Стоит ли покупать квартиру для сдачи в аренду в 2026 году?

«Бетон» — популярный вариант инвестиций. Рассматриваем только жилую недвижимость.

Тренды

• Цены продолжат расти. Даже в кризисный 2025 год новостройки подорожали на 6–10%, вторичка — на 2–8%.
• На цены влияет не только спрос и меньшее предложение (ввод жилья в 2025 не вырос г/г), но и инфляция стоимости строительства, повышение НДС.
• Исторически «вторичка» слабо использует ипотеку. Здесь 80% сделок — с «живыми деньгами» (кэш с депозита или от продажи квартиры при альтернативной сделке).

Варианты инвестиций

Застройщики. Тут всё понятно — ориентир на дешёвых (Эталон, ПИК, Glorax), с невысокой долговой нагрузкой, хорошим покрытием счетов эскроу.

Физическая недвижимость. Здесь уже вопрос — а насколько перегрет рынок жилья?

Пример расчёта

Важно — это пример расчёта. Он будет отличаться для каждой конкретной квартиры. Поэтому берём усреднённые показатели, чтобы показать, как вы можете посчитать рентабельность.

• Регион — Москва, сегмент — комфорт, вторичный рынок. Средняя стоимость в декабре — 17 млн руб. Предполагается получение дохода от сдачи в аренду.
• Среднегодовой рост цены квартиры в последние 6 лет — 8%.
• Средняя стоимость долгосрочной аренды — 70 тыс. руб./мес. или 840 тыс. в год. По прогнозам, индексация аренды будет умеренной — 5–8%. Чем доступнее кредиты и ипотека, тем меньше спрос на аренду. Возьмём среднеисторические данные роста аренды в 7%.

Прибыль от владения квартирой — доход от аренды минус амортизация (мелкий ремонт, замена мебели и т.д.).

Закладываем выполнение косметического ремонта в 15-летней перспективе. Сейчас стоит около 1,2 млн руб., с учётом ежегодной индексации на 10% будет около 5 млн руб. Ежегодная амортизация — 330 тыс. руб. в среднем.

Что получаем

Прибыль от квартиры в 1-й год: 840 − 330 = 510 тыс. руб. 
* рост стоимости самой квартиры за год — 1 360 000.

В сумме доход составляет 1 870 000 (часть вы получаете от аренды, часть — бумажная прибыль от роста её цены и минус бумажный расход на будущий ремонт).

Теперь делим затраты на покупку квартиры на вашу прибыль и получаем 9 FWD P/E. 

При этом темпы роста прибыли тут невысокие — 7–8% в год.

Если перенести эту условную квартиру на российский фондовый рынок, то увидим, что СБЕР с 4 FWD P/E растёт темпами 10–12%. Квартира более защитный актив, нежели СБЕР. 

Если взять защитный сектор, сопоставимый по надёжности с квартирой — X5, то тут оценка 7 FWD P/E и среднегодовые темпы роста ЧП в 22%. X5 даёт сопоставимую надёжность, но за счёт того, что хорошо впитывает инфляцию и эффективно управляется, показывает куда более солидные темпы роста, нежели квартира, купленная под аренду.

Итоги

Квартира под аренду не выбивается на общем фоне, если сравнивать её с российским рынком. Но оценка и темпы роста явно проигрывают топовым российским компаниям. 

Ещё раз отметим, что расчёт сделан для квартиры «в вакууме»: ваш реальный объект может быть куда более доходным и иметь меньшую амортизацию, или вы вообще будете все 15 лет обходиться без ремонта и затрат на мебель. Этот пост — пример расчёта и логики.

Для меня фондовый рынок очевидно выгоднее — как по цифрам, так и потому, что это моя специализация. Тем более сейчас большинство российских акций торгуется с дисконтом. Покупка условного Эталона куда интереснее, чем покупка квартиры под аренду.

Поэтому покупать квартиру под аренду для меня имеет смысл только для диверсификации. Волатильность цен на рынке недвижимости ниже, чем на рынке акций, и при каком-то очень сильном кризисе это можно использовать. 
При текущем уровне цен и рисков на российском рынке акции выглядят предпочтительнее.

Источник