Жилищное строительство: парадоксы и тенденции

В первом квартале 2008 года ввод жилья в эксплуатацию резко замедлился, составив лишь 7,8% против 51,1% за аналогичный период прошлого года. Это, можно сказать, аномальная ситуация. Парадоксам и новым тенденциям жилищного строительства в России была посвящена пресс-конференция известного экономиста и политолога, доктора экономических наук и академика РАЕН Михаила Делягина, которая состоялась 19 мая в пресс-клубе "РИА Новости".

С 2000 по 2007 гг. наблюдался непрерывный рост ввода жилья в строй, а в прошлом году объемы сданного в эксплуатацию жилья вплотную приблизились к уровню 1990 года - последнего года перед распадом Советского Союза. Россия, можно сказать, в прошлом году только оправилась от жилищной катастрофы, как вдруг в первую четверть 2008 года произошел аномальный спад. "Судя по всему, это не какой-то сезонный фактор", - размышляет г-н Делягин. По словам экономиста, ситуация в жилищном строительстве отражает такие фундаментальные изменения, как снижение спроса со стороны среднего класса из-за резкого роста цен и удорожания ипотеки, а также проблемы с инфраструктурой, выделением участков и вызванные дефицитом стройматериалов. Если эти тенденции сохранятся, существует опасность, что в 2008 году ввод жилья в эксплуатацию замедлится вдвое и составит менее 10% за весь год, прогнозирует Михаил Делягин.

Еще одна проблема жилищного сектора - исключительно высокая концентрация жилищного строительства в отдельных регионах. По-прежнему более 50% жилья строится в 11 регионах страны: в Москве и Московской области, Краснодарском крае, Татарстане, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Башкирии, а также в Ростовской, Тюменской, Челябинской и Новосибирской областях.

Теперь подробнее о парадоксах первого квартала 2008 года. За этот период в 57 регионах произошел рост, а в 25 - сокращение ввода жилья. При этом в 9 регионах, в том числе и развитых, наблюдался высокий, более чем в 2 раза рост (в Камчатском крае - более чем в 10 раз), а в 6 регионах - резкое, более чем на треть, снижение (в Мурманской области - более чем в 5 раз). Отсутствие мест для застройки, бешеные цены на жилье и бюрократические препоны привели к тому, что в Москве сокращение ввода жилья составило почти 40%, в Санкт-Петербурге - 11,7%. Однако если из Санкт-Петербурга строительство перемещается в Ленинградскую область (ввод жилья в питерских пригородах утроился), то объемы ввода жилья в Московской области уменьшились примерно на 5%.

Другой интересной тенденцией стал опережающий рост (14,6%) строительства жилья за счет населения, благодаря чему его доля в общем вводе жилья достигла 52,2%. Таким образом, доля жилья, строящегося за счет населения, стремительно растет, вплотную приблизившись к уровню конца 30-х - 40-х - начала 50-х годов. Правда, общий объем строительства теперь в 3-5 раз больше. Любопытно, что в 2007 году в Чечне все вводимое жилье строилось за счет населения, при этом сокращение объемов ввода было, по данным Росстроя, максимальным по России и составило 43,6%. Таким образом, разговоры о том, что Рамзан Кадыров "отстроил Чечню" и строит жилье для граждан республики, не соответствуют действительности, считает г-н Делягин.

Обеспеченность россиян жильем выросла за вторую половину 90-х на 6,7% (с 18 кв.м/чел. в 1995 году до 19,2 кв.м в 2000 году) и на 9,9% с 2000 по 2006 гг. (до 21,1 кв.м/чел.). Однако в целом ряде регионов она растет лишь за счет вымирания или выезда населения. Максимальная обеспеченность жильем наблюдается в Эвенкийском АО (29 кв.м/чел.), а также на Чукотке (28,9 кв.м), где "план Путина" был практически выполнен еще до его провозглашения - в 2002 году.

