Выгодно ли сейчас брать ипотеку?

Санкции западных стран в отношении России отразились на всех отраслях и секторах экономики. Повышение ставки, обвальное падение курса рубля, а следом его неконтролируемый рост, разгон инфляции сказались прежде всего на банковских услугах, в том числе на ипотечных кредитах. Именно поэтому потенциальных заемщиков интересует, выгодно ли сейчас брать ипотеку или лучше подождать несколько месяцев, а также какие риски следует учитывать.

Ставки по ипотеке

Скачкообразное повышение учетной ставки Центробанка России в феврале 2022 года до 20%, естественно, негативно сказалось на всех банковских кредитах. Ставки по ним, в том числе по ипотеке, выросли до неприемлемых размеров; кредитование бизнеса и частных заемщиков практически остановилось. Некоторое оживление в ипотечные программы внесли заявления президента и представителей финансового сектора о сохранении государственного субсидирования покупки жилья.

В марте 2022 года, когда высокая ставка ЦБ РФ нашла свое отражение в кредитных программах коммерческих банков, среднерыночная ставка по ипотеке достигла уровня 20–21%. Однако на спрос по кредитам на недвижимость это практически не повлиялоб поскольку часть заемщиков пыталась такими покупками защитить собственные сбережения от инфляции, а другая воспользовалась льготными программами, ставки по которым действительно остались на низком уровне. 

Однако некоторые банки внесли изменения в льготное кредитование, стремясь снизить собственные риски. Они подразумевали, например, уменьшение на 5 лет максимальных сроков (с 30 до 25 лет) или увеличение первоначального взноса (с 10% до 20%). 

В дальнейшем, когда появились признаки замедления инфляции, Банк России перешел к понижению ставки. Конечно же, отреагировали на это и кредитные программы коммерческих банков.

Что сегодня?

На заседании 20 июля 2022 года ЦБ РФ было принято решение об очередном снижении ключевой ставки до 8% годовых. Чего ожидать тем, кто собирается брать ипотеку? Естественно, удешевления ипотечного кредитования. Эксперты говорят, что ставки по кредитам на недвижимость последуют за ключевым показателем с некоторой задержкой и к концу августа составят около 9,5–10% (речь идет о средних ставках по ипотеке, без учета льготных программ). Так, например, о подобном шаге уже заявили в ВТБ, где максимальная ставка по ипотеке снижена с 25 июля на 0,6% - до 9,9% годовых. Аналогичные изменения вступили в действие в Сбербанке с 26 июля. 

Таким образом, с точки зрения процентов по ипотеке уже сложилась достаточно выгодная ситуация. Даже без учета государственных субсидий (а такие программы предполагают от 2,6% до 7% годовых) купить ипотечную недвижимость можно на выгодных условиях. 

Важно! Если исходить из прогнозов Банка России по средней ключевой ставке в 2022 году (речь идет об уровне 10,8–11,4%), на оставшихся до конца года заседаниях следует ожидать очередных понижений, может быть, не столь активных (на 0,5-1%). В итоге 2022 год вполне может быть завершен со ставкой около 6,5%, что повлечет изменение и условий по ипотеке. Возможно, максимальный процент по кредитам уменьшится до уровня порядка 8,5% годовых. Это, несомненно, ниже, чем по состоянию на 31 июля. Однако заемщикам, которые оформят ипотечный кредит сейчас, никто не помешает рефинансировать его в дальнейшем. 

Цены на недвижимость

Меры, принятые для снижения темпов инфляции, существенно снизили уровень потребительского спроса. Отразилось это и на рынке недвижимости. Так, в апреле 2022 года было отмечено снижение цен на вторичном рынке на 0,5%, а в мае готовое жилье дешевело рекордными за несколько лет темпами - на 2,1%. При этом в некоторых городах - например, в Санкт-Петербурге, Краснодаре и Сочи - цены упали более чем на 10%. Если учесть, что процесс развивается с некоторой задержкой, то в ближайшие 2–3 месяца вполне реально ожидать еще более низких цен на вторичку.

Цены на новостройки демонстрируют прямо противоположную тенденцию. По данным аналитического исследования портала "Мир квартир", такое жилье за первые 6 месяцев 2022 года прибавило в цене почти 20%, рост наблюдался в 69 из 70 крупнейших российских городов (кроме Москвы). Строители объясняют это несколькими причинами:

• Скачком цен буквально на всё в первые месяцы 2022 года. Со снижением темпов инфляции скорость роста цен на первичку тоже упала.
• Ажиотажным спросом на новостройки, поскольку для них действуют программы субсидированной государством льготной ипотеки.
• Нарушением логистических цепочек и снижением объемов импортных поставок оборудования и материалов. Хотя многие материалы производятся в России, но в большинстве случае используются как минимум импортные добавки. Поэтому проблемы с поставками из-за рубежа и выстраивание новых схем приводят к росту цен.

Представители стройиндустрии говорят, что процесс только начался, и еще 3–4 месяца следует ожидать дальнейшего роста цен.

Интересный факт! Для новостроек девелоперы предлагают ипотеку на внешне максимально выгодных условиях - под 0,1% годовых от застройщика. Действительно, сумма ежемесячного платежа должна существенно снизиться. Но компания закладывает в цены такой недвижимости компенсацию банку недополученной прибыли по ипотеке. Платит ее, конечно же, покупатель, а разница цен (например, с вариантом стопроцентной оплаты) может доходить до 36%.

Строящееся жилье

Наиболее непрогнозируемая ситуация складывается с покупкой строящегося жилья:

1. Удорожание стройматериалов сказывается на ценах.
2. Высокие ставки вызвали проблемы с кредитованием и, как следствие, дефицит у застройщиков оборотных средств.

Совместное действие двух этих факторов существенно повышает риски "недостроев". Для покупателей строящегося жилья действует программа защиты с эскроу-счетами, однако в текущих условиях она неэффективна. Действительно, если два года назад на эскроу-счет было перечислено 5 миллионов, то и получит клиент в случае проблем со строительством сегодня те же 5 миллионов. При двузначных темпах инфляции говорить о защищенности капитала не приходится.

Важный факт! Ссылаясь на дефицит оборотных средств, девелоперы обратились в правительство с просьбой о смягчении программы эскроу-счетов. Они рассчитывают получить разрешение на использование заблокированных на них средств до сдачи объекта. Нужно ли говорить, что в этом случае безопасность средств покупателей (а ведь многие из них получены в ипотеку) снижается до нуля?

Таким образом, уже на основании анализа двух рассмотренных факторов можно сделать несколько выводов о том, насколько выгодно брать ипотеку сегодня:

1. Если проблема действительно назрела (например, необходима квартира детям), ипотечный кредит по действующим сегодня ставкам вполне приемлем. Значительного (на 2–4%) уменьшения ставок по ипотеке в 2022 году ждать уже не приходится, а если оно и произойдет, можно будет обратиться за рефинансированием. Если же вопрос можно отложить, стоит подождать 4–6 месяцев. 
2. Лучший вариант - субсидированная государством льготная ипотека.
3. Если на участие в льготных программах рассчитывать не приходится, следует обратить внимание на покупку вторичного жилья.
4. Ипотека на строящееся жилье сопряжена с высоким риском, от нее пока стоит воздержаться.