Застройщики - каково им после повышения ставки?
Застройщиков обычно зачисляют в пострадавшие от повышения ставки ЦБ. Логическая цепочка такая: ключевая ставка растёт - ипотека становится менее доступной - корпоративные кредиты на стройку дорожают - занимать на рынке долга тоже становится дороже.
Но это не вся цепочка, у неё есть и другие звенья:
- Девальвация толкает вверх спрос на жилую недвижимость. Россияне исторически привыкли спасать рублевые сбережения в бетоне.
- Часть из тех, кто держал деньги в валюте, решает воспользоваться тем, что жильё "в баксах" становится дешевле.
И главное: ипотечные ставки растут в рамках обычных программ, в основном на вторичке. Первичка - это в основном льготные программы, где банки получают субсидию 4-5% годовых от государства. У застройщиков более 80% продаж (у "Самолета" - 90%) - льготная ипотека. Это означает переток покупателей со вторички.
Тем не менее повышение ставки будет давить на маржу девелоперов долгосрочно: процентные выплаты по облигациям и кредитам, новые ставки по ипотеке и т.д. Исходя из этого, что смотреть в первую очередь при анализе эмитента:
- Доля краткосрочных бондов и кредитов в структуре долга - их пролонгация и реструктуризация будет идти по более высоким ставкам.
- Доля льготной ипотеки в продажах.
При общем анализе рынка, главное - вероятность продления госпрограммы после 1 июля 2024 г. Я оцениваю шансы выше 50%, учитывая кумулятивный эффект стройки на экономику и занятость населения, а также влияние строительного лобби. Тут остается только следить за новостями.
Пока рынок выжидает - как будут действовать власти дальше. Индекс МосБиржи строительных компаний в рублях (красная кривая на графике) развернулся вниз вместе с рынком, в долларах (синяя кривая) - реагирует нейтрально, благодаря девальвации рубля.
Комментарии