Cousins Properties против Vornado: какой офисный REIT является лучшей покупкой?

Cousins Properties CUZ и Vornado Realty VNO остаются ключевыми игроками в индустрии офисной недвижимости. Обе компании находятся в выгодной позиции благодаря своим высококачественным портфелям на фоне растущего интереса клиентов к премиальным офисным пространствам. С увеличением посещаемости сотрудников, снижением процентных ставок и ожидаемым понижением инфляции во второй половине 2026 года, эти офисные REIT ожидается, что получат дополнительные выгоды.

Портфель Cousins включает в себя уникальные активы класса A, сосредоточенные в быстрорастущих рынках Sun Belt, в то время как Vornado демонстрирует концентрацию высококачественных активов и стратегический фокус на расширении своей доли на рынке офисов Нью-Йорка. Давайте рассмотрим плюсы и минусы каждого из них, чтобы понять, кто может занять место в вашем портфеле.

Дело в Cousins Properties

Регион Sunbelt испытывает приток населения. Благоприятные миграционные тенденции и про-бизнес среда ускорили корпоративные релокации и расширения по всему региону, что привело к устойчивому спросу на офисные площади. В течение первых девяти месяцев 2025 года Cousins заключила 128 договоров аренды на общую площадь 1,4 миллиона квадратных футов со средним сроком аренды 7,9 года, что подчеркивает здоровую динамику аренды и приверженность арендаторов.

Когда офисные арендаторы объявляют о значительных капитальных инвестициях для расширения своего присутствия в Sunbelt, портфель офисных зданий класса A от Cousins Properties, обладающий высокими удобствами, хорошо подготовлен для удовлетворения этого спроса. Эти высококачественные активы соответствуют предпочтениям арендаторов к современным рабочим местам, способствующим сотрудничеству и вовлечению сотрудников. Кроме того, компания наблюдает обнадеживающие признаки увеличения использования офисов, многие арендаторы возвращаются в физические офисы или планируют это сделать, что должно дополнительно поддержать основные показатели офисного рынка в ее ключевых рынках.

Помимо поддержания хорошо диверсифицированной базы арендаторов высокого качества, которая способствует стабильному генерированию доходов в экономических циклах, Cousins Properties также сосредоточена на повышении качества портфеля через приобретения трофейных активов и оппортунистическую застройку в привлекательных субрынках Sun Belt. Ожидается, что ее надежный проект застройки обеспечит значительный прирост годового чистого операционного дохода (NOI) в ближайшие годы. Сильный баланс улучшает финансовую гибкость и позволяет компании хорошо использовать возможности для роста.

Тем не менее, у Cousins есть свои проблемы. Высокая конкуренция, вероятно, повлияет на ее способность удерживать арендаторов при относительно высоких арендных ставках, что скажется на ценовой власти. Более того, активы компании в основном сосредоточены в Атланте, штат Джорджия, и Остине, штат Техас. Таким образом, любое экономическое или политическое ухудшение в этих рынках, вероятно, повлияет на результаты Cousins Properties. Высокие процентные расходы добавляют к ее проблемам.

Дело в Vornado

Фокус Vornado на активы в нескольких избранных географических рынках с высокими арендными ставками и высокими барьерами для входа, а также диверсифицированная база арендаторов, включающая несколько ведущих компаний отрасли, должны обеспечить стабильные денежные потоки и способствовать его росту в долгосрочной перспективе. Продолжающиеся приросты занятости в офисах, а также продолжение расширения технологических, финансовых и медийных компаний, вероятно, будут поддерживать рост арендных доходов в ближайшие кварталы.

Спрос на офисные площади в Нью-Йорке остается устойчивым, арендаторы продолжают расширять свое присутствие на рынке. Отражая эту силу, Vornado арендовала 2,8 миллиона квадратных футов в своем офисном портфеле в Нью-Йорке в течение первых девяти месяцев 2025 года, достигнув среднего срока аренды 12,2 года, что подчеркивает сильную уверенность арендаторов и долгосрочную приверженность.

