Сектор недвижимости - драйвер роста экономики на фоне непредсказуемости рубля

Последние законодательные инициативы в области трудового и налогового права свидетельствуют о том, что наш федеральный бюджет действительно находится на жёстком рационе. В последние годы много говорилось о высокотехнологическом развитии России как альтернативе развития традиционного "сырьевого придатка". В последнее время разговоры переместились в область эффективности импортозамещения. Выясняется, что хотя развитие отечественного агропромышленного комплекса объективно укрепляет и диверсифицирует российскую экономику, реальной конкуренции нефтегазовому экспорту оно составить не может.

Основная проблема в текущем спаде заключается в том, что он носит внециклический характер, а это значит, что действительно всем надо искать принципиально новые сегменты роста, а не надеяться, что спрос/предложения постепенно самостоятельно ребалансируются, и мы в режиме автопилота вернёмся в фазу роста. Традиционной палочкой-выручалочкой для всех экономик в подобной ситуации обычно считался и считается сектор недвижимости.

Инициатива правительства по субсидированию "первичной" ипотеки: а был ли мальчик?

Стимулирование строительства автоматически повышает спрос на строительные материалы - как раз то, что мы в достаточном количестве производим, но не находим адекватного внутреннего спроса. Конечно, основная проблема заключается в фактическом замораживании рынка ипотечного кредитования ввиду запредельных процентных ставок - следствие монетарной политики Банка России - а также хрестоматийных печальных историй, приключившихся со многими ипотечными заёмщиками по причине девальвации рубля и/или потери дохода в период кризиса. Когда кредиторы не сильно хотят выдавать деньги, а заёмщики - в свою очередь, не горят желанием их получать - образуется типичный замкнутый круг, вывести из которого его субъектов могут помочь только радикальные изменения правил игры, что подвластно только известным "внешним силам". Субсидирование ипотечных ставок для первичной ипотеки - инициатива, конечно, неплохая, но слишком изолированная для того, чтобы привести в движение общие процессы во всём риэлтерском сегменте. Материнский капитал - опять же! - позитивен, однако в той же мере не делает погоды в масштабах потенциальных запросов сектора строительства жилой недвижимости. 

Строительные сметы: искусство невозможного или невозможное искусство?

Основная проблема девелоперов - длительный цикл строительства на фоне повышенной волатильности рубля. Хотя до 80% закупочных цен имеют рублёвую базу, оставшиеся 20% - в которые входит автоматика, оборудование водоподачи и распределения, сантехника, отчасти - лифты - нам приходится импортировать, и эти 20% в рублёвом выражении в последнее время "гуляют" в широком диапазоне, заставляя застройщиков либо менять ценники "по ходу действия" (что не может устраивать покупателей), либо - ещё хуже - работать себе в убыток.

Что если строителям разрешили бы в виде исключения рассчитывать сметы в у.е.?

Выхода - по сути два. Учитывая ограниченную платёжеспособность населения, необходимо либо хеджировать валютные риски вышеозначенных 20% расходов (что может в условиях прямого хеджа рубль/доллар на срочном рынке FORTS обойтись в 4-5%, плюс гарантийное обеспечение, хотя и не затрата, но отвлечение средств из оборота - ещё 8%, в сумме 12-13%). Другим вариантом может быть разрешение застройщикам частично (на те самые 20%) объявлять цены в условных единицах (у.е.) - и давать полугодовую рассрочку для покупателя в плане погашения этой "условноединичной" части. Далее покупатель самостоятельно выбирает наиболее благоприятный курс рубля, для того чтобы внести по курсу ЦБ оставшуюся сумму, что, с одной стороны, покроет соответствующую часть расходов застройщика, с другой - не будет вводить в заблуждение население и даже, с позволения сказать, обеспечит ему некоторую "увлекательную составляющую" в процессе покупки квартиры.