Рынок недвижимости в России, Японии и США Вячеслав Демиткин, аналитик ИФК «АФИНА» Мы не говорим, что так и будет. Мы говорим, что такое возможно! Чтобы попытаться определить будущее,
Рынок недвижимости в России, Японии и США
Вячеслав Демиткин, аналитик ИФК «АФИНА»
Мы не говорим, что так и будет. Мы говорим, что такое возможно!
Чтобы попытаться определить будущее, надо знать прошлое и настоящее сегодня.
О рынках в целом будем судить по столичным рынкам недвижимости.
График московской недвижимости выглядит следующим образом:
Все прекрасно понимают, что не бывает вечного роста или падения (за исключением банкротства).
Теперь посмотрим на рынок недвижимости в Токио:
Сразу напрашиваются параллели:
- Возможное повторение в России ситуации, которая была в Японии.
- Если верить волновой теории Эллиотта, то вторая волна опускается к основанию первой волны.
Рассмотрим, ситуацию в России подробно.
Думаю, что все прекрасно понимают, что творится у нас на рынке потребительских кредитов. В свете последних судебных решений, ситуация начинает накаляться.
Финансовые регуляторы и «Роспотребнадзор» с пристальным интересом отнеслись к вопросу потребительских кредитов. Решение свердловского суда может стать отправной точкой для тех, кто до сего времени нерегулярно выплачивал проценты по своим займам. Теперь если остальные суды будут придерживаться стороны заемщиков, банки могут столкнуться с тем, что помимо просроченных платежей они будут вынуждены выплачивать те проценты, которые навязывались потребителям.
- Учитывая обстоятельства:
- рост потребительских кредитов до рекордной отметки;
- приближение кризиса недвижимости (ипотека);
- необходимость заявлять суммарные проценты по кредитам.
- Ослабление рубля и повышение процентных ставок может вызвать ответную реакцию со стороны ЦБ РФ:
- изменение валютного коридора;
- увеличение денежной массы.
Недавнее принятия закона о банкротстве физических лиц только подтверждает убеждение, что мы двигаемся в этом направлении.
Похожее развитие событий наблюдалось в конце 90-х годов в Японии. Только вмешательство ЦБ Японии, который давал деньги под более низкий процент, привело к исправлению ситуации. Но тем самым повергло экономику в стагнацию, из которой наблюдаем выход только сейчас.
То есть, если наиболее инертная из финансовых отраслей (недвижимость) начнет свое снижение, то это будет являться сигналом кризиса для всей финансовой системы.
Отодвинуть угрозу кризиса недвижимости может только один фактор.
Рост предложения на вторичном рынке недвижимости заставит упасть цены на первичном рынке недвижимости. В этом случае ожидается понижение (коррекция), которое не вызовет кризис финансов в ближайшее время.
Еще раз повторяю, что этот маневр только отодвинет неизбежный кризис.
А что же на рынке недвижимости США?
Рассмотрим график:
Обратите Ваше внимание, что цена опускалась ниже начальной цены отсчета.
После реактивного роста цен, рынок в праве ждать коррекцию.
Сегодня рынок недвижимости в США переживает нелегкие времена.
Например, второй по величине ипотечный брокер США, работающий с высокорискованными кредитами, - New Century Financial - сообщил, что кредиторы, в том числе Bank of America, Barclays, Citigroup, Credit Suisse, Goldman Sachs и Morgan Stanley, намерены прекратить его финансирование.
Со времени бума на ипотечном рынке США в 2004 г. New Century Financial подешевела с $3,7 млрд до нынешних $178 млн.
И это не исключение из правила…
“На рынке снова ощущается паника. Падение отражает опасения, что растущее число дефолтов на рынке ипотечных кредитов ударит по финансовому сектору и по экономике в целом”, - говорит Стивен Стэнли, главный экономист RBS Greenwich Capital. По данным Ассоциации ипотечных банков США, в IV квартале 2006 г. по 13,33% высокорискованных ипотечных кредитов были просрочены платежи (максимальный уровень с 2002 г.), а арест заложенного жилья за неуплату был произведен по 0,54% всех кредитов (рекорд за 37 лет сбора данных).
Ускорение инфляции и перегрев экономики опаснее для фондового рынка, чем ее замедление, ведь процентные ставки оказывают на котировки гораздо большее воздействие, чем темпы экономического роста, отмечает Анатоль Калецки.
Вполне вероятно, что процесс стагнации не будет занимать 8 лет, как в Японии, если ФРС США решится на снижение ставок и увеличение, в то же самое время, денежной массы (М3) для «мягкой посадки» ипотеки США, которая играет сейчас ведущую роль в экономической жизни страны. Возросшая денежная масса при малейшем выравнивании ситуации внутри США будет освоена на других рынках - в первую очередь сырьевых.
(Цитаты взяты из газеты "Ведомости")