Успеть до снижения ставки: почему сейчас самое время инвестировать в индустриальную недвижимость вместе с «Рентал ПРО»

Покупать инвестиционные квартиры уже немодно — все больше инвесторов смотрят в сторону индустриальной недвижимости, без которой не обходится ни один крупный бизнес. В первую очередь — компании отрасли e-commerce и IT, которым нужны склады и ЦОДы. Сейчас сегмент индустриальной недвижимости предлагает интересные перспективы инвесторам и только набирает обороты. Подробности обсудили с Петром Павелко, заместителем директора ООО УК «А класс капитал», управляющей компании комбинированного ЗПИФ «Рентал ПРО».

- Напомните читателям, что такое фонд «Рентал ПРО», его особенности, основные объекты инвестирования

- Фонд «Рентал ПРО» — это комбинированный закрытый паевой инвестиционный фонд, который специализируется на инвестициях в индустриальную недвижимость, то есть сухие склады, центры обработки данных, мультитемпературные склады, прочие индустриальные здания.

С 6 июня 2024 года инвестиционные паи фонда торгуются на Московской бирже, котировки поддерживаются маркетмейкером. Стоимость чистых активов фонда составляет 25,8 млрд рублей. Количество инвесторов — более 5 тысяч. Доход инвесторам мы выплачиваем каждый месяц. В абсолютных цифрах наши инвесторы за год существования фонда заработали более 4,5 млрд рублей.  

Доверительное управление фондом «Рентал ПРО» осуществляет управляющая компания ООО УК «А класс капитал». Команда ООО УК «А класс капитал» — это уникальное сочетание девелоперской и финансовой экспертизы. Помимо розничного фонда «Рентал ПРО», под управлением ООО УК «А класс капитал» серьезный девелоперский блок. Мы сами возводим индустриальные здания, которые потом приобретаются в фонд «Рентал ПРО». Наличие собственного девелоперского блока позволяет нам осуществлять активное управление имуществом фонда.

- Расскажите поподробнее об активной модели управления фондом

- Модель фонда предполагает активное управление с ротацией (перепродажей) объектов. При возникновении коммерчески выгодных условий объекты могут реализовываются из фонда с прибылью, что обеспечивает дополнительную доходность инвесторам. Прибыль от реализации объектов распределяется среди владельцев инвестиционных паев. 

Наличие собственного девелоперского блока позволяет управляющей компании фонда максимально оперативно (бесшовно) приобретать новые объекты в фонд после реализации предыдущих объектов.

В состав фонда приобретаются как готовые объекты, так и объекты на этапе строительства. Важно отдельно отметить, что инвесторы получают ежемесячный инвестиционный доход, независимо от того, какие объекты в составе имущества фонда — готовые или строящиеся.

В 2024 году было совершено две ротации, что позволило обеспечить по итогам года фактически выплаченную доходность на уровне 20% годовых.

- Из чего складывается доход инвестора «Рентал ПРО»?

- Структура дохода фонда следующая:

Первое — это арендный поток. Когда в составе активов фонда находится готовый объект, арендный поток, получаемый от арендатора, на ежемесячной основе распределятся среди владельцев инвестиционных паев фонда.

Второе — проценты на авансы. Если в фонд приобретается объект на этапе строительства, до момента ввода объекта в эксплуатацию и передачи его арендатору, доход инвесторов формируется за счет выплаты процентов на оплаченные авансы за приобретенные в фонд объекты. Проценты на авансы также распределяются среди инвесторов ежемесячно. 

Третье — прибыль от ротации объектов. При ротации объектов прибыль от перепродажи распределяется среди пайщиков фонда «Рентал ПРО».

- Во что сейчас проинвестированы активы фонда?

- На текущий момент в составе активов фонда два строящихся объекта в Московской области: центр обработки данных общей подведенной мощностью 10 МВт и универсальное индустриальное здание класса А площадью 185 тыс. кв метров. Оба планируются к введению в эксплуатацию в этом году.

- Фонд на бирже представлен уже больше года. Как за это время изменился рынок индустриальной недвижимости, поведение инвесторов?

- Действительно, чуть больше года назад паи нашего фонда были допущены к торгам на Московской бирже. «Рентал ПРО» стал первым в России фондом, чьи инвестиционные паи были размещены на организованных торгах по стандартам IPO. С момента выхода на рынок цена паев оставалась на уровне близком к цене размещения в 986 рублей, что говорит о стабильном интересе со стороны инвесторов, несмотря на общую волатильность на рынке. Это подтверждает успешную стратегию фонда, направленную на инвестирование в современные объекты индустриальной недвижимости и их ротацию. Результаты фонда «Рентал ПРО» за первый год на Московской бирже показывают его потенциал как надежного инструмента для инвестиций в индустриальную недвижимость в России. 

Что касается рынка индустриальной недвижимости, общий объем качественной складской недвижимости в России сегодня составляет чуть более 50 млн кв. м.  Из них 52% это Московский регион, 11% — Санкт-Петербург, Ленинградская область и 37% — остальные регионы. Мы видим, что это процентное соотношение меняется в пользу регионов. Так, в 2024 году регионы опять поставили рекорд по объему ввода в эксплуатацию складской недвижимости. В 2024 году было введено почти 3,9 млн кв. м складских площадей, из них практически половина пришлась именно на регионы. Топ-3 крупнейших региональных рынка — Екатеринбург, Новосибирск, Краснодар. Крупнейший прирост в регионах в 2025 году ожидается в Казани, Уфе, Воронеже. В 2025 году эксперты прогнозируют абсолютный рекорд по вводу складских площадей за всю историю наблюдений. Так, в России будет введено 7,7 млн кв. м из них почти 4,2 млн кв. м придется на регионы. 

