Тревожные сигналы на рынке недвижимости. Что будет с ценами на жилье?

В России снижается ввод жилья. По данным Росстата, в январе текущего года он уменьшился почти на 10% в годовом выражении. Между тем, как сообщила глава ЦБ Эльвира Набиуллина, подорожание жилья после отмены массовой льготной ипотеки замедлилось, а в некоторых регионах даже отмечается снижение. Руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг считает, что целесообразно в ближайшее время принять меры поддержки, чтобы не допустить кризиса предложения на рынке. Что будет с ценами и объемом строительства в этом году, как чувствуют себя российские девелоперы, каковы перспективы их акций? Finam.ru подготовил обзор с мнениями экспертов.

Что происходит со строительством и ценами

За 2024 год, по данным Росстата, ввод жилья в России снизился на 2%, до 107,8 млн квадратных метров. В январе 2025 года показатель упал сразу на 9,7%, до 10,9 млн кв. м. 

По словам Набиуллиной, подорожание жилья в стране с отменой массовой безадресной ипотеки замедлилось. «А в ряде регионов мы видим, по последним данным, что в четвертом квартале некоторые цены даже снижались. И среди тех регионов, где цены снижались, есть перегретые», - сообщила глава ЦБ на пресс-конференции.

Михаил Гольдберг заявил в интервью «РИА Новости», что сокращение запусков новых проектов строительства жилья в 2025 году может сказаться на ценах через пару лет. «Если в 2024 году было запущено 48 млн квадратных метров жилья, то в этом году показатель может снизиться до 30-35 млн. Учитывая, что в среднем между началом строительства и вводом жилья в эксплуатацию проходит 2-3 года, то низкие запуски, которые мы, возможно, увидим в этом году, повлияют на снижение предложения новостроек в 2027 году», - сообщил он.

По слова Гольдберга, для ввода 2025 года угроз нет: он распродан наполовину за счет высокого уровня ипотечных займов начиная с 2022 года. Однако в 2026 году могут начаться проблемы, особенно если уровень продаж упадет еще больше. «В таком случае застройщики не будут мотивированы начинать новые запуски, что скажется на объемах ввода жилья после 2027 года. Поэтому целесообразно в ближайшее время начинать принимать меры поддержки, чтобы не допустить сползания в кризис предложения, который может начаться, если уровень продаж упадет еще на 30% и более», - считает глава аналитического центра «Дом.РФ».

Как отмечается в исследовании «Домклик» и Центра финансовой аналитики «Сбера», в январе средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке РФ составила 171,1 тыс. руб. За месяц показатель увеличился на 0,4%. «Эксперты отмечают, что тенденция роста цен на новостройки является довольно устойчивой в большинстве мегаполисов. В двенадцати регионах из рассмотренных восемнадцати тренд сохраняется на протяжении трех последних месяцев и более», - сообщила пресс-служба «Сбера». На рынке вторичного жилья средняя цена в январе составила 112,2 тыс. руб. (+0,6% за месяц).

Если вы копите на жилье, инвестиции могу помочь быстрее получить желаемую сумму. С «Финамом» можно получить дополнительную выгоду от своих вложений. Помогаем новым клиентам «Финама» сделать первый шаг в инвестициях с нами — и сразу получить прибыль. Инвестируйте с ежедневной гарантированной премией 36,6% годовых на ваши активы! Пополните счет и начните свой путь к выгодным инвестициям прямо сейчас.

Тревожные сигналы

Данные о снижении ввода жилья в России свидетельствует о непростой ситуации на рынке недвижимости, отметил в комментарии для Finam.ru Дмитрий Осянин, к.э.н., доцент базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного контрольного управления города Москвы РЭУ им. Плеханова. По словам главы ЦБ РФ, наблюдаются сложные взаимосвязи между спросом, предложением и доступностью жилья из-за высоких цен, обратил внимание эксперт.

«В 2025 году цены на жилье в России, вероятно, могут оставаться под давлением, что связано с несколькими ключевыми факторами. Во-первых, отмена массовой льготной ипотеки и повышение ставок по кредитам отразились на спросе со стороны покупателей. Это потенциально может привести к уменьшению активности на рынке, способствуя в дальнейшем возможному снижению цен, особенно в регионах, но не в больших городах. Во-вторых, влияет общая экономическая ситуация, а именно пока еще остающаяся инфляция. Если доходы населения будут расти медленнее уровня инфляции, это может ограничить покупательную способность и спрос. Пока что снижение спроса есть в отдельных регионах, где цены на жилье выросли значительнее», - подчеркнул Осянин.

На цены также влияет рост ставок по ипотечным кредитам, что делает жилье менее доступным, но приводит обычно к снижению цен. «Также обеспеченные россияне, потеряв возможность инвестировать за границей, вероятно, будут активнее вкладывать свои средства в премиальные объекты от застройщиков. Учитывая рост спроса за январь и февраль 2025 года, некоторые застройщики жилья премиум-класса планируют увеличить цены до конца февраля 2025 года», - добавил эксперт.

На рынке сейчас сложилась ситуация, когда существует несколько факторов, разнонаправленно влияющих на цену, говорит аналитик «Финама» Саид Керимханов. «С одной стороны, рост процентных ставок и, как следствие, снижение спроса могут привести к тому, что цены на жилую недвижимость в целом снизятся. Однако при этом увеличение стоимости строительных материалов и процентных расходов (тоже ввиду роста ставок) девелопер, скорее всего, будет перекладывать в цену. Учитывая то, что застройщик заинтересован в сохранении хорошего уровня распроданности, предполагаю, что умеренное снижение цен в 2025 году вполне вероятно. Как следствие, при необходимости обеспечить высокий уровень распроданности, девелоперы также продолжат снижать и объемы строительства в 2025 году», - прогнозирует Керимханов.

