Better Industrial REIT: Stag Industrial или EastGroup Properties?

Ключевые моменты

EastGroup Properties увеличивает свои дивиденды на протяжении 14 последовательных лет.

Stag Industrial распределяет свои дивиденды ежемесячно.

Обе компании-REIT имеют дивидендную доходность выше средней.

Инвестиционные трасты в недвижимость (REIT), которые специализируются на складах, получают определенную защиту от инфляции, поскольку аренда, заключаемая с арендаторами, обычно включает автоматическое ежегодное повышение арендной платы, привязанное к уровню инфляции. В отличие от других объектов недвижимости, склады представляют собой в основном бетонные коробки, которые требуют минимальных капитальных затрат на обслуживание, поэтому большая часть арендного дохода, который они генерируют, поступает прямо в прибыль, которую можно распределить между акционерами.

Промышленные REIT также обеспечивают уровень стабильности, который не наблюдается у других компаний в сфере недвижимости, поскольку их арендаторы, как правило, предоставляют жизненно важные услуги, такие как распределение продуктов питания, медицинские принадлежности и логистика. Спрос на эти услуги остается довольно стабильным даже в период экономических спадов.

Создаст ли ИИ первого в мире триллионера? Наша команда только что выпустила отчет о малознакомой компании, которую называют "незаменимой монополией", предоставляющей критически важные технологии, которые нужны как Nvidia, так и Intel. Продолжить »

Два из моих любимых складских REIT — это Stag Industrial (NYSE: STAG) и EastGroup Properties (NYSE: EGP). Но какой из них лучше купить прямо сейчас?

Что отличает EastGroup Properties

EastGroup Properties сосредоточена на местах infill: промышленные объекты в застроенных районах рядом с крупными населенными центрами. В этих районах осталось немного земли, подходящей для строительства новых складов, поэтому REIT менее подвержен риску конкуренции со стороны новых разработок. Это помогает EastGroup поддерживать высокие уровни заполняемости и облегчает повышение арендной платы. Компания владеет 65,1 миллиона квадратных футов недвижимости, в основном в Техасе, Флориде, Калифорнии, Аризоне и Северной Каролине, и специализируется на локациях, которые обслуживают нескольких клиентов, каждому из которых требуется от 20,000 до 100,000 квадратных футов пространства.

REIT увеличивает свои дивиденды на протяжении 14 последовательных лет и не уменьшала их в течение 33 лет. В прошлом году EastGroup повысила свои квартальные выплаты на 10,7% до $1,55 за акцию. При текущей цене акций доходность составляет около 3,2%. За последнее десятилетие она увеличила свои дивиденды на 158%.

Для REIT фонды от операций (FFO) являются более точным показателем прибыльности, чем чистый доход, и в 2025 году EastGroup сообщила о FFO на акцию в размере $8,95, что на 7,7% больше. EastGroup прогнозирует FFO на акцию в 2026 году в диапазоне от $9,40 до $9,60, что будет увеличением на 6% в среднем. Промышленные REIT считаются здоровыми, если их соотношение долга к рыночной капитализации составляет от 25% до 30%, а у EastGroup это соотношение составило всего 14,7% на конец 2025 года. Дивиденд EastGroup хорошо покрыт, соотношение выплат FFO составляет 69,2%. Это находится в диапазоне, который считается консервативным для REIT. Процент заполняемости операционного портфеля компании составил 96,2%.

Что отличает Stag Industrial

Stag Industrial сосредоточена на промышленных объектах с одним арендатором на вторичных рынках, где у нее меньше конкуренции от других игроков. Это огромный REIT с 120 миллионами квадратных футов недвижимости на 601 объекте, расположенном в 41 штате.

Stag популярна среди некоторых инвесторов, потому что распределяет свои дивиденды по ежемесячному графику, а не квартально. При текущей цене акций доходность составляет около 4,1%. Stag увеличивает свои дивиденды на протяжении 13 последовательных лет — каждый год с момента выхода на публичный рынок. Однако темпы роста ее выплат значительно медленнее, чем у EastGroup; дивиденд увеличился всего на 7,2% за последнее десятилетие.

В 2025 году Stag сообщила о базовом FFO в размере $2,25 за акцию, что на 6,3% больше, и ее соотношение выплат FFO составляет всего 50,9%, что даже более консервативно, чем у EastGroup. Однако ее соотношение долга к рыночной капитализации составляет около 31,7%, что более чем в два раза превышает показатель EastGroup. Процент заполняемости ее операционного портфеля составляет 97,2%, что немного выше, чем у EastGroup.

Выбор не так очевиден

Stag предлагает инвесторам более высокую дивидендную доходность сегодня, но темпы роста ее FFO ниже, и увеличение дивидендов менее впечатляющее, чем у EastGroup. Хотя Stag более известна, EastGroup, похоже, находится в немного более сильной позиции для роста своего портфеля и дивидендов.

Тем не менее, преимущества EastGroup, похоже, уже учтены в цене ее акций, и она торгуется по соотношению цена к FFO около 20,6, по сравнению с только 15,4 у Stag Industrial. Учитывая большее разнообразие клиентов и более крупный портфель Stag, имеет смысл получить ее относительно более высокий дивиденд по текущей цене акций.

Стоит ли сейчас покупать акции EastGroup Properties?

Перед тем как купить акции EastGroup Properties, учтите следующее:

Аналитическая команда Motley Fool Stock Advisor только что выделила 10 лучших акций для покупки инвесторами прямо сейчас… и EastGroup Properties не вошла в их число. 10 акций, которые попали в список, могут принести колоссальную прибыль в ближайшие годы.

Вспомните, когда Netflix попала в этот список 17 декабря 2004 года... если бы вы вложили $1,000 в то время по нашей рекомендации, у вас было бы $503,268!* Или когда Nvidia попала в этот список 15 апреля 2005 года... если бы вы вложили $1,000 по нашей рекомендации, у вас было бы $1,049,793!*

Теперь стоит отметить, что общая средняя доходность Stock Advisor составляет 898% — это значительно превышает 182% по индексу S&P 500. Не пропустите последний топ-10 список, доступный с Stock Advisor, и присоединяйтесь к инвестиционному сообществу, созданному отдельными инвесторами для отдельных инвесторов.

*Доходность Stock Advisor на 28 марта 2026 года.

Джеймс Хэлли имеет позиции в Stag Industrial. Motley Fool рекомендует EastGroup Properties и Stag Industrial. У Motley Fool есть политика раскрытия информации.

Мнения и взгляды, выраженные здесь, являются мнениями автора и не обязательно отражают мнение Nasdaq, Inc.

Источник nasdaq.com, автоматический перевод