Возвращение в офис? Попробуйте Revenge of the Office. Этот растущий дивиденд его обожает.

Я не могу не смеяться, когда слышу фразу "возврат в офис". Я имею в виду, что COVID начался более пяти лет назад. С учетом текучести кадров в корпоративной Америке с тех пор, мы едва ли можем назвать то, что происходит сейчас, "возвратом". Большинство из тех, кто "возвращается", даже не те же люди! Тем не менее, месть офиса реальна. Моя жена и я увидели это своими глазами, когда несколько месяцев назад побывали на дне открытых дверей здесь, в Сакраменто. Уставившись в переднюю комнату, помеченную как "домашний офис", моя жена сказала: "Программист". "Они надеются на обратную аренду", - сказал риелтор. "Пара должна переехать из города по работе." Обратно в заливскую область для этих двоих! Они далеко не одни. Крупные города — Бостон, Нью-Йорк, Сан-Франциско — сбрасывают пятилетнюю пыль с центра, готовясь к возвращению сотрудников на четыре или более дней в неделю. Забавно, что многие компании, которые в эти дни вводят требования о возвращении в офис, не имеют пространства для этих работников, после того как сократили аренду в 2021 году. Pinterest (PINS), как вы можете помнить, тогда отменил аренду почти 490,000 квадратных футов будущего офисного пространства. Meta Platforms (деятельность на территории России запрещена) отказалась от 200,000 квадратных футов в Нью-Йорке. В наши дни свежеприбывшие работники толкаются друг с другом за плохие временные столы! Это означает, что вскоре мы увидим "обратный 2021", когда компании будут охотиться за большим пространством. И у меня есть полная стратегия, чтобы сыграть на этом — и получить высокие и растущие выплаты, пока мы это делаем. "Месть" офиса будет длиться гораздо дольше, чем работа из дома. Согласно Office Index от Placer.ai, июнь стал четвертым лучшим месяцем по посещаемости офисов с момента COVID. (Placer специализируется на данных о пешеходном трафике для офисов, магазинов и подобных объектов.) Это может заставить вас подумать, что мы опоздали. Но разрыв между сейчас и "старыми временами" все еще велик, с посещаемостью офисов на уровне примерно 27% ниже по сравнению с июнем 2019 года. Изменяющаяся тенденция с как минимум 27% "запаса" впереди? Это привлекает наше внимание. Как же нам это использовать? Вот мое мнение о двух популярных владельцах офисов. Один из них — неправильный способ сыграть на изменении; другой может сработать как спекулятивная покупка. Наконец, мы углубимся в нашу лучшую игру на этой тенденции, которая вовсе не является офисным REIT. Продавайте этот "акции мести офиса" вчера. Начнем с одного REIT, который мы не собираемся покупать: Easterly Government Properties REIT (DEA). В "старые добрые времена" наличие портфеля, состоящего в основном из правительственных арендаторов, было плюсом — дядя Сэм, конечно, всегда платил аренду! Но теперь REIT, ориентированный на правительство, является противоположностью консервативного. Дядя Сэм был на "праздничном" расходовании и имеет дефицит в 2 триллиона долларов, который нужно укротить. Это добавляет рисков. Не дайте себя обмануть его дивидендом в 7,7%. Долг DEA в 1,6 миллиарда долларов значительно превышает его рыночную капитализацию (или стоимость как публичной компании) — примерно на 600 миллионов долларов. И он продолжает расти. DEA также провела обратный сплит акций 1 к 2,5 28 апреля. Обычно это делается для уменьшения количества акций и создания впечатления о более высокой цене акций — не очень хороший вид. Также не радует снижение дивидендов на 32%, которое REIT объявила ранее в этом месяце. Руководству еще предстоит проделать большую работу, чтобы все наладить, и нам не нужно здесь находиться. Этот арендодатель офисов в Нью-Йорке имеет привлекательность — но также и риски. Далее у нас SL Green Realty (SLG), который имеет интересы в 53 зданиях, или около 31 миллиона квадратных футов, в Нью-Йорке. SLG приносит дивиденд в 5,1%, и эта выплата хорошо покрыта, составляя 53% от средней оценки прогнозируемых фондов от операций (FFO — лучший показатель прибыльности REIT) на 2025 год. На самом деле, с таким низким коэффициентом (для REIT — коэффициенты 80%+ являются обычным делом в секторе и безопасными благодаря стабильным арендным платежам), я ожидал бы, что SLG сделает больше на фронте выплат. Но он сдерживается по хорошей причине: руководство сокращало долгосрочный долг, с примерно 5,5 миллиарда долларов пять лет назад до около 3,7 миллиарда долларов сегодня. Это разумно, поскольку процентные ставки остаются высокими. Но меня беспокоит фокус компании на Нью-Йорк, где посещаемость офисов только на 5,3% ниже уровня 2019 года, согласно данным Placer за июнь. Более того, уровень заполняемости SLG немного ниже, чем мне хотелось бы видеть, на уровне около 91% на июнь 2025 года. Все это указывает на то, что потенциал роста SL может быть близок к потолку. Но это не так