В исследовании «Домклик» и Центра финансовой аналитики «Сбера» отмечается, что цены на первичное жилье продолжают расти, но темпы роста стабилизировались на уровне 0,3-0,4% за месяц, рост за полгода (с июля 2024 года по январь 2025-го) составил менее 1,5%.

«Фактически можно говорить о снижении цены квадратного метра в реальном выражении. При этом надо учесть, что расходы застройщиков росли быстрее инфляции. Например, зарплаты в стройотрасли выросли в 2024 г., по данным «СберИндекса», на 25%, средневзвешенная ставка кредитования по проектному финансированию выросла за 11 месяцев года, согласно данным Банка России, с 5,9 до 8,8%, а стоимость стройматериалов за тот же период, согласно оценке Минстроя, — на 11%. На фоне стагнации спроса (скорость продаж строящегося жилья шестой месяц подряд ниже 2%) застройщики уже не могут компенсировать ценами рост своих расходов и, возможно, скоро мы увидим снижение стоимости первичного жилья и в номинальном выражении», - полагают авторы исследования.

По их словам, разрыв между ценой предложения и ценой сделки (который показывает степень уверенности продавца) незначительно растет второй месяц подряд, но остается на минимальных уровнях, что косвенно подтверждает возможность скорого снижения цен.

«На вторичном рынке помесячная динамика цены предложения и цены сделки продолжают меняться нестабильно, разрыв между ценой предложения и сделки остается на минимальных с начала 2022 года уровнях, наблюдается снижение спроса до минимальных уровней даже с учетом сезонного фактора. Все это создает предпосылки для снижения цен», - добавляется в исследовании.

При этом аналитик «Цифра брокер» Иван Ефанов ожидает все же роста цен на жилье на уровне инфляции. «Мы ожидаем, что в 1 полугодии 2025 года рынок недвижимости будет продолжать находиться под давлением высоких ключевых ставок и отмены льготной ипотеки, что отразится на спросе и, в свою очередь, на ценах. Ожидаем, что они будут расти в соответствии с темпами роста инфляции. При этом спред между первичным и вторичным рынками может уменьшиться из-за отмены льготной ипотеки. Во 2 полугодии улучшение геополитической ситуации может послужить благоприятным фоном для увеличения объемов строительства за счет застройки новых регионов РФ, а также постепенного снижения ключевой ставки Банка России», - прокомментировал Ефанов.

Как повлияют меры государства

Политика государства в области субсидирования ипотеки и строительства жилья будет иметь важное значение, рассуждает Дмитрий Осянин. Любые новые программы поддержки могут существенно повлиять на спрос и, соответственно, на цены. «Разные регионы будут развиваться по-разному. В крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, где спрос исторически высокий, падение цен может быть менее выраженным, чем в менее активных регионах. Однако некоторый уровень активности на рынке недвижимости может сохраняться в рамках социальных программ и проектов, поддерживаемых государством, например, на Дальнем Востоке», - полагает он.

«В целом, рынок жилья в России в 2025 году может столкнуться с некоторым давлением, что может привести к дальнейшему снижению спроса и возможному снижению цен. Однако уже сейчас государство в поддержку рынка жилья продлило льготные ипотечные программы, которые смогли снизить процентные ставки по ипотечным кредитам для увеличения доступности жилья для льготных категорий населения. В результате произошло увеличение числа сделок на рынке недвижимости, что способствовало стабилизации и росту строительной отрасли», - добавляет эксперт.

Осянин напомнил, что в рамках проектов дальнейшей поддержки государство разработало новые инструменты поддержки для покупки жилья. «Во-первых, ссудосберегательные кассы, законопроект о создании таких касс уже подготовлен. Суть этого законопроекта в том, что гражданин может открыть жилищный вклад на срок более года, а затем может использовать накопленные средства для покупки жилья. Во-вторых, рассрочка от застройщика. Законопроект о праве рассрочки от застройщика также готовится к внесению на рассмотрение. Сейчас рассрочка предоставляется, но не имеет правовой основы и потому ведет к рискам», - заключил эксперт.

Перспективы акций девелоперов

Аналитик УК «Ингосстрах-Инвестиции» Артем Аутлев сообщил Finam.ru, что очень осторожно относится к акциям девелоперов. По его словам, высокая ключевая ставка негативно влияет на бизнес девелоперов, а объем льготных ипотек, вероятно, будет замедляться, так как ипотечные программы сейчас очень адресные.

«Дальнейшая судьба застройщиков во многом будет зависеть от проводимой ЦБ РФ денежно-кредитной политики. Вряд ли мы увидим в ближайшей перспективе существенное падение цен, но объемы ввода жилья уже сокращаются и будут оставаться на пониженных уровнях, что, в свою очередь, может негативно сказаться на доходах застройщиков. Потенциальное снижение ключевой ставки может стать триггером для роста акций девелоперов, но до этого момента инвесторам стоит очень внимательно изучать каждый инвестиционный кейс, связанный с бумагами девелоперов», - полагает Аутлев.

Иван Ефанов не считает акции девелоперов фаворитами в текущих обстоятельствах, тем более, что котировки многих из них сильно отскочили на фоне общего ралли на МосБирже.