Застройщики стоят на пороге структурных перемен

Как застройщики управляют рынком. Государство субсидирует процентные ставки по льготной ипотеке, а также вырабатывает меры на оживление спроса и долгосрочный рост объемов строительства. Но, несмотря на это, застройщики все еще не спешат снижать цены, хотя предпосылки для этого есть: с начала года цены на сталь, арматуру, лес и другие материалы сильно упали.

Сегодня девелоперы предлагают экстремально низкие ставки по программам льготной ипотеки от застройщика вплоть до 0,01%. Встречаются и другие экзотические варианты, включая первый транш в 100 рублей с ежемесячным платежом в один рубль на протяжении первого года, а также с включением в ипотеку стоимости мебели, бытовой и кухонной техники и даже стоимости переезда.

Что не так с текущими ценами. Льготная ипотека от застройщика рекламируется как выигрышная, но несет в себе огромный риск для заемщика из‑за завышения цены приобретаемой недвижимости. Если рыночные цены не вырастут на размер «надбавки», то при необходимости продать квартиру заемщик может не только потерять первоначальный взнос, но еще и остаться должным по кредиту, поскольку вырученных средств не хватит на погашение всей задолженности. Кредитные риски банковского сектора также увеличиваются.

Такие акции привлекли внимание Банка России, который в результате анализа пришел к выводу, что экстремально низкие ставки достигаются за счет:

• завышения цены квартиры до 20–30%, которые выплачиваются банку застройщиком в качестве комиссии для компенсации выпадающих доходов;

• реинвестирования банком полученной от застройщика комиссии;

• использования субсидируемой ставки.

Пока растет нагрузка для государственного бюджета из‑за необходимости субсидирования кредитов, выданных в рамках льготной ипотеки от застройщика, девелоперы активно наращивают выручку. По этой причине заместитель министра финансов РФ Алексей Моисеев 16 ноября заявил, что министерство не видит необходимости в продлении программы льготной ипотеки по ставке 7%, которая истекает в 2022 году. С его слов, «в этом нет необходимости», поскольку рынок первичного жилья и так «чувствует себя нормально».

Зачем государству поддерживать застройщиков. Поскольку экономическая ситуация ухудшается, цены на недвижимость не снижаются, итогом становится падение спроса на недвижимость. Но строительная отрасль является седьмым по важности сектором экономики и обеспечивает работой около 6 миллионов человек. Кроме того, эта отрасль имеет высокий мультипликативный эффект: каждое созданное рабочее место приводит к созданию еще шести в смежных отраслях экономики, начиная от производителей строительных материалов и сотрудников логистических компаний до дизайнеров и банковских служащих.

Вероятно, несмотря на жесткую риторику министра финансов, правительство все же не оставит без поддержки сектор жилищного строительства. Однако становится все более очевидным, что со следующего года жилищно-строительный сектор может подвергнуться жесткому регулированию: от дополнительных мер контроля за выдачей льготных ипотечных кредитов вплоть до введения потолка прибыли застройщиков в виде максимально допустимого процента от сметной стоимости строительства.