Цена на недвижимость – адекватная и будет расти ТРИН Так все же $100 000 за квартиру - много это или мало? Магия больших чисел перестает быть магией, когда начинаешь считат

Цена на недвижимость – адекватная и будет расти

ТРИН

Так все же $100 000 за квартиру - много это или мало? Магия больших чисел перестает быть магией, когда начинаешь считать. Давайте сразу на примерах. Есть квартира, которую вы покупаете за $100 000, $ 20 000 вносите кровными (можно меньше, но в этом случае ставка кредита будет выше), остальные $80 000 добавляет банк под доступную сейчас процентную ставку в 9% годовых на 30 лет. Что мы получаем?

Ежемесячный платеж в банк в размере $644. Согласитесь, эта сумма для московской семьи не выглядит огромной, и доступна многим жителям. Судя по тому, что на московских дорогах, наверное, половина машин – иномарки, считаю, что и $20 000 первоначального взноса - деньги вполне подъемные. Так что квартиру купили без проблем!

А в будущем вас ждет большой сюрприз – вы можете перекредитоваться под меньшую процентную ставку! Давайте возьмем пример посложнее: мы будем не просто перекредитовываться, а улучшим жилищные условия. Представим, что через 5 лет (чтобы не платить налог) мы ее продаем. Пока вы владели квартирой, ее цена выросла до $150 000. За это время вы уже вернули банку часть кредита ($3318), и «наварили» дополнительные $50 000.

Итого, после возврата кредита банку на руках у вас остались $73 250. За это время процентные ставки стали порядка 5%, но и стоимость недвижимости, конечно, подросла. Поэтому мы теперь можем позволить себе купить двушку за $200 000, вложив вырученные деньги в первоначальный взнос и взяв остатки у банка, мы продолжаем ежемесячно платить $700. Ну, а если вам уютно и в своей однокомнатной, можете просто перекредитоваться и платить всего $ 394. Не забывайте, господа, что проценты, оплачиваемые по ипотечным кредитам, являются вычетом при расчете налогооблагаемой базы доходов физических лиц, так что, у кого белая зарплата, могут солидно сэкономить и на этом.

Я думаю, что среди читателей уже нет сомневающихся, что стоимость квартиры вполне реальная? Теперь представим, что вы состоятельный человек и хотите не просто обеспечить себя жильем, но и увеличить свой капитал. Приведу классический пример того, как на недвижимости в США делают деньги. Кто играл в «денежный поток», можете не корчить физиономии – еще не все побывали виртуальными миллионерами.

Покупаем ту же квартиру, только вносим не $20 000, а треть стоимости $35 000. И сдаем эту квартиру в аренду. Ежемесячный платеж за кредит составит $523. Как следует из присланной romnatом статьи, арендатор будет платить нам $550. То есть ежемесячно мы будем получать доход в размере $27. Через 5 лет мы продаем квартиру, которая, ввиду уменьшения кредитных ставок, увеличилась в цене до $150 000. Что мы получаем? Разницу между арендной платой и платой в банк: $27*60=1620 Выплаченный кредит: $2678 Итого, после продажи у вас будет прибыль в размере $54 242, или 155%, на вложенные $35 000.

Не забывайте также, что недвижимость не подвержена инфляции, какой подвержены бумажные деньги. Так, может быть, скачок в цене на недвижимость – это еще и следствие того, что осведомленные инвесторы таким образом уходят от грядущего финансового кризиса?

Таблица для размышления. Зависимость суммы кредита на 30 лет от процентной ставки, при погашении кредит по $500 в месяц.

По этой таблице видно, что при уменьшении кредитной ставки в два раза, сумма кредита также увеличивается почти в два раза (что, в общем-то, естественно, но некоторые почему-то не верят), при этом РАСХОДЫ ЗАЕМЩИКА НЕ ИЗМЕНЯЮТСЯ. Поэтому, в экономической ситуации, когда ограничено предложение жилья и уменьшается процентная ставка по кредитам, СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ БУДЕТ РАСТИ ПРОПОРЦИОНАЛЬНО УМЕНЬШЕНИЮ ПРОЦЕНТНОЙ СТАВКИ ПО КРЕДИТАМ. Что и происходит.

Данные для размышления.

Государственная компания АИЖК, созданная для реинвестиций иппотечных займов, через которую проходят меньше половины иппотечных займов, показывает следующую динамику.

Для рынка недвижимости, эти цифры не большие, для сравнения, чтобы 1 % Москвичей купил все те же однокомнатные по $100 000, необходимо $5 млрд. Но посмотрите на динамику, а 2006 год еще не кончился! Динамика показывает, что ипотека приобретае народную популярность. Теперь вспомните, что государство детские, но «не детские» 250 000, разрешило использовать в трех направлениях и, зная текущую ситуацию, я уверен, что эти деньги пойдут именно на жилье. Посчитать сколько детских денег вольется в сферу недвижимости не сложно и это будет минимум $10 в год, при условии замещения населения, а если будет бэби бум?! А новые города собираются строить только для азартных игр, а ни как не для людей. Сюда же приплюсуем госпрограмму по иппотеке для военнослужащих и поймем, что при существующих темпах строительства, в ближайшие 5 лет вполне реально увидеть продолжение роста стоимости недвижимости.