Закрытые ПИФы недвижимости – новелла отечественной правовой системы
Паевые инвестиционные фонды (ПИФы) существуют на российском финансовом рынке более 10 лет. Для организаторов инвестирования ПИФы служат механизмом привлечения средств, а для инвестора – способом вложения свободного капитала в инструменты фондового или реального сектора экономики. На данный момент на рынке представлено порядка 700 различных паевых инвестиционных фондов.
Согласно российскому законодательству среди инвестиционных фондов выделяют три основных типа ПИФов: открытые, интервальные и закрытые. В первых двух количество выдаваемых управляющей компанией (УК) паев не ограничено. Специфика закрытых ПИФов определяется тем, что выпуск инвестиционных паев осуществляется только на стадии формирования и в заранее установленных правилами доверительного управления (ДУ) пределах. Таким образом, пайщик в течение срока функционирования фонда не может погасить свой пай и извлечь вложенные средства. "Подобное регулирование позволяет финансировать хозяйственные проекты, относящиеся к реальному сектору экономики, где требуется именно стабильность инвестиций. Более того, последние европейские тенденции также свидетельствуют о предпочтении создания инвестиционных фондов с постоянным, а не переменным капиталом", - сказал Андрей Богданов, руководитель юридического управления компании IMAC, в ходе прошедшей в среду конференции по закрытым ПИФам для бизнеса.
Одним из наиболее эффективных и перспективных форм организации долгосрочных проектов являются закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФн). Основными формами инструментария для них служат девелопмент, строительство и рента. С момента создания первого подобного фонда – весной 2003 г. – можно выделить несколько этапов развития этого направления. Самым ярким из них является нынешний период, начавшийся с мая 2006 г. в связи с законодательным разрешением проблемы инвестконтрактов для фондов недвижимости, расширением линейки активов и определением правил налогообложения в ПИФах.
В результате за прошедший год общее число зарегистрированных ЗПИФн увеличилось более чем в 2 раза и достигло рекордной цифры – 160 фондов недвижимости. "Российский паевый фонд недвижимости – это новелла отечественной правовой системы, но отнюдь не новый инструмент в работе инвесторов и организаторов проектов в развитых экономиках, - отметил ведущий юрист компании IMAC Евгений Жук. - Многолетний опыт работы американских фондов недвижимости (real estate investment trusts, REITs), успешное функционирование европейских (английских closed-end real estate funds, немецких Immobilien Funds, французских и люксембургских SICAV (F/R))) подтверждают экономическую целесообразность учреждения инвестиционного фонда для аккумуляции "длинных" денег и управления ими в рамках обособленного имущественного пула".
Учреждаемые сегодня в России ЗПИФн стоят во главе формирующегося сектора крупных и долгосрочные проектов. В конце 2007-начале 2008 гг. ожидается разделение фондов недвижимости на "венчурные" и "низкорисковые". В итоге в закрытых ПИФах будут образованы две профильные подгруппы:
- высокорисковые – девелопмент, в том числе строительство, и спекулятивные фонды с агрессивной стратегией;
- низкорисковые – консервативные рентные фонды и иные направления.
Таким образом, ключевой принцип инвестирования – прямая зависимость уровня риска от уровня доходности проекта, будет реализована.
Следует отметить, что ЗПИФн могут покупать недвижимое имущество не только в РФ, но и в других странах-членах ФАТФ (Международная организация по борьбе с финансовыми злоупотреблениями).
Кроме того, использование закрытых ПИФов позволяет избежать двойного налогооблажения: в отличие от обычного инвестирования налогом облагаются только доходы пайщика.
И еще одна немаловажная деталь: при сохранении налоговых преимуществ для резидентов Российской Федерации, иностранные инвесторы получают еще более выгодные условия для вложений в ЗПИФн на территории России (налог на прибыль составляет 20% против 24% для российского инвестора).
Все вышесказанное позволяет рассматривать российские закрытые ПИФн с экономической и юридической точек зрения весьма эффективными на сегодняшний день механизмами инвестирования в имущественные активы.
Лариса Макеева, Finam.ru
В нашем рейтинге событий произошли изменения.
Рейтинг событий, влияющих на Российский рынок
| Событие | Рейтинг | Прогноз |
|---|---|---|
| МАКРОЭКОНОМИКА | ||
| Общая ситуация на мировых фондовых рынках | B (B) |  |
| Макроэкономическая ситуация в CША | B (B) | |
| Макроэкономическая ситуация в России | C (B) | |
| ПОЛИТИКА | ||
| Джорлж Буш примет Владимира Путина в США в начале июля | B | |
| СЫРЬЕВЫЕ РЫНКИ | ||
| Уровень мировых цен на нефть | B (A) | |
| Уровень мировых цен на металлы | A (B) | |
| ОТРАСЛЕВЫЕ И КОРПОРАТИВНЫЕ НОВОСТИ | ||
| Газпром снизил прогноз по добыче газа на текущий год | D | |
| Акции ВТБ будут включены в расчет индекса MSCI с 11 июня | C | |
| Лебедянский опубликовал финансовые результаты за 1кв. 2007г. | B | |
| Роснефть намерена погашать текущие долги | A | |
ПРИМЕЧАНИЕ: В столбце 2 в скобках указан рейтинг события, присвоенный ему в прошлом прогнозе. В столбце 3 указано знак влияние события на рынок.
Наиболее сильное влияние на рынок оказывают события с рейтингом А, события имеющие рейтинг D по нашей шкале оказывают слабое влияние.
Инвестиционный фон - позитивный