Ценовой парадокс. Как обстоят дела на рынке недвижимости

На протяжении последних нескольких лет рынок жилья в России находится в подвешенном состоянии. Например, в 2025 году запуски новых проектов снизились на 12% по сравнению с 2024 годом. Такой результат стал следствием низкого спроса со стороны населения на фоне жесткой денежно-кредитной политики Банка России.

В 2026 году картина на рынке слегка меняется вслед за снижением ключевой ставки ЦБ. Как заметили участники сессии Финансового конгресса Банка России «Состояние рынка жилья: вызовы и перспективы», по итогам первого полугодия этого года наблюдается ускорение запусков новых проектов по сравнению с первой половиной 2025 года. Застройщики и банки стремятся к увеличению объемов продаж, предлагая инструменты поддержки спроса в виде субсидий и рассрочек. Однако участники рынка опасаются «эффекта домино» в случае резкого изменения правил игры.

Неопределенность вокруг дальнейшего развития рынка недвижимости в России сказывается и на акциях девелоперов. Индекс МосБиржи строительных компаний полной доходности с начала 2026 года упал на 25%, что почти вдвое превышает среднерыночную динамику.

Finam.ru собрал мнения экспертов по поводу рынка жилья и о будущем ценных бумаг застройщиков.

Период трансформации

На форуме, организованном Банком России, представители ЦБ, Минстроя, «Сбера», «Дом.РФ», «ПИКа» и ПСБ обсудили состояние жилищного рынка в стране. Участники дискуссии отметили, что в 2026 году наблюдается ускорение новых запусков проектов, чему способствует снижение эффективной ставки для застройщиков до 10% и ниже.

Как заявил директор департамента «Домклик» «Сбербанка» Алексей Лейпи, сейчас рынок переживает период трансформации, а именно адаптируется к сокращению льготных программ. «На этом фоне на первичном рынке наблюдается рост предложения: скорость продаж пока ниже уровней предыдущих лет, объем непроданного жилья достиг 83,1 млн кв. метров, а доля квартир, не реализованных к моменту ввода дома в эксплуатацию, на уровне 28%», – отметил Лейпи.

Однако в отдельных субъектах страны, по словам представителя «Домклик», наблюдаются признаки затоваренности. Среди 40 регионов, где строится большинство квадратных метров, в 6 ситуация вызывает тревогу, а наиболее остро проблема стоит в Краснодарском и Приморском краях. Лейпи связал это с неоправдавшимися инвестиционными ожиданиями.

Замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин заявил, что застройщикам необходимо менять подходы к квартирографии для улучшения демографии. Он также считает, что возвращение к динамике возведения, ввода и продаж жилья с ремонтом станет вызовом следующих лет. «Рынок жилья входит в период адаптации, когда прежние льготные программы уходят, а новые механизмы – субсидированная ипотека и адресные меры поддержки – только формируются», – добавил он.

Планируете покупку собственной квартиры? Станьте на шаг ближе к цели благодаря инвестициям. Подключите тариф «Долгосрочный портфель» — и сделайте шаг навстречу выгодным инвестициям вместе с «Финамом». 0% брокерская комиссия за покупку ценных бумаг на фондовых рынках Московской и СПБ биржи при любом обороте.

Рост цен на жилье ниже инфляции

По оценкам участников дискуссии, значительных колебаний цен на жилье в ближайшие годы не ожидается. Предложение остается стабильным, а спрос поддерживается ростом реальных располагаемых доходов населения. При этом в текущем году цены на первичном рынке растут медленнее инфляции.

Тем не менее, Стасишин обратил внимание на ценовой парадокс. Так, разрыв цен между первичным и вторичным рынком по методике Росстата составляет 52%, тогда как исследование ЦБ показало, что при сопоставлении схожих квартир без учета ремонта разница оценивается в 9%, а с учетом ремонта – в 18%.

Также представитель Минстроя отметил, что для покупателя вторичка с ремонтом десятилетней давности не является конкурентным преимуществом. «Главный вызов для застройщиков сегодня – строить квартиры с качественным ремонтом и передавать их покупателям в надлежащем состоянии», – заявил Стасишин.

По расчетам зампреда правления Банка «Дом.РФ» Ивана Ларионова, цены на первичку в перспективе 2027-2028 годов будут умеренно расти, при этом вероятно некоторое ускорение роста цен на вторичку. По его словам, несмотря на то, что запуски по итогам 2025 года снизились на 12%, по итогам 5 месяцев 2026 года они приросли на 11% г/г, и это дает хороший запас до конца года. «Эффект влияния запусков на цены мы увидим, но ограниченный. Прирост цен вряд ли превысит уровень, который мы наблюдали в 2024-2025 годах. Мы видим, что сейчас рыночный спрос активно растет во вторичном сегменте», – добавил он.

Между тем, аналитик «Финама» Кристина Гудым отметила, что динамика цен на рынке недвижимости, как правило, подвержена воздействию целого ряда переменных – от экономических и демографических тенденций до регуляторных решений и доступности финансирования. Она полагает, что рынок сохраняет потенциал для умеренного роста цен, особенно в сегментах с наиболее устойчивым спросом.

Акции и прогнозы

По данным ЦБ, большинство крупнейших застройщиков в России остаются прибыльными, они смогли сохранить или даже улучшить результаты по итогам 2025 года.

Например, «Самолет» и группа «Эталон» завершили год с чистым убытком, тогда как ПИК и «Глоракс» продемонстрировали рост чистой прибыли. Еще одной отличившейся компанией стала «Группа ЛСР» – единственный эмитент среди застройщиков, утвердивший дивиденды за 2025 год в размере 78 рублей на одну акцию.

Несмотря на такие результаты, лишь акции «ПИКа» показывают положительную динамику с начала 2026 года, прибавив около 15%.

Как пояснила Кристина Гудым, поведение акций на фондовом рынке зависит от большого количества факторов, зачастую не всегда напрямую связанных с текущими финансовыми результатами компаний. «Инвесторы могут учитывать как долгосрочные ожидания, перспективы отрасли, так и общее настроение на рынке», – подчеркнула она.

По мнению ведущего аналитика Freedom Global Натальи Мильчаковой, снижение акций застройщиков с начала этого года отражает не точечные события, а общую неустойчивость ипотечного сегмента. «В частности, ухудшение для заемщиков параметров семейной ипотеки с 2026 года: теперь кредит по программе оформляют сразу на всю семью, а не на одного из супругов», – пояснила она.

С инвестиционной точки зрения Мильчакова выделяет акции «Группы ЛСР», называя их более недооцененными активами среди других. Среди поддерживающих факторов для акций ЛСР она выделила практику регулярных дивидендных выплат и высокое качество реализуемых проектов.

Тем временем аналитик «Алор Брокер» Кирилл Васильев выделил несколько причин для снижения акций застройщиков: общее снижение рынка на фоне геополитической обостренности, давление высокой ставки на сектор, удорожание строительства и отмена льготных ипотечных программ. «Даже растущая прибыль отдельных компаний не перевешивает эти макрофакторы: инвесторы закладывают в цену будущее охлаждение спроса, а не текущие показатели», – поделился он в беседе с Finam.ru.

Улучшения ситуации в секторе застройщиков в ближайший квартал Васильев не ожидает. Однако среди интересных бумаг он называет «Глоракс». «В акциях есть спекулятивная идея: осенью 2026 года ожидается реализация программы, в рамках которой компания должна будет либо выплатить средства по акциям, приобретенным в ходе IPO, если цена будет ниже, либо компания может начать выкупать свои акции, чтобы они достигли нужного уровня», – констатировал он.