Ставка аренды на сухой склад класса А в Московском регионе с 2020 года выросла в 3 раза. Сейчас она составляет 12 тыс. рублей за кв. м в год. В регионах ставка выросла в 2,9 раза. Сейчас это 10,7 тыс. рублей. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области ставка аренды выросла в 2,5 раза и составляет 10,95 тыс. рублей.

Важно отметить, что несмотря на рекордные объемы ввода индустриальных площадей, вакансия остается на достаточно низком уровне.

- Если говорить про индустриальную недвижимость, в частности, складские помещения. Для какого сектора они в основном используются? Речь про маркетплейсы или компании других отраслей?

- Рынок индустриальной недвижимости не стоит на месте, он динамичен, он развивается, адаптируясь к существующим реалиям. В 2024 году большая часть сделок со складской недвижимостью (69%) пришлась на e-commerce — то, что принято называть маркетплейсами; 9% — на производственные компании и 8% — на розничную торговлю. В I квартале 2025 года ситуация заметно изменилась. Лидерство перешло к производственным компаниям (45%), второе место заняли предприятия розничной торговли (35%), а сектор e-commerce замкнул тройку (11%). Однако, у нас есть ощущение, что рано или поздно e-commerce вернет себе позицию лидера.

- Расскажите про ЦОДы. Насколько перспективным вам видится это направление?
- Действительно, дата-центры (ЦОДы) заслуживают отдельного внимания. Это относительно новое для нас для всех направление. Мы видим в этом очень серьезный инвестиционный потенциал. У нас в девелоперском блоке сформирована отдельная группа, которая сфокусирована именно на ЦОДах. 

Рынок ЦОД в России активно развивается. Специалисты называют 2023-2024 гг. рекордными для российского рынка дата-центров. Несмотря на известные геополитические моменты в эти годы вводилось более 12 тыс. единиц новых стойко-мест ежегодно. К концу 2024 года количество стойко-мест в российских ЦОДах превысило 82 тыс. Только за 2024 год суммарный объем подведенной мощности ЦОД увеличился более чем на 22% и составил 841,5 МВт. С 2020 под 2024 годы количество стойко-мест увеличилось на 70%, объем подведенной мощности — более чем на 87%.

Что касается географии, то более 75% ЦОД сосредоточены в Московском регионе, только 9% в Санкт-Петербурге, остальные в регионах. Если говорить про абсолютное денежное выражение, эксперты оценивали объем рынка ЦОД по итогам 2024 года примерно в 156,5 млрд руб.

Считаем, что рынок ЦОД в России продолжить активно развиваться. Этому будет способствовать, прежде всего, стремительное развитие искусственного интеллекта. По мнению специалистов, следует ожидать увеличения запроса на размещение более энергоемкой инфраструктуры искусственного интеллекта.  

- На ваш взгляд, оптимальная доля такого ЗПИФ в портфеле? Вы сами инвестируете в подобные инструменты? Какой отрасли?

Здесь мое мнение может прозвучать в какой-то степени предвзято. Поскольку мы отлично понимаем этот рынок, я, как и мои коллеги, верю в наш фонд «Рентал ПРО». Считаю, что модель активного управления уже доказала свою эффективность. 20% годовых фактически выплаченной доходности по итогам сложного 2024 года говорят сами за себя. Мы активно покупаем паи фонда, «докупаемся» по итогам получения ежемесячных доходов по паям. Доля «Рентал ПРО» конкретно в моем портфеле достаточно высокая.

Кстати, мы недавно проводили опрос среди подписчиков нашего телеграмм-канала о том, какую долю в их портфеле занимают ЗПИФ недвижимости. Большинство респондентов ответило, что это менее 20%, на втором месте оказался вариант «50% портфеля».

Полагаю, что доля фондов индустриальной недвижимости в портфеле квалифицированного инвестора может составлять 10-20%.  

- Мы живем в эпоху рекордно высоких ставок. Как это влияет на стратегию фонда, его доходность? Что будет, когда ставка пойдет вниз? Не ожидаете ли вы оттока средств в более ликвидные и доступные инструменты? 

- Хочется верить в то, что эта эпоха уходит. Риторика регулятора и риторика официальных лиц указывает на то, что мы становимся свидетелями разворота ключевой ставки.   

Индустриальная недвижимость — это уникальное сочетание стабильности и роста благодаря долгосрочным арендным контрактам с индексацией, устойчивому спросу и низкой вакантности площадей. Комбинация этих факторов в индустриальном сегменте привлекает инвесторов, поэтому оттока средств в другие инструменты мы не ожидаем. Более того, считаем, что именно сейчас самое подходящее время приобретать в портфель паи «Рентал ПРО», поскольку потенциальное снижение ключевой ставки, может привести к удорожанию объектов, входящих в состав имущества фонда, и, как следствие, к росту стоимости пая. Напомню, что стратегия фонда предполагает ротацию объектов при наличии благоприятных условий. Рост стоимости активов внутри фонда дает возможность реализовать объект с большим апсайдом и выплатить инвесторам «Рентал ПРО» дополнительный доход.