"Самолет" расширяет земельный банк

Инвестиционная идея

"Самолет" - один из крупнейших российских девелоперов, который создает современные городские кварталы и является лидером комплексного освоения территорий в Московском регионе.

Целевая цена на конец 2021 года составляет 1749,5 руб. на акцию, что предполагает потенциал роста с учетом дивидендов на 19,4%. Рекомендация - "Покупать".

• С момента основания в 2012 году компания сдала в эксплуатацию более 2,3 млн кв. м недвижимости. Земельный банк "Самолета" на конец 2020 года составляет 20 млн кв. м стоимостью порядка 260,5 млрд руб.
• Компания контролирует ключевые этапы реализации проектов: приобретение земельного участка, проектирование, строительство, маркетинг и продажи.
• По итогам 2020 года "Самолет" занял 2-е место в Московском регионе по объему текущего строительства с долей рынка 5% и был включен в перечень системообразующих предприятий России. 

"Самолет" продолжает усиливать позиции в Московском регионе - объем продаж в Москве и Новой Москве в первом квартале 2021 года увеличился на 20% г/г, до 42,7 тыс. кв. м, и на 60% г/г в денежном выражении, до 7 млрд руб.

Описание эмитента

"Самолет" - один из крупнейших российских девелоперов, который создает современные городские кварталы и является лидером комплексного освоения территорий в Московском регионе. Проекты компании отличаются продуманной организацией жилых пространств, мест общего пользования и развитой социальной инфраструктурой. С момента основания "Самолет" сдал в эксплуатацию более 2,3 млн кв. м недвижимости.

Бизнес-стратегия компании предполагает укрепление позиций на рынках Московского региона и расширение портфеля проектов на рынке Северо-Западного региона, а также изучение возможности новых проектов в других регионах России. На конец 2020 года у компании числилось 36 проектов на всех этапах реализации.

Бизнес-модель

Компания контролирует ключевые этапы реализации проектов: приобретение земельного участка, проектирование, строительство, маркетинг и продажи.

Партнерство с владельцами земельных участков. Ключевым элементом стратегии компании является модель долгосрочных партнерских соглашений с собственниками земли, что позволяет избежать крупных инвестиций в земельный участок на стартовом этапе проекта и снизить кредитные риски.

Комплексное освоение территорий. Компания создает масштабные городские кварталы с необходимой для жизни инфраструктурой в шаговой доступности, тогда как инвестиционный потенциал такого рода проектов максимально раскрывается в долгосрочной перспективе.

Квартира с ремонтом. Компания закупает современные отделочные материалы у надежных поставщиков и сдает квартиры с уже чистовой отделкой.

"Самолет" создает доступное удобство. Вместе с домами компания строит детские сады, школы и поликлиники, а также обустраивает детские и спортивные площадки, места для прогулок и отдыха.

Отраслевые тенденции

С 2000 года наблюдался значительный рост средней цены квадратного метра в Московском регионе, при этом уровень спроса существенно увеличился в 2020 году на фоне пандемии коронавируса. Ажиотажный спрос на рынке первичной недвижимости, возникший после снятия режима самоизоляции, подтолкнул цены на жилье вверх. Причиной тому стали государственная программа льготной ипотеки, а также нестабильная экономическая ситуация в стране, обесценение рубля и снижение доходностей банковских депозитов, что увеличило интерес россиян к рынку недвижимости как самому надежному активу для сохранения средств в период кризиса.

Динамика цен жилья в Московском регионе, тыс. руб. / кв. м

^{Источник: Единый реестр застройщиков ЕИСЖС}

Одним из ключевых факторов роста спроса на рынке Московского региона стало повышение доступности ипотечного кредитования, в том числе в связи с реализацией государственных программ, направленных на повышение доступности жилья для населения. Программа льготной ипотеки оказала благоприятное влияние на рынок первичной недвижимости, что привело к увеличению объемов выдачи ипотечных кредитов. Данный тренд является особенно важным для компании, так как около 70% сделок по покупке квартир "Самолета" проводится с использованием ипотеки.

Ипотечное жилищное кредитование, руб./мес.

^{Источник: ЦБ РФ}

Девелопмент в России характеризуется высокой конкуренцией. На 10 крупнейших девелоперских компаний приходится около 20% текущего объема строительства. При этом "Самолет" - один из крупнейших российских девелоперов, входит в топ-10 застройщиков по объему текущего строительства и по итогам 2020 года занял 4-е место в стране по объему ввода жилья в эксплуатацию. Кроме того, с введением в 2018 году проектного финансирования и эскроу-счетов порог входа на рынок стал практически недосягаем для новых частных компаний. В ближайшие годы мы ожидаем дальнейшей консолидации рынка вокруг ключевых застройщиков, которая будет сопровождаться уходом мелких игроков, что вызвано неспособностью адаптироваться к новым требованиям законодательства. Консолидация отрасли снизит конкуренцию и потенциально благоприятно повлияет на рентабельность застройщиков. В результате консолидации и сокращения предложения ожидается рост цен, который благотворно повлияет на ключевых игроков рынка.

Факторы привлекательности

• Московский регион является самым крупным рынком недвижимости в России, его доля в общем объеме текущего строительства в России порядка 28%. По итогам 2020 года "Самолет" занял 2-е место в Московском регионе по объему текущего строительства с долей рынка 5% и был включен в перечень системообразующих предприятий России. 

