Цены на жильё будут падать вместе с объёмами жилищного строительства весь 2009 год

В последнее время основное внимание СМИ приковано к спаду объёмов производства в реальном секторе экономики. На этом фоне строительство и финансовый сектор, по которым кризис прошёлся в сентябре-октябре, перестали быть в центре внимания. Тем не менее, волна кризиса ликвидности, захлестнувшая инвестиционно-строительные компании и связанные с ними банки, продолжает оказывать своё негативное влияние на сектор. Влияние кризиса на рынок жилой недвижимости противоречиво. С одной стороны, цены на недвижимость падают, что радует многих, но с другой, ипотечные программы становятся дороже.

Финансовый и банковский кризисы в первую очередь перекинулись на строительство, для которого доступ к длинным деньгам является залогом стабильной работы. Девелоперы вынуждены замораживать значительное количество проектов, особенно тех, которые находятся на стадии разрешительной документации, замедлять темпы строительства. На нулевом этапе строительства большинство проектов уже заморожено, признал глава Ассоциации строителей России Николай Кошман.

Это связано с тем, что в настоящее время большинство компаний достраивают только те объекты, готовность которых составляет 50% и выше. Соответственно уменьшаются объёмы строительства. "Такое положение приведёт к значительному сокращению объёмов строительств в 2009 и в 2010 годах. Чтобы планировать 2009 год, мы должны иметь нулевой цикл, стадию подключения, чтобы реально рассчитывать. Существенно снизился спрос на строительные материалы. Стоимость цемента, металлов очень сильно упала. Нарушается финансовая устойчивость девелоперских компаний", - отметил г-н Кошман. Девелоперы в такой ситуации переключились на проекты социального и малоэтажного жилья, где они не зависят от цен на цемент и металл, и где стоимость квадратного метра составляет 22-26 тыс. рублей.

В создавшейся обстановке государство должно поддержать налоговыми льготами тех девелоперов, которые осуществляют строительство жилья для социальных нужд, считает Николай Кошман. По его мнению, ГК "ПИК" - одной из крупнейших компаний по строительству жилья эконом-класса, - нужно дать отсрочку до 3 лет по платежам по земельному налогу. Кроме того, инвестиционные проекты, сдача которых задерживаются из-за кризиса, должны продлеваться на год без штрафных санкций. Сегодня в строительстве участвуют чуть больше 2 млн. семей, то есть с участием дольщиков возводятся 75% жилья, и каждый дольщик имеет право подать на застройщика в суд с требованием выплатить неустойку в связи с нарушением временных обязательств застройщика по сдаче жилья. Для сравнения, 2-3 года назад, когда проблема обманутых дольщиков стояла очень остро, их насчитывалось 150-180 тыс. семей.

Рассчитывать на длинные и шальные деньги отрасли уже не приходится. Для того чтобы стройкомплекс выжил, нужны бюджетные деньги, где вольности уже не будут позволены. В 2008 году темпы роста объёмов жилищного строительства, по оценке вице-президента Ассоциации строителей России Владимира Пономарева, сократились в 6 раз. Если в 2007 году по итогам 10 месяцев темпы роста составляли 30% по сравнению с тем же периодом 2006 года, то в этом году за 10 месяцев рост составляет только 5%. "Прогноз на 2008 год такой: мы не увеличим объём строительства, то есть роста не будет. В 2009 году всё то, что мы не успели на стройплощадках в этом году, где задержались по срокам сегодня, приведет, по меньшей мере, к 20%-му падению реальных объёмов жилищного строительства", - прогнозирует г-н Пономарёв. Данные министерства регионального развития несколько ниже - в 2009 года в России собираются построить 51 млн. кв. м жилья, то есть ожидается снижение объема ввода жилья на 10% с показателя 61 млн. кв. м.

Риэлторы идут на всё чтобы поддерживать цены на том же уровне, для того чтобы не допустить обвала на рынке жилья. Реальные сделки на рынке идут, по меньшей мере на 20-30% ниже объявленных. По данным Ассоциации строителей России, сегодня на балансе банков кредиторская задолженность населения по ипотеке составляет около 1 триллиона рублей. В условиях, когда залоги начинают обесцениваются, из-за того что полностью остановились продажи жилья на рынке, банки получили неликвидный актив.