Vornado продолжает сосредотачиваться на укреплении своих основных операций, одновременно pursuing selective developments, asset sales и business spin-offs. Эти стратегические выводы предназначены для разблокировки капитала и предоставления финансовой гибкости, необходимой для финансирования оппортунистической застройки и переоборудования.

Vornado имеет здоровый баланс и достаточную ликвидность. Гибкая финансовая позиция позволит ему воспользоваться будущими инвестиционными возможностями и финансировать свои проекты застройки.

Vornado также сталкивается с определенными проблемами. Географическая концентрация активов и конкуренция со стороны застройщиков и операторов являются ключевыми проблемами для Vornado. Высокая долговая нагрузка и высокие процентные расходы усугубляют ее проблемы.

Каковы оценки Zacks для CUZ и VNO?

Консенсусная оценка Zacks для продаж и EPS CUZ на 2025 год предполагает рост на 14,75% и 5,58% соответственно по сравнению с предыдущим годом. Также обнадеживает тот факт, что консенсусная оценка для FFO на акцию CUZ на 2025 и 2026 годы была пересмотрена вверх за последний месяц.

Между тем, консенсусная оценка для продаж VNO на 2025 год предполагает снижение на 1,48% по сравнению с предыдущим годом, в то время как для EPS предполагается рост на 3,54% по сравнению с предыдущим годом. Хотя консенсусная оценка для FFO на акцию VNO на 2025 год была пересмотрена вверх за последнюю неделю, аналогичная оценка на 2026 год была изменена вниз за последние 60 дней.

Ценовая производительность и оценка CUZ и VNO

За последние шесть месяцев акции Cousins Properties упали на 14,1%, а акции Vornado Realty снизились на 8%. Обе компании продемонстрировали более низкие результаты по сравнению с ростом S&P 500 на 15,6% за тот же период.

CUZ торгуется с будущим коэффициентом цена-FFO за 12 месяцев на уровне 8,76X, что ниже его годового медианного значения. Тем временем VNO в настоящее время торгуется с будущим коэффициентом цена-FFO за 12 месяцев на уровне 13,82X, что ниже его годового медианного значения 16,54X.

Заключение: Акции Cousins выглядят сильными

Хотя и Cousins, и Vornado являются хорошо позиционированными офисными REIT, CUZ выделяется благодаря своей большей экспозиции к быстрорастущим рынкам Sunbelt. CUZ получает выгоду от стабильной динамики аренды, современных активов класса A и проекта застройки, который поддерживает будущее увеличение NOI, все это на фоне относительно сильного баланса.

В отличие от этого, VNO более сосредоточен на Нью-Йорке, предлагая стабильность через рынки с высокими барьерами для входа и долгосрочные арендные соглашения, но сталкиваясь с высокой задолженностью, давлением со стороны процентных расходов и ограниченными возможностями роста. В целом, CUZ представляет собой более привлекательный профиль роста с благоприятными долгосрочными тенденциями, в то время как VNO более ориентирован на стабильность, но ограничен высокой долговой нагрузкой и концентрацией на рынке.

В настоящее время CUZ имеет рейтинг Zacks #2 (Покупка), в то время как VNO имеет рейтинг Zacks #3 (Держать).

Zacks называет 10 лучших акций на 2026 год

Хотите первыми узнать о наших 10 лучших выборах на весь 2026 год? История показывает, что их производительность может быть выдающейся.

С 2012 года (когда наш директор по исследованию Шераз Миян взял на себя ответственность за портфель) и до ноября 2025 года акции Zacks Top 10 Stocks выросли на +2530,8%, более чем увеличившись в 4 раза по сравнению с +570,3% S&P 500.

Сейчас Шераз просматривает 4400 компаний, чтобы выбрать 10 лучших тикеров для покупки и удержания в 2026 году. Не упустите свой шанс приобрести эти акции, когда они будут выпущены 5 января.

Будьте первыми в новом Топ 10 акций >>

Хотите получить последние рекомендации от Zacks Investment Research? Сегодня вы можете скачать 7 лучших акций на следующие 30 дней. Нажмите, чтобы получить этот бесплатный отчет.

Мнения и взгляды, выраженные здесь, являются мнениями автора и не обязательно отражают мнение Nasdaq, Inc.

Источник nasdaq.com, автоматический перевод