Жилищный вопрос. Какие перспективы у рынка недвижимости России в 2025 году?

Объем ввода жилья в России за первые семь месяцев 2025 года снизился на 4% г/г. Так, по данным Росстата, показатель составил 59,6 млн квадратных метров. При этом в июле было сдано около 7,4 млн квадратных метров, что оказалось на 13,8% ниже, чем в июле 2024 года. 

Что касается цен, то на протяжении нескольких месяцев в этом году они росли в большинстве российских городов, хотя темпы роста были сдержанными – отсутствие доступной ипотеки оказывает давление на цены, тогда как высокая инфляция и недостаток предложения, напротив, поддерживают стоимость жилья.

Российские застройщики и в целом рынок недвижимости переживают сложные времена. По данным «ДОМ.РФ», продажи новостроек с июля 2024 года по июнь 2025 года упали более чем на треть. Ключевая ставка ЦБ остается на высоком уровне, а ипотека для большинства российских граждан в таких условиях стала недоступной. Спасением как для девелоперов, так и для населения остаются лишь льготные ипотечные программы.

В условиях высокой ключевой ставки с трудностями сталкивается и ряд российских эмитентов. В связи с этим инвесторам сложнее подобрать надежные активы для своего портфеля. Помогаем новым клиентам «Финама» сделать первый шаг в инвестициях с нами — и сразу получить прибыль. Инвестируйте с ежедневной гарантированной премией 36,6% годовых на ваши активы! Используйте инвестидеи от аналитиков «Финама», чтобы получить дополнительный потенциальный доход, приобретайте любые ценные бумаги или просто храните денежные средства на счете.

Какие перспективы у рынка недвижимости? Что будет с ценами на жилье? Стоит ли держать акции российских застройщиков в портфелях? В этих и других вопросах Finam.ru разбирался вместе с экспертами.

Непростая ситуация

Согласно данным исследования аналитиков «Сбера», цены на новостройки в России за год выросли на 4,2%, тогда как на вторичное жилье — на 6,5%. Уточняется, что разрыв в стоимости 1 кв. м в новостройках и на вторичном рынке по итогам июля 2025 года составил 51%, что связано с большой и растущей долей жилья советской постройки в продажах. Так, квадратный метр в жилье, построенном не более чем за 10 лет до продажи на вторичном рынке, стоил в июле всего на 13% дешевле «метра» в новостройках. 

Между тем, по данным Росстата, объем ввода жилья в январе-июле этого года упал на 4% г/г, а отдельно в июле – сразу на 13,8% г/г. 

Заметно снижается и спрос. С июля 2024 года по июнь 2025 года в России было продано 458 727 квартир в новостройках общей площадью 21,9 млн кв. м., что на 38,7% ниже в лотах и на 37,2% меньше в метрах. Об этом пишут «Ведомости» со ссылкой на отчет «ДОМ.РФ». 

Как отмечает Елена Бобровская, эксперт «Циан.Аналитики», на первичном рынке среднемесячное число сделок в РФ в 2025 г. оказалось на 20% ниже фоновых значений 2022-2024 гг. (когда была доступна льготная ипотека). На вторичном рынке (где оперативные данные доступны только по Москве и Санкт-Петербургу) спрос оказался на 12% ниже. По мнению эксперта, сокращение льготных программ год назад привело к смещению спроса с новостроек на вторичку. Для большинства покупателей ипотека стала одинаково недоступна, поэтому они сделали выбор в пользу вторичного рынка, где ниже цены, есть возможность торговаться и не нужно ждать завершения строительства.

Доля ипотечных сделок в 2025 году, в свою очередь, продолжает снижаться, что связано с высоким уровнем ключевой ставки и жесткими правилами ипотечных государственных программ. Согласно данным «ДОМ.РФ», всего за первое полугодие 2025 года банки выдали 332 тыс. ипотек на сумму 1,4 трлн рублей, что на 51% ниже данных аналогичного периода 2024 года.

Более того, как пишет «Коммерсант», российские банки начали ужесточать требования к заемщикам в ожидании сокращения бюджетных компенсаций. В частности, ряд крупных кредиторов начинают корректировать условия выдачи ипотеки с господдержкой, повышая минимальный размер первоначального взноса с 20,1% до 30,1%. 

Однако депутат Брянской облдумы Михаил Иванов считает такие меры неприемлемыми для молодых семей. Он выступил с инициативой убрать первоначальный взнос по семейной ипотеке, чтобы помочь молодым семьям с детьми в покупке жилья. Депутат подчеркнул, что это должно стать одним из инструментов демографической политики, добавив, что необходимо сохранить целевую направленность программы, а также доступность ее только для тех, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий.