Объем текущего строительства на 31 марта 2021 г. в Московском регионе и России, тыс. кв. м

^{Источник: данные компании}

• Земельный банк "Самолета", по оценке Cushman & Wakefield, по состоянию на 31 декабря 2020 года составляет 20 млн кв. м совокупной стоимостью порядка 260,5 млрд руб. При этом 4 проекта (11% земельного банка) готовы к старту, около 25% земельного банка находится на стадии строительства, оставшаяся часть - на предпроектной стадии и стадии проектирования.
• Компания планирует начать строительство 25 новых очередей, как в текущих, так и в новых проектах. Ожидается, что общий объем запуска новых очередей по итогам 2021 года увеличится на 101% г/г.
• Расширение программы материнского капитала и иных социальных выплат формирует дополнительный спрос на рынке недвижимости, поскольку большая часть россиян использует полученные выплаты именно на улучшение жилищных условий.
• Программа реновации в Санкт-Петербурге и Московской области, направленная на комплексное развитие территорий, оказывает сильное влияние на рынок недвижимости и является драйвером роста индустрии девелопмента. После сноса старых объектов на рынке появятся земельные участки под застройку в привлекательных районах крупных городов с существующей транспортной и жилой инфраструктурой. В 2020 году частью партнерской сети "Самолета" стала компания "СПб Реновация", которая выступает оператором одного из самых масштабных проектов в Санкт-Петербурге по реновации 22 городских кварталов. Объем возведенной жилой площади по итогам реализации программы составит 8,3 млн кв. м.
• Дивидендная политика учитывает долговую нагрузку компании, при этом обеспечивает минимальный уровень дивидендных выплат акционерам. При коэффициенте долговой нагрузки "Чистый долг / скорректированная EBITDA" менее 1,0x на выплату дивидендов будет направлено не менее 50% чистой прибыли предыдущего финансового периода по МСФО. При чистом долге 1,0–2,0х скорр. EBITDA - не менее 33%. При этом при любой долговой нагрузке сумма дивидендов составит не менее 5 млрд руб. Совет директоров компании подтвердил выплаты дивидендов по итогам 2020 года в размере не менее 2,5 млрд руб. в июле 2021 года и не менее 2,5 млрд руб. за первое полугодие текущего года в октябре 2021 года. Таким образом, совокупный дивиденд на акцию составит 83,33 руб. с доходностью 5,43%.

Операционные и финансовые показатели

• Объемы продаж компании стабильны - по итогам 1-го кв. 2021 года новые продажи незначительно снизились, с 127 тыс. кв. м годом ранее до 126 тыс. кв. м, при этом средние цены в отчетном периоде увеличились на 35% г/г, до 148 тыс. руб. / кв. м. Таким образом, новые продажи в январе - марте увеличились на 32% г/г и достигли 18 млрд руб.
• "Самолет" продолжает усиливать позиции в Московском регионе - объем продаж в Москве и Новой Москве в 1-м кв. текущего года увеличился на 20% г/г, до 42,7 тыс. кв. м, и на 60% г/г в денежном выражении, до 7 млрд руб. В то же время продажи жилья в Московской области снизились на 6,1% г/г, до 78,8 тыс. кв. м, а в денежном выражении подросли на 23,1% г/г, до 10,6 млрд руб.

"Самолет": операционные результаты за 1К 2021 г.

^{Источник: данные компании, расчеты ГК "ФИНАМ"}

• Благоприятная обстановка на рынке недвижимости в течение 2020 года позволила компании существенно улучшить финансовые показатели. Выручка по итогам 12 мес. 2020 года выросла на 18% г/г и составила 60,2 млрд руб., чистая прибыль подскочила в 5 раз, до 4,5 млрд руб., а скорректированная EBITDA увеличилась на рекордные 55% г/г и достигла 11,7 млрд руб.

"Самолет": финансовые результаты за 12М 2020 г. (млн руб.)

 ^{Источник: данные компании, расчеты ГК "ФИНАМ"}

"Самолет": историческая динамика ключевых финансовых показателей (млн руб.)

^{Источник: данные компании, расчеты ГК "ФИНАМ}

Прогноз финансовых показателей "Самолета" на ближайшие годы представлен на графиках ниже:

^{Источник: данные компании}

Оценка

Мы оценили "Самолет" сравнительным методом, основываясь на прогнозных финансовых показателях за 2021 год. Наша оценка определяется как среднее арифметическое оценок по мультипликаторам EV/EBITDA 2021Е, P/E 2021Е, P/S 2021Е и EV/S 2021Е.

 ^{Источник: Reuters, расчеты ГК "ФИНАМ"}

Оценка по мультипликаторам проводилась по российским и зарубежным аналогам развивающихся стран. Поскольку российский рынок торгуется с дисконтом не только относительно развитых стран, но и развивающихся, то при расчете целевой капитализации нами был применен страновой дисконт 15%.

Наша оценка справедливой стоимости "Самолета" на конец 2021 года составляет 105 млрд руб., целевая цена на акцию - 1749,5 руб., что предполагает потенциал роста на 14% от текущего ценового уровня. Полная доходность с учетом дивидендов - 19,4%. Рекомендация - "Покупать".

"Самолет": показатели для оценки

Средневзвешенная целевая цена по выборке аналитиков с исторической результативностью прогнозов по данной акции выше среднего составляет, по нашим расчетам, 1700 руб. (апсайд 10,82%), рейтинг акции - 3,0 (значение рейтинга 5,0 соответствует рекомендации Strong Buy, а 1,0 - Strong Sell).

В том числе оценка целевой цены акций "Самолета" аналитиками VTB CAPITAL составляет 1700 руб. (рекомендация - "Держать").

Техническая картина

С технической точки зрения акции "Самолета", торгуясь в восходящем тренде, пребывают вблизи исторического максимума, в то время как медленные стохастические линии направлены на юг. При этом значительный отрыв от 50-дневной скользящей средней увеличивает вероятность коррекции. Поддержкой будут выступать уровни 1431 и 1297.

^{Источник: finam.ru}