с REIT, который я предпочитаю как способ игры на "мести офиса". Наша лучшая игра на "месть офиса" вовсе не является владельцем офисов. Есть вероятность, что пара, чьи дни открытых дверей я посетил, вернется в заливскую область — и арендует квартиру там от Equity Residential (EQR). REIT приносит 4,1% и имеет интересы в почти 85,000 единиц в крупных городах, таких как Бостон, Нью-Йорк, Вашингтон, округ Колумбия, а на Западном побережье — Сиэтл, Сан-Франциско и Южная Калифорния. Что касается последних трех рынков, я знаю, что много говорят о том, что ИИ заменяет людей в крупных технологиях, и эта тенденция будет продолжаться. Но на это все равно потребуются годы. Тем временем, крупные технологии все еще нанимают больше людей, чем пять лет назад. Рассмотрим Meta (деятельность на территории России запрещена), у которой было 58,604 работников в 2020 году. На 31 марта это число составляло 76,834. И даже если численность штата останется стабильной, требования к большему количеству времени в офисе сами по себе приведут к возвращению большего числа работников в эти районы. Для справки, Meta (деятельность на территории России запрещена) требует три дня в неделю, в то время как Salesforce (CRM) теперь требует минимум три дня, причем некоторые группы возвращаются в свои кабинеты четыре и пять дней. Продолжающийся рост рабочих мест поддерживает денежный поток EQR — и дивиденд, который вернулся к росту после стагнации в пандемические годы. Это примечательно, поскольку руководство повышает выплату в течение текущего периода высоких ставок, что было сложно для REIT. Дивиденд EQR вновь оживает. Безусловно, дивидендная доходность EQR немного низка для нас. Но у него есть возможности для дальнейшего роста, с текущей годовой суммой на уровне 70% от средней оценки прогнозируемых фондов от операций (FFO) на 2025 год — опять же, низкой для REIT. Более того, EQR наблюдает рост арендных ставок, ожидая, что так называемые "смешанные ставки" вырастут на 2% до 3% в этом году. Уровень заполняемости также высокий: 96,2% на конец второго квартала. Более того, REIT получит выгоду, когда процентные ставки со временем снизятся, что снизит его расходы на заимствования. Это большой плюс — и руководство уже проделало отличную работу в отношении долгов, резко сократив долгосрочные заимствования за последнее десятилетие. Текущий уровень в 7,85 миллиарда долларов составляет всего 31% от рыночной капитализации EQR, или его стоимости как публичной компании. Это очень легкий долг для REIT. Наконец, нам нравится тот факт, что EQR разумно избавляется от старых зданий из своего портфеля и использует полученные средства для покупки новых. Это, конечно, увеличивает стоимость его портфеля и привлекательность для арендаторов, сохраняя при этом баланс. Во втором квартале REIT продал некоторые из своих старых объектов на побережьях и использовал деньги для покупки 2,064 единиц в быстрорастущем Атланте. Руководство считает, что эти новые дополнения будут способствовать FFO примерно через два года. Работники технологий, в конце концов, любят свои современные удобства. Новые единицы EQR предоставляют им именно это — небольшую утешение, возможно, за то, что их вновь загоняют в рутину 9-5. Мой выбор дивидендов на июль: лучшее предложение для покупки СЕЙЧАС — пока акции растут. В июльском номере моего сервиса Hidden Yields, посвященного росту дивидендов, я рекомендую еще один REIT, который едет на огромном сдвиге — в данном случае на буме в сфере путешествий, который все еще продолжается. Это, в свою очередь, суперзаряжает прибыль арендаторов моего выбора на июль, в число которых входят казино в Лас-Вегасе, гольф-поля мирового класса, площадки и объекты гостиничного бизнеса. Но даже несмотря на то, что бизнес этих арендаторов процветает, эта акция, которая приносит 5,2% и имеет дивиденд, растущий на 7,4% в годовом выражении, уже несколько недель движется вбок. Это наш шанс. И я хочу ДАТЬ вам этот выбор с 60-дневным пробным периодом без обязательств для Hidden Yields. Вот как его получить: нажмите здесь, и я проведу вас через свою стратегию роста дивидендов, созданную для того, чтобы увеличить и защитить ваш портфель в условиях бычьего и медвежьего рынков (включая детали о 5 других лучших акциях с ростом дивидендов, которые я рекомендую прямо сейчас). Затем разблокируйте свой 60-дневный пробный период — и скачайте июльский номер с этим высокодоходным, быстрорастущим выбором на первой странице. Эта акция пока не сильно колебалась, но я ожидаю, что это скоро изменится. Не упустите возможность захватить ее сейчас, пока еще есть время. Также смотрите: Акции дивидендов Уоррена Баффета Акции роста дивидендов: 25 аристократов Будущие аристократы дивидендов: близкие претенденты Мнения и взгляды, изложенные здесь, являются мнениями автора и не обязательно отражают мнения Nasdaq, Inc.

Источник nasdaq.com, автоматический перевод