Топ-4 застройщика в зоне риска
Кто в зоне риска в секторе девелоперов?
1 место — АПРИ
Метрики
- Выручка: 12,0 млрд руб. (+29% г/г)
- Опер. прибыль: 3,42 млрд руб.
- Фин. расходы: 3,43 млрд руб.
- Чистая прибыль: 121 млн руб. (было 979 млн)
- Долг: 55,2 млрд руб. (проект ~39 млрд, облигации 15,6 млрд)
- Кэш: 975 млн руб.
- CFO после процентов: −8,38 млрд руб.
- Купоны: 24–34%
- Эскроу: ~5,5 млрд руб.
Финансовые расходы полностью съедают операционный результат. Свободный кэш почти отсутствует, поток после процентов глубоко отрицательный. Компания зависит от облигационного рынка, где стоимость фондирования доходит до 34%.
Эскроу покрывают малую часть проектного долга. Дополнительный минус — оговорка аудитора по отчётности за 1П25. Большая часть долга проектная, краткосрочная нагрузка снизилась, но небольшой масштаб бизнеса, ликвидность и стоимость денег ставят АПРИ на первое место по риску.
2 место — Самолет
Метрики
- Выручка: 117,4 млрд руб. (−31% г/г)
- Скорр. EBITDA: 41,8 млрд руб. (−27% г/г)
- Скорр. убыток: 18,8 млрд руб.
- Собственный капитал: 23,0 млрд руб. (было 50,2 млрд)
- Общий долг: 773 млрд руб. (~86% — проектное финансирование)
- Корп. долг: 112,7 млрд руб.
- Нарушен ковенант по одному кредиту
- Идёт реструктуризация кредитного портфеля
Отчёт самый проблемный среди крупных застройщиков. Прибыль падает быстрее долга, эскроу хуже покрывают проектную часть. Нарушение ковенанта уже дало последствия для структуры долга.
Дополнительный удар — технический дефолт по БО-П20, о котором мы подробно писали здесь. Это создаёт риск пересмотра рейтинга и ограничений на публичные размещения. Самолет сокращает инвестпрограмму и ведёт переговоры о реструктуризации.
Основной риск смещается на 2027 год: с октября 2026 по декабрь 2027 предстоит пройти 45,4 млрд руб. основного долга, из которых 27,4 млрд — всего за 3 недели летом 2027. С купонами нагрузка может достигнуть 56,8 млрд руб.
3 место — Глоракс
Метрики
- Выручка: 27,0 млрд руб. (+45% г/г)
- Опер. прибыль: 6,48 млрд руб.
- Чистая прибыль: 1,60 млрд руб. (было 2,33 млрд)
- Фин. расходы: 5,77 млрд руб.
- LTM EBITDA: 14,87 млрд руб.
- ND/EBITDA после эскроу: 2,93x (было 2,80x)
- Кэш: 685 млн руб.
- Краткосрочный долг: 6,9 млрд руб.
- CFO после процентов: −6,24 млрд руб.
- Рейтинг: BBB+(RU), позитивный
Выручка +45%, но операционная и чистая прибыль снизились из-за финансовых расходов. Долговая нагрузка растёт умеренно, однако главный вопрос — ликвидность: свободный кэш 685 млн руб. против 6,9 млрд руб. краткосрочного долга. Операционный поток до процентов положительный, но после выплаты уходит в минус.
Компания раскрывает 126,8 млрд руб. неиспользованных кредитных линий, но значительная часть связана с проектным финансированием. Рейтинг BBB+(RU) с позитивным прогнозом. Глоракс устойчивее АПРИ и Самолета, но запас свободной ликвидности остаётся тонким.
4 место — Брусника
Метрики
- Выручка: 73,6 млрд руб. (рост более чем вдвое)
- Скорр. EBITDA: 26,9 млрд руб.
- ND/EBITDA после эскроу: 2,98x (было 3,92x)
- Общий долг: 338 млрд руб., краткосрочный — 107,5 млрд руб.
- Кэш: 4 млрд руб.
- Нарушение ковенантов по нескольким банковским кредитам
- 90% долга привязано к ключевой ставке
- Облигации: 17,25–24,75% годовых
- Рейтинг: A-(RU), негативный
Операционно компания улучшилась, но кредитный профиль портят абсолютный долг, короткая ликвидность и ковенанты. Банки отказались от права требовать досрочного погашения, поэтому немедленной долговой стены нет, но факт нарушения важен для держателей облигаций.
Дополнительный фактор — чувствительность к ставке: 90% долга привязано к ключевой, облигации — под 17,25–24,75%. Это ограничивает снижение долговой нагрузки даже при сильной EBITDA. Негативный прогноз рейтинга связан с риском невыполнения плана продаж и высокой долговой нагрузкой.
p.s. на самом деле, мы так и не определились кого ставить на первое место — АПРИ или Самолет. У одного дорогое фондирование, а у другого реструктуризация.
Комментарии