SL Green: Ценность или Ценностная ловушка?
Инвестиционные фонды офисной недвижимости (REIT) оказались в тени с первых дней пандемии. Первоначальные опасения заключались в том, что их арендаторы разорятся и оставят их с расходами на аренду.
Как правило, этого не происходило, но модель работы на дому работала так хорошо, что стала постоянной частью ландшафта. В то время как компании предпочли бы, чтобы большинство их сотрудников работали на месте, у работодателей на самом деле нет рычагов влияния на этом рынке труда, чтобы продвинуть этот вопрос.
Эта ситуация особенно остра в таких местах, как Нью-Йорк, где многим людям приходится долго добираться на работу из пригородов. Как поживает в этих условиях крупнейший арендодатель офисов в Нью-Йорке, SL Green Realty (NYSE: SLG)?
Арендодатель офиса в Нью-Йорке
SL Green - крупнейший коммерческий арендодатель в Нью-Йорке, владеющий 59 объектами недвижимости площадью 27,7 миллиона квадратных футов офисных, торговых и жилых площадей. Последние два года были непростыми для REIT, поскольку многие его арендаторы (особенно в сфере технологий) сокращают свое присутствие, поскольку многие их сотрудники предпочитают работать из дома. Это было несколько компенсировано улучшениями со стороны арендаторов в секторе финансовых услуг.
На телефонной конференции во втором квартале финансовый директор Мэтт Дилиберто сказал: "Я слышал термин "глупая дешевка", но это, вероятно, даже не касается поверхности, поскольку сейчас мы торгуем по цене, эквивалентной стоимости всего лишь нескольких наших активов и шокирующей скидке в 50 с лишним процентов для улицыэто [стоимость чистых активов], а не наша, что, как мы знаем, является консервативным взглядом на стоимость".
Цена со скидкой от SL Green
Компания ожидает, что средства от операций (FFO) на акцию составят от 6,70 до 7 долларов США, хотя она указала, что, вероятно, они окажутся в нижней части этого диапазона. В 2021 году компания заработала FFO на акцию в размере $6,80. Это приводит к тому, что объем торгов ее акциями в 6,6 раза превышает ожидаемый FFO 2022 года на акцию. Компания торгуется со значительным дисконтом к балансовой стоимости на акцию, и, как сказал Дилиберто во время телефонного разговора, она торгуется по цене 50% от рыночной оценки стоимости чистых активов на акцию.
Удар по SL Green - это его долговое бремя. Долгосрочный и возобновляемый долг компании составляет около 3,9 миллиарда долларов. В настоящее время рынки капитала относительно негостеприимны к выпуску долговых обязательств. На телефонной конференции компания заявила, что планирует погасить долг в размере 300 миллионов долларов с наступлением срока погашения за счет продажи активов, а затем использовать краткосрочный промежуточный кредит для погашения еще 500 миллионов долларов, которые затем будут
Источник nasdaq.com, автоматический перевод