Ажиотажный спрос на жилье - хорошо, но недолго
Новости пестрят позитивной статистикой по продажам жилья, особенно по выдачам ипотек. В августе они выросли на рекордные 3,7% м/м. Если взять динамику по Москве, то количество ДДУ с начала года +14.1%, а сравнение с более репрезентативным 2021 годом дает прирост на 80%! Откуда такой всплеск?
Мало кто верит в скорое снижение ключевой ставки. ЦБ прямо говорит о том, что собирается держать её высоко столько, сколько понадобится для победы над инфляцией. Население это интуитивно понимает и спешит подать заявки, пока банки не подняли ставки еще выше. Причем спрос наблюдается не только в льготной первичке, но и на вторичке.
Психология масс - мощный двигатель продаж. Кстати, чего-то подобного можно ожидать ближе к окончанию льготной госпрограммы (1 июля 2024 г.), когда будет решаться вопрос о её продлении.
Тем временем Сбер вчера повысил минимальную рыночную ставку до 14,2%, ВТБ - до 14.1%. Но это для зарплатных клиентов и с полным страховым пакетом (недвижимости, жизни, титула, ответственности). Т.е. если вы не зарплатник и хотите сэкономить на страховке, ставка будет выше.
Сделки за наличные - похожая же картина, но здесь главным стимулом служит ослабление рубля. Многие ждут продолжения девальвации и пытаются спасти деньги привычным способом - в бетоне.
Проблема в том, что ажиотаж никогда не длится достаточно долго, чтобы стать надёжным драйвером для строительного и банковского сектора. Поддержать текущие показатели - да, стать основой устойчивого роста - нет. Сбер уже ждет снижения спроса на ипотеку на 30% во 2 полугодии. Банк отменяет собственные скидки к льготным программам, т.к. государство сократило на 0.5 пп субсидии. ЦБ ужесточает требования: мин. взнос поднят с 15% до 20%, повышены требования по резервам и т.д. Делается всё, чтобы охладить рынок, а значит - сбить спрос.
В 2024 году мы увидим последствия - как ужесточения политики регулятора, так и естественной убыли желающих купить недвижимость. Это побуждает меня более консервативно оценивать доходы банков от ипотеки в будущем году, а также перспективы строительного сектора.