее акционеры, какие-либо консультанты Компании и ее акционеров, связанные с ними лица, их директора, должностные лица и работники не несет(-ут) ответственности за содержание настоящего документа. При принятии каких-либо решений не следует полагаться на достоверность, объективность или полноту информации, содержащейся в настоящем документе. Ни одно лицо не принимает на себя какой бы то ни было ответственности за любые убытки, независимо от причин их возникновения, вытекающие из использования настоящего документа или его содержания, или иным образом возникшие в связи с ним.

Настоящий документ может содержать отраслевые прогнозы и прогнозы по рыночным данным, которые обозначают возможный вариант развития событий на основе допущений, изложенных в настоящем документе. Аналитический отчет может содержать в себе оценки и прогнозы с учетом поступления средств от IPO, в частности оценки акционерного капитала Компании. Данные прогнозы и оценки представляют собой не более чем один из возможных вариантов развития событий и являются не более чем независимым мнением автора настоящего документа. Эти отраслевые и рыночные прогнозы действительны с учетом рисков, факторов неопределенности и допущений, и фактические результаты в будущем могут существенно отличаться от них. Указание на потенциал или возможность роста не гарантируют их.

АО «ФИНАМ» или какие-либо из связанных с ним лиц являются или могут являться участником синдиката организаторов в отношении первичного публичного предложения обыкновенных Акций.

Настоящий документ подготовлен исключительно на русском языке и не подлежит переводу на английский или любой иной язык.