Танцы на костях. Как Сэм Зелл разбогател на проблемах других
Сэмюэл Зелл был одним из известнейших магнатов в девелоперской сфере и создателем современных инвестиционных фондов недвижимости. Он умер в 2023 году. Forbes оценил состояние Зелла на момент смерти в $5,2 млрд. Однако инвестиционные интересы миллиардера распространялись далеко за пределы рынка недвижимости. Он обладал уникальным навыком находить потенциал в проблемных активах и приобретать их, получая в конечном итоге хорошую выгоду.
Finam.ru рассказывает о бизнес-пути и инвестиционных принципах Сэма Зелла.
Учеба и первые попытки предпринимательства
Сэмюэл Зелл родился в 1941 году в Чикаго, США. Его родители в 1939 году бежали из Польши. Мальчик унаследовал предпринимательский талант отца, который сначала успешно торговал зерном, а после эмиграции занялся оптовой торговлей ювелирными изделиями. Глава семьи также интересовался инвестированием и покупал акции на бирже, постепенно и его сын увлекся финансовым миром.
Юный Сэм заметил, что в его школе пользуется спросом журнал Playboy, и стал покупать его в центре Чикаго за 50 центов и перепродавать в пригороде своим одноклассникам за $3. Позже, уже став миллиардером, Зелл любил вспоминать свой первый предпринимательский опыт, иронично замечая, что, по сути, тем же самым занимался всю жизнь.
После школы Зелл поступил в Мичиганский университет, где учился на юриста. Однако и там он не оставил попыток заработать на бизнесе. Так, будучи студентом, он управлял 15-квартирным жилым домом в обмен на бесплатное проживание и питание.
В 1966 году Зелл получил степень доктора юридических наук, но, проработав юристом буквально неделю, осознал, что его больше привлекает недвижимость, и навсегда оставил идею построить карьеру адвоката. К концу учебы молодой предприниматель вместе с другом Робертом Лури управляли уже более 4 тыс. квартир, из которых лично владели около 200 квартирами. Так они заработали первые $150 тыс.
Equity Group Investments и инвестиционные принципы Зелла
В 1968 году Зелл основал Equity Group Investments. Эту дату многие называют моментом создания современной индустрии недвижимости. Впоследствии внутри корпорации образовались Equity Residential, крупнейший владелец квартир в США, Equity Office Properties Trust, крупнейший владелец офисов в стране, и Equity Lifestyle Properties, оператор промышленных зданий и курортных поселков.
Всплеск на рынке недвижимости конца 60-х-начала 70-х годов ускорил крах, случившийся в 1973 году. Тогда многие кредиты на коммерческую недвижимость оказались дефолтными, и застройщики начали массово отказываться от своих проектов. Зелл и Лури смогли недорого скупить высококачественную недвижимость. К концу кризиса у них уже был целый портфель жилых, офисных и торговых зданий. Зелл нашел выход из банкротства и стал гасить долги, висевшие на купленной недвижимости, за счет сдачи ее в аренду. В то время это был новый шаг на рынке, до этого инвесторы только покупали и перепродавали недвижимость по более выгодным ценам. В итоге Зелл и Лури владели портфелем достаточно долго, поэтому цены на купленную недвижимость постепенно восстановились и превысили прежний максимум.
В статье New York University Review Сэм Зелл описал свою стратегию в сфере недвижимости как «танец на костях ошибок других людей». Эта строка и принесла ему прозвище «танцор на костях».
Однако Зелл и Лури не стали сидеть только в квадратных метрах, а активно диверсифицировали портфель. В 1980-х они покупали компании, которые работают в различных секторах: железнодорожном транспорте, лизинге контейнеров, пассажирских круизах, сельскохозяйственных химикатах и промышленном производстве. Зелл не изменял своим принципам инвестирования - искал компании на грани банкротства и, если видел в них потенциал для роста, покупал и реанимировал бизнес. При этом он искал лазейки в налоговом законодательстве, чтобы максимально сэкономить на налогах, не выходя за рамки закона.
В итоге свыше 50% портфеля Equity Group Investments составляли компании из разных сфер, а остальная часть приходилась на объекты недвижимости. В 1990-х умер Лури и Зеллу пришлось продолжать развивать их бизнес в одиночку. В 1993 году Equity Group Investments вышел на Нью-Йорскую биржу с оценкой $800 млн. К 2013 году стоимость фонда превысила $30 млрд.
В 2006 году Зелл продал Equity Office, одну из компаний своего холдинга, корпорации Blackstone Group за $36 млрд. На тот момент сделка стала крупнейшей в истории с использованием заемных средств.
Скандал с покупкой и банкротством медиакорпорации Tribune
Однако на бизнес-пути Зелла случались и неудачи. В декабре 2007 года он приобрел медиагруппу Tribune Media, в которую входили несколько известных газет и бейсбольный клуб. Миллиардер заплатил за нее $315 млн. Однако в 2008 году на рекламном рынке случился кризис, и компания потеряла 30% доходов, в результате чего ее долг вырос до астрономической суммы $13 млрд. В то же время миллиардера активно критиковали в СМИ за неграмотное руководство медиаимперией, хамское отношение ее топ-менеджеров, которые получали бонусы в десятки миллионов, в то время как Tribune находилась на грани банкротства. Самого Зелла даже обвиняли в мошенничестве.
В 2009 году Зелл начал процедуру банкротства Tribune, продал бейсбольный клуб и 25% акций компании за $900 млн, а в 2019 году вместе с другими бывшими руководителями Tribune заплатил еще $200 млн, чтобы урегулировать вопрос с обвинениями в мошенничестве.
И хотя эта неприятная история заметно подпортила репутацию одного из самых успешных магнатов мира, он довольно спокойно отнесся к провалу и сразу вернулся к инвестициям, вложив в $1,5 млрд в коммерческую недвижимость - актив, в котором Зелл разбирался лучше всего.
Начинающим инвесторам особенно сложно сделать правильный выбор, поэтому они обращаются к экспертам. Стратегии доверительного управления от профессиональных управляющих «Финама». Подключение онлайн за 5 минут. Доступно от 5000 ₽.