Семейная ипотека - передышка до октября и новые риски для застройщиков
Минфин официально подтвердил: условия семейной ипотеки останутся без изменений вплоть до 1 октября 2026 года. Это решение даёт рынку глоток свежего воздуха, но главный вопрос остаётся открытым: что будет после этой даты? И, самое главное, с какими вызовами столкнутся девелоперы в этом меняющемся ландшафте? Давайте вместе порассуждаем об этом.
Но для начала вспомним предысторию. Ещё в марте премьер-министр Михаил Мишустин дал поручение проработать дифференцирование ставок по семейной ипотеке, и идея этой инициативы была простая: стимулировать рождаемость, делая ставку тем ниже, чем больше детей в семье.
Замминистра строительства Никита Стасишин на форуме недвижимости «Движение» в середине июня подтвердил эти планы:
«Мы последний месяц были в диалоге с коллегами из финансового блока правительства и пришли к достаточно правильному консенсусу с точки зрения выдачи ипотеки. Банки уже готовятся к этому. Мы договорились, что в ближайшее время правила изменятся», - поведал Никита Стасишин.
Тогда казалось, что перемены неизбежны. Однако 29 июня риторика изменилась:
Минфин перенес сроки изменения условий программы льготного ипотечного кредитования «Семейная ипотека». До 1 октября 2026 года она продолжит действовать в нынешнем виде.
Почему? Судя по всему, власти решили сохранить стимулы для рынка недвижимости вплоть до выборов в Госдуму, которые запланированы на 18-20 сентября. Схожая картина была и в 2024 году: разговоры об отмене льготной ипотеки шли с января, а отменили её тогда только 1 июля — после президентских выборов. Думаю, примерно также будет и в этот раз.
При этом бюджетные реалии никуда не делись: дефицит госбюджета бьёт рекорды, и властям неизбежно придётся сокращать расходы. Семейная ипотека — дорогая программа, и основной удар придётся по семьям с одним ребёнком: именно они составляют большинство среди молодых семей. Поэтому всё логично.
Не стоит забывать также и про стратегический сдвиг: государство фактически отказалось от амбициозной цели строить 120 млн м² жилья в год.
Новый акцент — на обеспеченности жильём, а не на объёмах жилищного строительства.
Это является красноречивым сигналом рынку, что эпоха «строить много любой ценой» заканчивается, и наступает время эффективности, качества и адресных мер поддержки.
Так какие же изменения нас ждут после 1 октября?
По данным газеты «Известия», ставки окажутся существенно выше текущих 6% и будут зависеть от региона и от количества детей.
В столичных агломерациях (Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург, Ленобласть) ставка составит:
- 12% — для семей с одним ребенком;
- 10% — с двумя детьми;
- 8% — с тремя;
- 6% — с четырьмя;
- 4% — с пятью и более детьми.
В остальных регионах ставки будут на 2 п.п. ниже.
Кроме того, срок действия льготной ставки хотят сократить до 15 лет, после чего кредитование продолжится уже по рыночным ставкам.
Глава Сбербанка Герман Греф уже предупредил, что рост ставки для семей с одним ребенком до 12% станет «достаточно большим шоком». Он считает, что потолок должен быть на уровне 9%, иначе доступность жилья резко упадёт.
Очевидно, что компании с фокусом на столичные регионы, в числе которых «Самолёт», ЛСР, «Эталон», столкнутся с риском серьёзного сокращения спроса. В то время как компании с региональным фокусом, такие как GloraX и АПРИ, окажутся в более комфортной позиции.
Комментарии