В 2007 году обвал рынку недвижимости не грозит

"Ценовая аномалия" 2005-2006 годов на московском рынке жилья стала следствием действия сразу множества факторов экономического характера. Такой вывод делают эксперты агентства RWAY. По их данным, в минувшем году средние цены предложения на московском рынке жилья выросли на 74%, что в три раза больше чем в 2005 году. Доходность вложений в московское жилье по итогам года превысила доходность вложений не только в крупнейшие банки, но и в большинство паевых инвестиционных фондов и акций (средний рост на 70%).

Вполне естественно, что для роста цен на жилье, прежде всего, необходимо наличие денежных средств у домохозяйств и других участников рынка. До недавнего времени основными источниками денежных средств домохозяйств являлись:

• часть доходов от продажи энергоносителей и ряда иных российских товаров на мировом рынке,
• все увеличивающаяся денежная масса в экономике страны (увеличилась за 2006 год более чем на 30%).

В 2006 году к этим источникам денежных средств добавился еще один – приток иностранных инвестиций, который вырос примерно в 38 раз по сравнению с 2005 годом и составил более $41 млрд. Часть денежных средств из этих источников поступила на рынок жилья, в том числе и столичный, что позволило профессиональным участникам начать игру на повышение цен.

Поступлением дополнительных денежных средств на московский рынок жилья, дополнительно стимулировалось за счет развития ипотечного и потребительского кредитования (на строительство или приобретение жилья), объем которого в 2006 году превысил в 200 млрд. рублей в целом по стране.

Кроме того, еще одно важное обстоятельство предопределило начало игры на повышение цен на московское жилье в конце 2005 года, считают эксперты агентства. Речь идет о борьбе региональных и федеральных игроков рынка и властей за сферы влияния и полномочия. В строительной сфере эта борьба выразилась в последние годы в вытеснении сильного игрока регионального уровня (так называемой, "столичной команды") сильным игроком федерального уровня из инвестиционно-строительной ниши города, смене структуры собственности у ряда крупных застройщиков. Высокие темпы роста цен на московское жилье во многом были связаны с вполне конкретным желанием вытесняемого из рыночной ниши сильного игрока рынка в получении максимального дохода в оставшееся время.

"Новые законодательные акты (так называемый "жилищный пакет" федеральных законов) хотя и осложнили жизнь застройщикам, но благодаря юристам они быстро нашли возможности работы в новой законодательной реальности и, фактически, объем строительства не сократился", - отмечается в исследовании RWAY.

Однако наличие новых законов, повышение цен на стройматериалы, платы за подключение к коммуникациям, позволило застройщикам заявлять о том, что эти факторы мешают им работать, вводить дополнительные площади и ведут к повышению цен, хотя на самом деле маржинальная прибыль застройщиков с каждым месяцем росла. В итоге за год рост строительных расходов составил около 15-20%, а рост цен на конечную продукцию застройщиков - 50%-100% - в зависимости от места, стадии строительства и т.д.

В начавшемся году на ценовую ситуацию на рынке столичной недвижимости будут влиять те же факторы, что и в 2006 году. Прежде всего, это действия управляющей подсистемы рынка, ценовая стратегия крупнейших застройщиков, конъюнктура мировых цен на нефть, газ, металлы, а также настроения и ощущения потребителей и инвесторов, ожидаемые ключевые для российского общества события.

Исходя из характера действия этих факторов на текущий момент, наиболее вероятным экспертам представляется снижение цен на 10-15% за первую половину 2007 года в зависимости от класса жилья и его месторасположения. Сильным игрокам российского рынка это необходимо для активизации спроса на жилье.

"В пользу этой гипотезы служит то, что мировые цены на нефть по сравнению с пиковыми значениями 2006 года к середине января снизились примерно на 30%. Кроме того, ряд ипотечных банков уже стали (пока временно) отказываться от выдачи наиболее "рискованных" видов кредитов, например кредитов, без первоначального взноса. Таким образом, между объемом кредитования и качеством кредитного портфеля, банки скорее всего сделают выбор в пользу последнего, а, значит, круг потенциальных заемщиков-потребителей рынка жилья сократиться", - считают авторы исследования.

Немаловажным фактором для рынка жилья в 2007 году будут и предстоящие выборы в Государственную Думу (декабрь 2007), а затем - в марте 2008 года, выборы президента страны. Достижение в рамках системы, созданной нынешним президентом, наибольших успехов на выборах, невозможно без снижения цен на жилье. Однако, пока попытки на федеральном уровне влиять на ценовую ситуацию сложно назвать успешными. По сути дела ничем закончилось рассмотрение вопроса о потенциально возможном "сговоре" застройщиков Федеральной антимонопольной службой, не нашел поддержки и не был разумно проработан законопроект по прогрессивному налогообложению жилья (исходя из его рыночной стоимости), как и проекты по ее страхованию.

На рынке будет происходить "переоценка ценностей". Увеличатся ценовые разрывы между квартирами в наиболее престижных и наименее престижных районах. Одновременно активизируются альтернативные сделки. Некоторый рост цен возможен на первичном рынке Москвы. Причиной его может послужить то, что панельные новостройки в Москве возводятся все реже, да и те, что возводят, во все большей степени отводятся под "бюджетное" жилье и на свободный рынок не поступают.

Еще одна тенденция 2007 года выразиться в дальнейшем "вытеснении" спроса на квартиры в ближайшее Подмосковье, а среди домохозяйств, уже имеющих городскую жилую площадь, спрос частично будет удовлетворяться за счет загородной недвижимости.

Все же, обвал цен московскому рынку жилья не грозит. Слухи об этом сильно преувеличены, что объясняется экономическими особенностями рынка.

Finam.ru

В нашем рейтинге событий произошли изменения.

Рейтинг событий, влияющих на Российский рынок

Событие	Рейтинг	Прогноз
МАКРОЭКОНОМИКА
Общая ситуация на мировых фондовых рынках	B
Макроэкономическая ситуация в CША	C (B)
Макроэкономическая ситуация в России	C (B)
ПОЛИТИКА
Президент РФ и премьер Италии обсудят вопросы торговли и энергетики	A
СЫРЬЕВЫЕ РЫНКИ
Уровень мировых цен на нефть	B
Уровень мировых цен на металлы	B
ОТРАСЛЕВЫЕ И КОРПОРАТИВНЫЕ НОВОСТИ
Определена стартовая цена блокирующего пакета акций ОГК-5	B
НЛМК подтвердил финансовый прогноз на 2006 год	D
Часть допэмиссии ТГК-1 планирует разместить в виде GDR	C
Полюс-Золото увеличил запасы на Наталкинском месторождении	A

ПРИМЕЧАНИЕ: В столбце 2 в скобках указан рейтинг события, присвоенный ему в прошлом прогнозе. В столбце 3 указано знак влияние события на рынок.
Наиболее сильное влияние на рынок оказывают события с рейтингом А, события имеющие рейтинг D по нашей шкале оказывают слабое влияние.

Инвестиционный фон - негативный