Цены на новостройки в России готовятся к стагнации

Рост цен на первичную недвижимость замедлился в апреле до 0,6%, на готовую – вырос до 0,8%, причем темп роста в сегменте новостроек снижается четвертый месяц подряд, следует из анализа экспертов «Домклик» и Центра финансовой аналитики «Сбера».

По словам экспертов, наблюдавшийся в конце 2025 года период разогрева рынка завершен, и цены в ближайшие месяцы будут расти умеренными темпами или даже стагнировать. За месяц цена «квадрата» в новостройках увеличилась до 188,9 тыс. руб., в готовом жилье – до 124,6 тыс. руб. Годовой рост составил 9,8% и 9,2% соответственно. Цены в обоих сегментах продолжают расти быстрее официальной инфляции. При этом, на фоне снижения рыночных ставок, «свежая» вторичка успешно конкурирует с первичным жильем. Цена «квадрата» в домах, построенных за последние десять лет, оказалась в апреле всего на 1,8% дешевле, чем в новостройках.

По данным Домклик, медианная стоимость квадратного метра в жилье, построенном не более, чем за 10 лет до продажи на вторичном рынке, выросла до 185,5 тыс. руб. после снижения до 180,1 тыс. руб. в марте (+3,0 м/м). Годовой прирост составил впечатляющий 41%, однако это связано с низкой базой апреля 2025 года, когда старт программы выдачи семейной ипотеки на готовую недвижимость в домах недавней постройки привел к вымыванию самых бюджетных лотов в этой категории. С учетом этого фактора годовой темп роста этого сегмента можно оценить в 14-15%, что также существенно выше роста цен в новостройках. 

Стоимость готовой недвижимости советской постройки в феврале составила 114,1 тыс. руб. за квадратный метр. За год она прибавила 15,3%. «Напомним, этот сегмент стал бенефициаром периода высоких рыночных ставок, однако теперь интерес к нему снижается: если в 2024-25 гг. назад доля покупок этой категории жилья приближалась к 60%, то в апреле она составила всего лишь 52,4%», - подчеркивают эксперты.

Что будет происходить с ценами на первичном рынке?

Доля ежемесячных продаж от всего объема стройки осталась на низком уровне - 1,4%. Снижение год к году составило 23,3% г/г. Это объясняется не только низкими темпами продаж, но и ростом числа запусков новых объектов, что увеличивает риски недостаточной распроданности в будущем.

Разрыв между ценой предложения и ценой сделки (который показывает степень уверенности продавца) вновь вырос - до 15,4%, что существенно выше средних значений 2025 года (12,4%). В среднесрочной перспективе пока не видно, чтобы у застройщиков появилась возможность переложить рост своих издержек в цену, поскольку по итогам апреля в новостройках страны остаются нераспроданными 82,9 млн м2 жилья против 82,1 млн м2 в марте и 80,6 млн м2 в феврале. «Как мы и предсказывали в двух предыдущих обзорах, этот показатель вернулся к исторически рекордным уровням октября-декабря 2025 года. При продолжении этой тенденции и в условиях растущей конкуренции со стороны вторичного жилья, застройщикам остается надеяться только на новый период ажиотажного спроса», - говорится в исследовании.

Что будет с ценами на вторичном рынке?

Разрыв между ценой предложения и сделки на вторичном рынке остался на высоком уровне (15,6% против 14,9% в марте), компенсируя январское падение до 1,11%. Таким образом этот показатель вернулся в коридор 15-20%, где он находился со второй половины 2023 года. Эксперты заявляют, что причиной январского падения было сильное сокращение количества сделок, в дальнейшем этот показатель существенно вырос.