Строительство офисных зданий имеет большой потенциал роста

В 2005 г. в России было построено 57 млн. кв. м зданий. В последние годы консолидированный строительный рынок в России имел темп роста, измеряемый двузначным числом. Рынок движим, в основном, жилищным строительством, достигшим в 2005 г. объема в 45 млн. кв. м (по сравнению со строительством офисных зданий в объеме 12 млн. кв. м).

Жилищное строительство в России развивается под влиянием такого фактора, как низкое качество жилья. Примерно 35% жилой площади России подлежит сносу, реконструкции или реновации. По величине жилой площади на душу населения (20.8 кв. м) Россия близка к ряду стран Восточной Европы, однако России – чтобы поддерживать приемлемые стандарты качества жизни и модернизировать жилой фонд – необходимо строить около 140 млн. кв. м в год.

Одним из факторов, влияющих на темп жилищного строительства, является развитие рынка ипотеки. Мы ожидаем, что его рост ускорится, так как ипотечный рынок России составляет сегодня 0.3% от ВВП и лишь 7% от всех розничных кредитов. Поддержать развитие ипотеки должен будет продолжающийся рост реальных доходов населения.

Гораздо больший потенциал роста имеет строительство офисных помещений. По показателю на душу населения возведение офисных и торговых зданий имеет больший потенциал роста, чем строительство жилья. В Москве, где на 1000 жителей приходится лишь 500 кв. м новых офисных помещений, потенциал роста этого сегмента - в 10 раз больше, чем в городах Восточной и Западной Европы.

Жилищное строительство возрастет втрое

В 2005 г. строительные компании России возвели зданий и сооружений общей площадью примерно 57 млн. кв. м, из которых 80% (или 45 млн. кв. м) составило жилищное строительство, а еще 12 млн. кв. м помещений предназначалось для других целей.

Строительный рынок удерживает темп роста, измеряемый двузначным числом (13% в 2004 г. и 11% в 2005 г.), и спрос все еще неудовлетворен. На долю строительства в Москве приходится 11% его общероссийского объема, или 6.3 млн. кв. м в 2005 г.

В 2005 г. жилой фонд на душу населения составлял в России 20.8 кв. м, т.е. был аналогичен жилому фонду в странах Центральной и Восточной Европы (ЦВЕ), и лишь в 1.5-2.0 раза меньше, чем в странах Западной Европы. Так, в Венгрии этот показатель равен 29 кв. м на человека, в Великобритании - 35 кв. м, во Франции и Швеции - около 43 кв. м на человека. Интересно, что по числу квартир на 1000 жителей Россия стоит еще ближе к странам Западной Европы (360 против среднего по ЕС показателя 450) (см. Илл. 2). Мы полагаем, что Россия обязана этой хорошей статистикой не только сравнительно большому жилому фонду, унаследованному ею от СССР, но и сокращению своего населения.

При этом главная проблема – в том, что около 35% российского жилого фонда нуждается в обновлении или замене. К 2000 г. ежегодное обновление жилого фонда, по сравнению с 1980-ми гг., сократилось более чем в 10 раз (см. Илл. 1). Это ведет к повышению спроса на строительство до уровня 140 млн. кв. м в год (против нынешних 45 млн. кв. м). Такая оценка основана на предположении, что в стране ежегодно необходимо строить по 1 кв. м на человека, т.е. что реновационный цикл жилого фонда составляет 20 лет.

Ясно, что жилищное строительство ускорится, как только ипотека станет достаточной доступной, чтобы быть движущей силой на рынке жилья. Составляя сегодня 0.3% от ВВП и лишь 7% от всех розничных кредитов, ипотечный рынок России пока что развит слабо. В России уровень ипотечной задолженности на душу населения составляет $21 (в странах ЦВЕ: $600-900). При этом парадокс в том, что стремительный рост рынка недвижимости (который, как ожидается, в скором будущем составит 20-30% в год) является одним из главных препятствий на пути развития ипотечного рынка. Вот почему для ускоренного развития рынка ипотеки чрезвычайно важна пауза в удорожании жилья.

Фонд офисных помещений: потенциал роста в 10 раз

Если жилищное строительство черпает импульс роста в необходимости замены устаревшего жилого фонда, строительство офисных зданий также имеет значительный потенциал развития. Даже рынок Москвы, где бум уже начался, имеет сильный потенциал роста.

Проиллюстрировать прогнозируемый тренд поможет пара сравнений. Во-первых, по цифрам первичного офисного рынка Москва находится на уровне 0.4 кв. м на человека (против 1.3 кв. м в Праге или Варшаве). Важнее то, что в Москве площадь современных офисных знаний на 1000 жителей составляет лишь 500 кв. м, против 4500 кв. м на 1000 жителей в странах континентальной Европы (Париж, Амстердам) и 7000 кв. м в Лондоне. Общая площадь офисных зданий (как современных, так и старых) в Москве составляет около 5 млн. кв. м, тогда как в Лондоне она равна 20 млн. кв. м, а в главных деловых центрах континентальной Европы – около 8 млн. кв. м. Другим показателем нехватки офисных площадей в Москве служит тот факт, что коэффициент незанятости конторских помещений составляет в столице лишь 3%, т.е. гораздо ниже, чем в Амстердаме (17%), Лондоне (7%) и Париже (6%).

По площади помещений розничной торговли, приходящейся на душу населения, Россия пока отстает, имея лишь 19.6 кв. м на 1000 жителей, тогда как страны ЦВЕ уже приближаются к уровню 100 кв. м. Например, в Венгрии эта пропорция составляет 89 кв. м на 1000 жителей, в Чешской Республике - 108 кв. м. В странах Западной Европы эта цифра равна 200 кв. м на 1000 жителей.

Наталия Орлова, Альфа Банк

В нашем рейтинге событий произошли изменения.

Рейтинг событий, влияющих на Российский рынок

Событие	Рейтинг	Прогноз
МАКРОЭКОНОМИКА
Общая ситуация на мировых фондовых рынках	B
Макроэкономическая ситуация в CША	C (C)
Макроэкономическая ситуация в России	C (C)
ПОЛИТИКА
Ливан не согласен с проектом СБ ООН по конфликту с Израилем	C
СЫРЬЕВЫЕ РЫНКИ
Уровень мировых цен на нефть	B
Уровень мировых цен на металлы	C
ОТРАСЛЕВЫЕ И КОРПОРАТИВНЫЕ НОВОСТИ
"ЛУКОЙЛ" арендует 30 участков для АЗС в Санкт-Петербурге	D
М.Черной хочет получить от О.Дерипаски 40% акций ОАО "РУСАЛ"	C
Продажи "АвтоВАЗ" за январь-июль 2006 года увеличились на 6,1%	D
"Сибирский цемент" в I полугодии 2006 г. увеличил выпуск цемента на 25%	D

ПРИМЕЧАНИЕ: В столбце 2 в скобках указан рейтинг события, присвоенный ему в прошлом прогнозе. В столбце 3 указано знак влияние события на рынок.
Наиболее сильное влияние на рынок оказывают события с рейтингом А, события имеющие рейтинг D по нашей шкале оказывают слабое влияние.

Инвестиционный фон - нейтральный