Sitka Charly & Czar, независимые трейдеры. Является ли американская недвижимость «тихой гаванью»? Как известно, во время экономических кризисов люди стремятся обезопасить свои сбережения

Sitka Charly & Czar, независимые трейдеры. Является ли американская недвижимость «тихой гаванью»? Как известно, во время экономических кризисов люди стремятся обезопасить свои сбережения путем вложения их в «истинные ценности» - золото, валюту, недвижимость. Обратим внимание на американскую недвижимость. С определенной долей условности покупки вновь построенного жилья можно рассматривать как «чистые» покупки недвижимости. Из приведенного графика видно, что данный рынок находится на подъеме – объемы продаж вновь построенного жилья находятся на своих максимальных значениях, при этом за исследуемый период (01.95-06.02) средние цены выросли в 1,5 раза со 147 тыс. долл. до 225 тыс. долл., а среднегодовой уровень продаж – с 600 тыс. до 1 млн. домов. Помимо пассивного сохранения средств недвижимость также приносит своим владельцам рентный доход - за первый квартал 2002г. - 160,4 млрд. долл., что на 37% превышает доходы арендодателей, полученные ими в 1-м квартале 1995 года – 116,9 млрд. долл. Рост ставок аренды и цен на недвижимость безусловно превышает уровень инфляции, которая за это время возросла лишь на 19%, что оправдывает данные инвестиции. Другой характерной чертой процессов на рынке недвижимости является то, что буквально этим летом заметно сократилась активность на рынке вторичных продаж (вернее, покупок), в то время как продажи (покупки) вновь построенного жилья ставят все новые рекорды. Параллельно с этим происходит еще одно замечательное событие – существенное увеличение доли собственных средств покупателей в стоимости покупки. Если до сих пор самой популярной схемой была проплата 25% стоимости недвижимости за счет собственных средств (так называемый downpayment), а остальная часть оплачивалась с привлечением банковского кредита (mortgage), то теперь в среднем оплачивается до 40% стоимости недвижимости за счет собственных средств. Это говорит о том, что люди, продолжая верить в недвижимость, теперь, можно сказать, вынужденно вкладываются в неё, так как вынужденно не инвестируют эти 15% в другие инструменты, выходящие из доверия. Возможен ли дальнейший рост цен на недвижимость и что из этого следует? Рост возможен. Нестабильность на фондовых рынках заставит инвесторов искать безопасные приложения своих сбережений, а на фоне низкой доходности государственных облигаций, скачков котировок золота и серебра – как наиболее очевидных альтернатив - данный вид вложений представляется наиболее стабильным, тем более что процентные ставки на mortgages находятся на исторически самых низких уровнях. Более того, они продолжают снижаться и в течение того времени, когда ФРС не понижала свои ставки (в среднем за это время ставки mortgages понизились еще более чем на 1% в зависимости от сроков и видов кредитов и некоторых других факторов). Происходит это по той причине, что ссуды банков на покупку недвижимости остались практически единственным надежным способом кредитования населения ввиду ухудшения «качества обеспечения заемщика», и конкурентная борьба вынуждает банки понижать ставки. А долги населения по кредитным картам, попутно отметим, достигли беспреценденто высокого уровня. Но, именно здесь и существуют подводные камни. Во-первых, сам по себе рост цен и ставок аренды недвижимости приведет к росту издержек у компаний и сокращению сбережений населения, поскольку вызывает инфляцию издержек. Для первых это грозит увеличением сроков выхода из кризиса из-за снижения рентабельности, что не добавит оптимизма инвесторам, для вторых – это грозит отказом от привычных радостей жизни и урезанием бюджетов домохозяйств, что никак не поддержит потребительский спрос. Во-вторых, в случае дальнейшего увеличения безработных и сокращения зарплат многие, вероятно, окажутся не в состоянии оплачивать проценты по закладным, что вызовет избыточное предложение жилья на рынке и как следствие – обвал цен. Этот процесс очень хорошо был виден на примере рынка престижной недвижимости (особенно Калифорнии) в 2000-2001 гг., когда бывшие собственники и сотрудники компаний хай-тека были вынуждены снижать первоначально заявленные цены на продаваемые дома и кондоминиумы на десятки процентов. Другой опасностью, быть может даже более серъёзной, является угроза скачка инфляции, как это было в 80-е гг., когда ставки на mortgages превышали 20% годовых. Многие домовладельцы вынуждены были просто оставлять свои дома и квартиры, так как были не в состоянии платить по кредитам. Таким образом, нельзя с полной уверенностью гарантированть безопасность подобных вложений в США. Более того, можно ожидать, что накопление перечисленных факторов, обусловит резкое ухудшение конъюнктуры на рынке недвижимости.