Вторичка - вариант для инвестора?
Вторичка: pro et contra
Несмотря на рост рыночных ипотечных ставок до 14-16%, цены на вторичке продолжают расти в среднем на 1% в месяц. Стоит ли всерьёз рассматривать эту ситуацию как инвестиционную возможность, или по крайней мере как опцию для сбережения капитала?
Постарался расписать по пунктам максимальное число факторов "за" и "против".
Что удерживает цены от падения:
- Рост инфляции и девальвация рубля толкают людей в бетон;
- Явное намерение Центробанка как минимум удерживать ставку высоко, а скорее - поднимать её дальше;
- Ажиотажный спрос со стороны покупателей, спешащих запрыгнуть в последний вагон, пока банки не успели поднять ставки еще выше;
- Выдачи по одобренным кредитным заявкам по старым ставкам;
- Застройщики пока не готовы давать большой дисконт, еще есть ресурсы придерживать лоты;
- Ограничены возможности инвестировать на зарубежных финансовых рынках;
- Список стран, где россиянам доступна покупка недвижимости, стал сильно короче.
- Часть средств перетекает с валютного рынка, из-за сложностей оборота недружественных валют.
Почему рост на среднесрочном горизонте сменится как минимум стагнацией:
- Из-за высоких рыночных ставок, растёт ценовой спред между льготной первичкой и вторичкой;
- Ужесточение с 1 октября условий выдачи ипотеки по предписаниям ЦБ - кредитов будет меньше, как по количеству, так и по суммам;
- Рост ключевой ставки = дорогие кредиты для девелоперов, что будет стимулировать их к распродажам построенных объектов;
- Сбережения населения, если они активно тратятся, имею свойство иссякать;
- Навес предложения на вторичном рынке со стороны "поуехавших".
Мои ожидания:
- В ближайшие месяцы спрос на вторичке еще будет поддерживаться за счет описанных выше факторов "за";
- Сегмент вторичного жилья сложно рассматривать как перспективный вариант для инвестора, тем более ПОКА есть льготная первичка.
Почему "пока"? Потому что ЦБ видит огромные риски перекосов и пузырей. Льготные госпрограммы по-хорошему должны применяться как временная антикризисная мера, а не как постоянная основа поддержания экономического роста. Регулятор не будет бездействовать и, по мере приближения даты пролонгации 1 июля 2024 г., вступит в противостояние с влиятельным строительным лобби.
Кто победит - неочевидно. Как это часто бывает, возможен компромисс, но с сокращением господдержки, которая по объёмам уже сравнялась с расходами на здравоохранение.