Взгляд в будущее

Российский рынок недвижимости в 2025 году демонстрирует умеренное замедление: ввод жилья снижается, а крупные банки начинают ужесточать условия ипотеки с господдержкой в ожидании окончания выплат повышенной компенсации, что ограничит спрос на первичное жилье. Таким мнением с Finam.ru поделилась Кристина Гудым, аналитик ФГ «Финам». Она полагает, что рост цен может замедлиться, тогда как очередное заседание ЦБ и возможное снижение ключевой ставки способны ослабить давление на рынок, что отразится и на акциях российских застройщиков.

Между тем руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова полагает, что на фоне постепенного удешевления рыночной ипотеки из-за ожиданий рынком продолжения тренда на смягчение денежно-кредитной политики регулятора спрос на недвижимость будет постепенно перетекать во вторичный сегмент. По ее мнению, связано это, прежде всего, с более низкой средней стоимостью, а также с возможностью сразу же заселиться, без длительного временного лага ожидания жилья. Подогревать этот процесс, по словам Солдатенковой, может и возможность для жителей отдельных регионов получить семейную ипотеку. «В ипотечных сервисах Банки.ру мы уже видим повышение интереса к ипотеке по итогам июля на 8% по сравнению с июнем и на 19% к маю. При этом, более 70% оставленных в этот период заявок были связаны именно с ипотекой на вторичное жилье», - подчеркивает эксперт.

Однако спрос на новостройки за последние два месяца также рос. Об этом заявляет Юлия Львович, руководитель «МИЭЛЬ» в Новых Химках. «Спрос на новостройки за последние два месяца вырос примерно на 10% по сравнению с весной, но в годовом сравнении остался на уровне прошлого года. Цены стабильно растут — у застройщиков в финансовых моделях обычно заложено ежемесячное повышение, особенно на завершающих стадиях строительства.

Дополнительный приток покупателей связан с окончанием депозитов по высоким ставкам: люди снимают средства и инвестируют их в недвижимость, включая коммерческую. В ближайшее время резких скачков на рынке не ожидается — скорее, сохранится умеренный рост спроса и стабильная ситуация без ажиотажа», - полагает Львович.

Сохранения спроса ждет и Альберт Короев, начальник отдела экспертов по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций». Он считает, что произойдет дальнейшее снижение ключевой ставки, что поддержит в перспективе спрос на жилье. В базовом прогнозе – ставка ЦБ на конец года составит 14%. 

По словам Короева, акции девелоперов выиграют от снижения ключевой ставки, что, в частности, снизит и давление долговой нагрузки. «В текущих условиях дорогой ипотеки компании наращивают продажи за счет региональной экспансии и собственных программ рассрочки, либо же, наоборот, фокусируются на более премиальных и высокомаржинальных сегментах. При этом мы позитивно смотрим на акции «ПИКа» (потенциал роста 35%) и «Самолета» (потенциал роста 47%). Для «ПИКа» дополнительным позитивным фактором может стать возобновление коммуникации компании с инвесторами», - отмечает эксперт.

Успокоить инвесторов спешит и сам ЦБ. Директор департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова в интервью, размещенном на сайте ЦБ, заявляет, что рыночные ставки сейчас высокие, но у застройщиков есть достаточный запас прочности. По ее словам, банки активно им помогают и не допустят ухудшения ситуации, поэтому регулятор рассчитывает на благоприятный сценарий. 

«Наш главный вклад в стабильное развитие рынка жилья — поддержание ценовой стабильности. Нам очень важно добиться цели по инфляции. Рыночные ставки тогда будут гораздо более умеренными. Такие периоды в России уже были, например, в 2018–2021 гг. Тогда же мы видели, что заемщики массово рефинансируют ипотеку по более выгодным ставкам», - подчеркнула Данилова.

Пока же новостройки дорожают чуть быстрее официальной инфляции (+13% за последний год в среднем по городам с населением от 500 тыс. человек). Об этом, отвечая на вопросы Finam.ru заявила Елена Бобровская. «Застройщики продолжают периодически повышать цены, в продажу выходит меньше новинок (а, значит, и лотов на этапе котлована с сравнительно невысокой стоимостью квадратного метра), растет себестоимость строительства. 

На вторичном рынке таких стимулов для роста нет, поэтому цены предложения увеличиваются не столь заметно (+6% за год)», - подчеркивает эксперт.

Что касается дальнейших перспективы, то, по мнению Бобровской, заметных изменений в динамике спроса в этому году не будет. «Для того, чтобы ипотечные условия вновь стали комфортными для большинства заемщиков, нужно чтобы ставки по ипотеке не превышали 15%, а такое в 2025 г. маловероятно. При нынешних темпах продаж на рынке новостроек сохранится минимальный рост цен предложения, а на вторичке – стагнация», - заключила эксперт.