Михаил Делягин также подчеркнул, что успехи в строительстве практически не влияют на жилищное положение основной массы россиян: жилье становится все менее доступным, и стимулирование ипотеки в рамках проекта "Доступное жилье" в условиях строительной монополии существенно усугубило ситуацию. "В результате значительная часть качественного жилья (в Москве - до 30%) приобретается в инвестиционных целях (даже не для сдачи в аренду) и простаивает", - добавил экономист.

Несоответствие структуры потребности на жилье и структуры его предложения (оно строится для богатых, а нужно бедным) не позволяет решить не только жилищную проблему как таковую, но и самую острую ее часть - проблему ветхого и аварийного жилья. По официальным данным, его доля составляет 3,2% от жилищного фонда (от 0,3% в Москве до 22,5% в Дагестане), однако, по оценкам Росстроя, она превышает 14%, а критическую степень износа (свыше 70%) имеет 1,4% жилого фонда (в 2005 году - 0,9%).

"В целом мы видим, что худшие жилищные условия наблюдаются там, где хозяйственная деятельность дезорганизована из-за отдаленности и тяжелых климатических условий, "брошенности" с оттоком населения в близлежащие крупные города, а также выдавливания русского населения, дезорганизовавшего хозяйственную деятельность", - объясняет региональное распределение жилищных проблем Михаил Делягин.

Благоустроенность жилья россиян остается катастрофически низкой. По данным Росстроя, в полностью или частично неблагоустроенном жилищном фонде проживает 11,7 млн семей. И за это жилье россияне платят все дороже. Стоимость жилищно-коммунальных услуг в России с начала 2000 по апрель 2008 года выросла в 4,35 раза, обогнав инфляцию в 1,8 раза. При этом резкие колебания тарифов создают ощущение, что порой они повышаются произвольно, а затем снижаются в случае появления критических признаков у населения, когда оно уже просто не может вынести такую нагрузку. Так, непосильная стоимость ЖКУ привела к тому, что в 2006 году произошел настоящий обвал: тарифы были снижены в 38 регионах, а том числе в 2 регионах - более чем вдвое.

"Ситуация в жилищном строительстве объективно тяжелая и непрозрачная", - подводит итог г-н Делягин. Главными причинами такого положения дел, по словам известного экономиста, являются отсутствие комплексной государственной жилищной политики и несбалансированность рыночного подхода при решении жилищных проблем социальными программами. Строительство жилья не является приоритетом для правительства, читает Михаил Делягин. По его мнению, для увеличения жилищного строительства и решения коммунальных проблем государству необходимо жестко контролировать издержки строителей и коммунальщиков, а также принуждать застройщиков к техническому прогрессу - только так можно противостоять произволу монополий. "Без государственного контроля здесь ничего, кроме грабежа, невозможно", - заявил экономист.

Мария Привалова, Finam.ru

В нашем рейтинге событий произошли изменения.

Рейтинг событий, влияющих на Российский рынок

Событие	Рейтинг	Прогноз
МАКРОЭКОНОМИКА
Общая ситуация на мировых фондовых рынках	C
Макроэкономическая ситуация в CША	B
Макроэкономическая ситуация в России	C
ПОЛИТИКА
Президент Медведев проводит совещание, посвященное судебной реформе	C
СЫРЬЕВЫЕ РЫНКИ
Уровень мировых цен на нефть	B
Уровень мировых цен на металлы	C
ОТРАСЛЕВЫЕ И КОРПОРАТИВНЫЕ НОВОСТИ
НОВАТЭК опубликовал сильную отчетность за I кв. 2008г. по МСФО	C
Сбербанк выплатит дивиденды в размере $490 млн	C
МТС выплатит дивиденды за 2007 г. в размере 14,84 рубля за одну акцию	C
"Металлоинвест" выбрал организаторов предстоящего IPO	C

ПРИМЕЧАНИЕ: В столбце 2 в скобках указан рейтинг события, присвоенный ему в прошлом прогнозе. В столбце 3 указано знак влияние события на рынок.
Наиболее сильное влияние на рынок оказывают события с рейтингом А, события имеющие рейтинг D по нашей шкале оказывают слабое влияние.

Инвестиционный фон - умеренно негативный