Ждать ли в России «ипотечный пузырь»?
Вчера по многим ТГ каналам растиражировалась новость о том, что какие-то не названные аналитики предупреждают о риске образования ипотечного пузыря в России. Кто эти неизвестные аналитики и из какого первоисточника пошла эта информация — я так и не смог выяснить, но разобрать это «предупреждение» стоит, потому что оно имеет громкий и кликбейтный заголовок, но в тексте была противоречивая заголовку инфа.
Для начала давайте разберемся с тем, что такое «пузырь» на каком либо рынке. Эта ситуация, в которой стоимость актива начинает расти выше нормальных темпов рынка, инфляции, и разгон цен происходит за счет массового и спекулятивного спроса. Это приводит к тому, что актив начинает стоить неоправданно дорого, и при падении спроса на него актив падает в цене, принося убытки владельцу.
О чем нас предупреждают эти самые «аналитики». По их мнению на рынке жилья случится «ипотечный пузырь» в силу следующих факторов:
— первоначальный взнос по льготной по ипотеке планируют поднять с 20 до 25%;
— после июня 2024 года льготную ипотеку продлевать не будут из-за огромной разницы с обычной ипотекой;
— средний уровень цен на жилье на «первичке» уже на 42% выше, чем на «вторичке», разрыв будет только расти;
— банки стали массово отказывать в ипотеке, доля отказов выросла до 60-70%;
— средние ставки по обычной ипотеке уже выше 15%.
Что не так с этими аргументами? Первоначальный взнос хотят повысить, чтобы сбить спрос на эту самую льготную ипотеку для торможения цен на жилье. Льготную ипотеку в 2024 году номинально отменяют под разговоры о том, что жилье стало менее доступным, но и не стоит забывать, что при текущих ставках государству дорого субсидировать эти ипотеки.
Третий пункт не понятно к чему приплели. Банки стали отказывать чаще в ипотеке только последние 2 месяца, и то потому, что теперь к гражданам с большой кредитной нагрузкой другие нормы по резервированию кредитов у банков, то есть такие кредиты для банков стали менее выгодными, и сделано это для того, чтобы «охладить» рынок жилья.
Ну и на конец — рыночные ставки либо уже выше, либо будут выше ключевой ставки. Все эти аргументы говорят о том, что государство за 8 месяцев до конца льготной программы пытается затормозить рост цен на жилье, и не положить на бок весь рынок.
Все вышесказанные аргументы ведут не к ипотечному пузырю, а к его предотвращению.