Акции "Самолета" могут быть интересны в долгосрочной перспективе
К концу июня мы подошли с Самолетом, который:
1) анонсировал выкуп на 10 млрд руб.
Учитывая, что справедливая оценка стоимости чистых активов компании в пять раз выше текущей капитализации и принимая во внимание, что динамика цены акций не отражает кратный рост бизнеса за последние несколько лет, совет директоров принял решение поручить менеджменту компании осуществить выкуп собственных акций на рынке в размере до 10 млрд рублей до конца 2023 года.
2) одобрил увеличение уставного капитала компании путем размещения 12 316 000 дополнительных обыкновенных акций.
Акции планируется разместить по открытой подписке. Цена размещения допэмиссии будет установлена советом директоров после окончания срока действия преимущественного права приобретения.
3) не стал рекомендовать дивиденды (41 рубль на 61 579 358 акций это 2.5 млрд, две такие выплаты в год это 5 млрд).
«Решение Совета директоров отражает сохраняющийся высокий уровень неопределенности на рынке жилой недвижимости и соответствует консервативной финансовой политике Группы. Подобная мера носит временный характер и направлена на поддержание высокой финансовой гибкости с учетом обширной программы стратегического развития.
Вместе с тем, с начала года мы видим уверенное восстановление спроса на рынке жилья, что позволит нам в течение года продемонстрировать высокие темпы роста операционных и финансовых показателей. Менеджмент подтверждает приверженность Группы существующей дивидендной политике и с учетом рыночной динамики намерен предложить Совету директоров вернуться к вопросу о дивидендных выплатах в 3 квартале 2023 года».
Т.е. коротко: не тратят от 2.5. до 5 млрд руб на дивиденды, но обещают выкуп акций на сумму до 10 млрд (2.5 млрд рублей, например, это тоже "до") и еще могут накинуть +20% акций к тем, что есть сейчас.
И вот в полночь на 20 июня в СМИ проходят новости о том, что идет сделка по покупке ГК МИЦ:
ГК «Самолет» договорилась о приобретении девелоперской группы МИЦ, рассказали «Ведомостям» два источника, близких к обеим сторонам соглашения. Представитель «Самолета» эту информацию подтвердил. По его словам, в сделку войдет свыше 50 компаний, связанных с ГК МИЦ, а также ее земельный банк в столице, новой Москве и Московской области. К «Самолету» также перейдет 11 жилых проектов, находящихся в стадии строительства и проектирования, уточнил собеседник «Ведомостей». Он добавил, что частью соглашения станут управляющие компании, сети и головные сооружения для строительства и эксплуатации жилых комплексов, а также права интеллектуальной собственности. Для закрытия сделки будет необходимо получить одобрение Федеральной антимонопольной службы, пояснил он. На текущий момент ходатайство о приобретении такой компании не поступало, сообщил представитель ведомства. В МИЦ от комментариев отказались.
Это пакет проектов в Москве, в том числе и дома бизнес-класса, вот часть из них:
В Новой Москве также есть пакет проектов:
Есть пакет проектов в Московской области, кстати, включая Дмитровское направление на севере. Самолет также выбрал это направление для своего пилотного проекта с ИЖС.
Плюс МИЦ еще покупал в мае на перспективу часть ТПУ "Боровское шоссе". Это 12 тыс. кв. м. коммерческого функционала за 62,9 млн рублей. Пока что это неочевидная покупка, есть версия, что сделана ради льгот на изменение вида разрешенного использования.
В текущем виде идет застройка около 650 тыс. кв. м. жилья и апартаментов, из которых надо продавать ещё 500+ тыс. кв. м. Отметим, что проекты, в основном, без отделки, но Самолет с его опытом может передумать и все же добавить отделку для плохо продаваемых метров (это чисто наша версия). В более глубоком портфеле возможно наличие еще около миллиона квадратов, с учетом купленных ТПУ и далеких планов.
Портфель от 2021 года, после начала 2022 года компания уже не давала такую информацию в публичное пространство, так что смотрим на данные, которым уже 2 года. Самолет любит гораздо большую рентабельность, намного выше 30%, но тут что есть, то есть. Явно придется что-то перепроектировать чтоб выжать больше прибыли.
У МИЦ просрочка около 2/3 сдаваемых площадей, у Самолета около 40%, поэтому придется потрудиться. Отметим, что сам Самолет не строит свои комплексы (как тот же ПИК), нанимая подрядчиков, т.е. тут придется применять имеющееся навыки управления проектами. Это займет время.
Сделка и финансы.
Оценивается все это добро от 40 до 60 млрд рублей, судя по цифрам в СМИ и профильных ресурсах. Мы бы опирались на 55 млрд.
Оплата сделки будет осуществляться в несколько траншей с привлечением банковского финансирования. Она также потребует одобрения Федеральной антимонопольной службы (ФАС). Учитывая то, насколько фрагментирован рынок девелоперов в России, тут мы не ждем проблем.
Опять пользуемся старьем от апреля 2021 года, чтобы хоть примерно понять масштаб долга, EBITDA и т.д. Долговую нагрузку мы бы рассчитывали около 25-30 млрд рублей для оценки консолидированного пакета.
В презентации от апреля 2021 года нет сведений о EBITDA 2020, для простоты можем посчитать, что их EBITDA 2023 может выйти около 5 млрд рублей. Это все очень приблизительно, так как свежих данных нет.
Итого:
Самолет получает входной билет в Москву и в бизнес-класс в одном пакете. Портфель МИЦ схож с портфелем Самолета, очень пригодится земля в Новой Москве, где уже есть сильный опыт успешных продаж. В Москве портфель делится на медленно продающийся бизнес, частично выпадающий из льготных программ ипотеки (которые и так скоро свернут до гораздо меньшего масштаба), а вот портфель апартаментов спорная ценность - тут избыток предложения и высокая цена от МИЦ.
Самолет может быть интересен вдолгую. С учетом всех вводных из отчетности Самолета и грубых прикидок того, что мы имеем на базе древнего отчета МИЦ, получается вот такая картина.
Комментарии