Застройщики под давлением, но в облигациях ещё есть интересные варианты

Вчера в IF Stocks мы разбирали, как вообще анализировать девелоперов — что смотреть в отчётности, на что влияет ключевая ставка и как понимать риски сектора.

А сегодня переходим к практике: собрали в подборку по две облигаций застройщиков, которые сейчас торгуются на рынке.

1. Самолёт: высокая доходность за риск

Самолёт — крупнейший девелопер России, №1 по объёму текущего строительства. Но последние месяцы выдались тяжёлыми:
в офисах компании прошли обыски в рамках двух уголовных дел по не сданным вовремя ЖК, а до этого — внезапная смерть основателя Михаила Кенина.

Финансы (МСФО, 1П2025):

• общий долг — 704 млрд ₽ (+10% с начала года)
• чистый долг / EBITDA — 3,1x (с учётом эскроу)
• доля краткосрочных обязательств — 42%
• продажи за 9 мес. 2025 — –10% г/г, по метрам –8%

Текущий рейтинг: A (АКРА) / A+ (НКР)

Компания адаптируется: заморозила слабые проекты в Москве и развивает стройки в регионах (Казань, Уфа, Ростов-на-Дону).
Помогает постепенное снижение ставки — ипотека оживает, а доля покупателей с 100% оплатой выросла.

Самолёт П20 (фикс)

• ISIN: RU000A10CZA1
• объём: 2,5 млрд ₽
• купон: 21,25% (ежемесячные выплаты)
• погашение: 28.09.2026

Самолёт БО-П11

• ISIN: RU000A104JQ3
• доходность к оферте: 25,26%
• погашение: 08.02.2028
• оферта: 12.02.2027

2. ЛСР: надёжнее, но и доходность поменьше

Один из старейших застройщиков страны — работает с 1993 года, специализируется на массовом и бизнес-классе, а также строительных материалах.

В октябре стало известно об обысках в «дочках» компании («ЛСР. Сервис» и «Возрождение Санкт-Петербурга»), связанных со следственными действиями по подрядам.

Финансы (МСФО, 1П2025):

• выручка — 96,4 млрд ₽ (+13,1% г/г)
• чистая прибыль — –2,5 млрд ₽ (в 2024 было +4,4 млрд ₽)
• ND/EBITDA (с учётом эскроу) — ≈1,3x
• растут запасы непроданных квартир, маржа по EBITDA снизилась

Текущий рейтинг: A (АКРА, Эксперт РА)

Компания остаётся прибыльной на уровне операционного потока, но рост себестоимости и падение спроса давят на рентабельность.

ЛСР 1Р11 (фикс)

• ISIN: RU000A10CKY3
• купон: 16%
• погашение: 11.08.2028
• амортизация: по 30% в 24-м и 30-м купонах

ЛСР БО-001Р-09 (фикс)

• ISIN: RU000A1082X0
• доходность: ~18,6%
• погашение: 07.03.2027

3. АПРИ: суровые челябинский застройщик

Девелопер, специализирующийся на жилищных проектах в Челябинске и на Урале. Компания расширяется в Южном ФО и Ленинградской области, но живёт под высоким долговым давлением.

Финансы (МСФО, 1П2025):

• выручка — 9,35 млрд ₽ (–2,5% г/г)
• операционная прибыль — 1,9 млрд ₽ (–15% г/г)
• чистая прибыль — 979 млн ₽ (–26% г/г)
• ND/EBITDA (с учётом эскроу) — ≈4,5x

Текущий рейтинг: ruBBB (Эксперт РА)

В мае Минэкономразвития одобрил льготное кредитование на 7,2 млрд ₽ под проект курортного комплекса в Челябинске, но нагрузка всё равно остаётся высокой.

АПРИ БО-002Р-11 (фикс)

• ISIN: RU000A10CM06
• доходность: ~27,5%
• погашение: 13.08.2028

АПРИ БО-002Р-08 (с амортизацией и с офертой)

• ISIN: RU000A10AG48
• доходность: ~28,2%
• оферта: 24.12.2025
• погашение: 03.01.2029

Расскажите свое отношение к девелоперам, инвестируете в них или считаете что риск не оправдан?

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

Источник