Такую ситуацию подтверждает центр макроэкономических исследований Сбербанка России. По его прогнозам, в ближайшие месяцы в России может начаться значительное снижение цен на жилье, как на первичном, так и на вторичном рынке. Снижение будет больше на тех рынках, где в последние годы цены быстро росли, формируя ценовой пузырь, в том числе на московском рынке. Падение цен в долларах будет более значительным, чем в рублях, что во многом связано с прогнозируемым удешевлением рубля и с соответствующим падением долларовых доходов. Такая динамика цен, безусловно, будет иметь негативные последствия для ипотечного рынка и для рынка других кредитов, в обеспечение которых были использованы объекты недвижимости. Хотя рынок ипотеки в России небольшой, менее 10% ВВП, данная ситуация может привести к дальнейшей дестабилизации рынка жилья и рынка недвижимости в целом. Еще одна проблема - удешевление стоимости залогов по кредитам, обеспеченным объектами недвижимости. Причем цены на коммерческую недвижимость, скорее всего, будут демонстрировать динамику, сходную с общей динамикой цен на жилье, поэтому подобная проблема может коснуться всех видов заемщиков.

Для выхода из кризиса, по мнению г-на Пономарёва, нужно ускоренным образом создавать механизмы накопления средств населения. Отсутствие сделок по секъюритизации является одним из тормозов в развитии ипотечного кредитования. "Мы уводили деньги за рубеж, там проходила эмиссия ипотечных ценных бумаг, а российский фондовый рынок мы не развивали. Поэтому сегодня важнейшей задачей является развитие инструментов и механизмов финансового рынка. Должны появиться на рынке структурные продукты, которые будут покупать долгосрочные инвесторы. Это пенсионная система, всевозможные фонды, резервный фонд, фонд будущих поколений и т.д. А пока на рынке нет источников долгосрочной ликвидности", - сокрушается г-н Пономарёв. - "На сегодняшний день рынок полностью стоит".

Это не совсем так. Действительно, количество банков, выдающих ипотечные кредиты, сократилось в России с начала осени в 20 раз, а процентная ставка по кредитам в рублях выросла до 25-30% годовых. Но даже в ситуации финансового кризиса несколько банков пошли на удешевление ипотечных программ - Альфа-Банк, DeltaCredit и Оргрэсбанк снизили свои ставки на 1-3%. Законы конкуренции продолжают работать - новых клиентов можно привлечь только лучшими условиями. Да и падение цен на жильё не будет продолжаться вечно: строители считают, что к 2010 году снова начнётся рост.

Игорь Ермаченков, Finam.ru

В нашем рейтинге событий произошли изменения.

Рейтинг событий, влияющих на российский рынок

Событие	Рейтинг	Прогноз
МАКРОЭКОНОМИКА
Общая ситуация на мировых фондовых рынках	C
Макроэкономическая ситуация в CША	D
Макроэкономическая ситуация в России	B
ПОЛИТИКА
Поправки в российскую конституцию могут во вторник получить одобрение регионов	C
СЫРЬЕВЫЕ РЫНКИ
Уровень мировых цен на нефть	B
Уровень мировых цен на металлы	C
ОТРАСЛЕВЫЕ И КОРПОРАТИВНЫЕ НОВОСТИ
Чистая прибыль Банка "Санкт-Петербург" за 9 месяцев 2008 г. увеличилась на 36%	C
"Северо-Западный Телеком" выплатил дивиденды за 2007 год	C
Перспективы роста "Уралкалия" оказались под угрозой из-за возможной потери лицензии на рудник	C

ПРИМЕЧАНИЕ:

1. Наиболее сильное влияние на рынок оказывают события с рейтингом А, события, имеющие рейтинг D по нашей шкале, оказывают слабое влияние.
2. В разделах "Макроэкономика" и "Сырьевые рынки" в столбце 2 в скобках может быть указан рейтинг предыдущего дня.
3. Стрелка "вниз" в столбце 3 указывает на вероятное негативное влияние на рынок, стрелка "вверх" - положительное/нейтральное.

Инвестиционный фон - умеренно негативный