Терпение к рискам на рынке жилья у ЦБ закончилось
Рынок недвижимости пугает ЦБ РФ. С ухудшением внешнеэкономических и политических условий наш Центральный Банк стал больше регулировать отдельные отрасли, чтобы ничего внутри финансовой системы не сломалось. Это способствовало ключевой ставке в 20%, закрытию торгов на фондовых площадках, ограничению на вывоз капитала в валюте, и более пристальному вниманию к рынку недвижимости.
О последнем я и хочу сегодня поговорить. В текущей ситуации регулятор следит, как застройщики привлекают клиентов, и как и кому банки выдают ипотеки. Отдельно ЦБ следит за динамикой стоимости недвижимости, поскольку это дополнительный фактор риска.
Регулятор неоднократно обламывал застройщиков и банки по вопросу их творческого подхода к привлечению клиентов «ипотекой с низкой ставкой», поскольку это раздувает стоимость актива и формирует ипотечный пузырь. Больше всего регулятор не хочет повтора ситуации на рынке ипотеки 2008 года в США, когда долги населения по этим видам кредитов повалили экономику США.
О том, что рынок может накрыть кризис, косвенно говорит факт, что за последнее время доля выданной ипотеки заёмщикам с показателем долговой нагрузки более 80% выросла с 36% в 3 квартале 2022 до 44% в 4 квартале 2022. Качество заёмщиков в конце года стало резко падать. Банки охотно выдают ипотеку клиентам, которые почти все свои доходы отдают на погашение кредитов.
В итоге терпение к рискам у ЦБ закончилось, и с 1 мая 2023 года банки обязаны создавать повышенные резервы при выдаче ипотеки по около нулевой ставке. Такой шаг приведёт к повышению стоимости и замедлению темпов выдачи ипотеки со стороны банков, но ЦБ ожидает оздоровление ситуации на рынке жилья и купирование рисков дефолта со стороны заёмщиков и банков.
Такие ограничения, по мнению ЦБ, приведут к сбалансированному росту на рынке жилья, снижению темпов роста стоимости квадратного метра, а также помогут банкам сформировать капитал на случай роста просрочек и потерь по ипотечным займам.