Сектор недвижимости обладает хорошими долгосрочными перспективами

01.05.22 15:00 Новости и комментарии
Ибрагимов Марат
аналитик "Газпромбанк"

На российских застройщиках жилья крайне негативно сказался ожидаемый экономический спад, а также недавнее ослабление рубля и повышение процентных ставок.

Снижение потребительского спроса ограничило рост выручки. Потребительский спрос на жилую недвижимость оказался сильно подорван спадом экономики в условиях снижения доверия потребителей. Не менее разрушительным стало резкое повышение ставок по ипотеке. Хотя большинство продаж по-прежнему проходит по льготной ставке (сейчас 12%), в конечном счете это может привести к падению цен на недвижимость и негативно сказаться на динамике выручки и прибылях девелоперов.

Высокая инфляция строительно-монтажных работ (СМР) окажет давление на рентабельность проектов. В начале этого года застройщики жилья столкнулись с двузначными темпами роста стоимости СМР (11,7% в январе–феврале, по данным Росстата), драйверами которого стали ослабление рубля и перебои в цепочках поставок. Эта инфляция наложилась на рост прошлого года (в 2021 г. инфляция строительных расходов составила 6,6%), произошедший на фоне повышения цен на оплату труда и металлы, и в итоге окажет негативное влияние на рентабельность реализуемых сейчас жилищных проектов. В условиях падения спроса возможность девелоперов перекладывать рост строительной себестоимости на плечи покупателей жилья ограничена.

Приобретение новых проектов поставлено на паузу. Резкий рост стоимости фондирования полностью изменил перспективы масштабных проектов, вынудив девелоперов "заморозить" инвестиционные планы и отложить приобретение новых девелоперских проектов.

Умеренная долговая нагрузка и проектное финансирование помогают продолжать строительные работы. Судя по всему, девелоперы неплохо подготовлены к нынешней турбулентности. Их долговая нагрузка представляется контролируемой (у ГК "Эталон" соотношение чистого долга и EBITDA составляет 0,1х, у Группы ЛСР – 1,9х, у Группы ПИК – 1,7х, у группы "Самолет" – 2,2х), а портфели проектов – эффективными, что должно позволить продолжить девелопмент проектов и обеспечить их относительно быструю конвертацию в денежные средства. Рост доли проектного финансирования поможет обеспечить стабильное финансирование текущих проектов, дав возможность сохранить как ликвидность, так и рентабельности девелоперов. У публичных девелоперов доля проектов с эскроу-финансированием варьируется от 61% у Группы ЛСР и 64% у Группы ПИК до 92% у ГК "Эталон" и 95% у группы "Самолет", что по факту означает, что значительная доля их проектов обеспечена финансированием.

Чувствительность к колебаниям обменного курса и процентных ставок. Будучи ориентированным на внутренний рынок, сектор жилищного строительства в минимальной степени подвержен рискам, свойственным экспортным рынкам, таких как рост издержек. Вместе с тем сектор довольно сильно пострадал от повышения ключевой ставки ЦБ, обусловленного обесценением рубля. После того как ключевая ставка в конце февраля была повышена с 9,5% до 20%, коммерческие банки подняли ставки по ипотечным кредитам до уровней выше 20%. Увеличение ставок по ипотеке привело к снижению спроса на этот тип кредитования, который к текущему моменту стал основным способом финансирования покупок нового жилья. Более того, ставки по банковским депозитам также превысили 20%, что в текущем моменте сделало более привлекательным аккумуляцию сбережений и негативно сказалось на статусе жилой недвижимости как на инструменте для вложения денежных средств.

Сектор недвижимости обладает хорошими долгосрочными перспективами, однако краткосрочная динамика неясна. Мы по-прежнему считаем, что российский сектор жилой недвижимости характеризуется значительным долгосрочным потенциалом, в основе которого лежит огромный неудовлетворенный потребительский спрос и стабильная господдержка. Однако краткосрочная перспектива представляется довольно непростой, учитывая высокие процентные ставки и слабую потребительскую уверенность. Тем не менее мы считаем, что ситуация на рынке жилья выровняется довольно быстро, ввиду того что российским денежным властям, похоже, уже в ближайшие месяцы удается снизить потребительскую инфляцию и процентные ставки.

Ведущие застройщики жилья продолжат консолидировать рынок. Лидеры сектора недвижимости, такие как Группа ПИК, группа "Самолет", ГК "Эталон" и в чуть меньшей степени Группа ЛСР, занимают хорошие позиции, чтобы консолидировать спрос на первичном рынке и нарастить свое присутствие на рынке жилья. Они обладают крупными портфелями жилищных проектов, находятся в отличном финансовом состоянии и имеют сильные бренды, что позволит им поддерживать высокие объемы продаж недвижимости.

Комментарии

Загружаем...