Рынок недвижимости в 2023 году: стоит ли рассматривать для инвестиций?

Инвестиции в недвижимость, особенно прямые покупки объектов, с полным правом всегда рассматривались частными лицами как хороший способ защитить свои средства от инфляции и даже получить неплохой доход на длинных горизонтах. 2022 год, оказавшийся непростым для России, поднял вопрос об эффективности таких вложений. Что ждет рынок недвижимости в 2023 году, и стоит ли рассматривать его для инвестиций в ближайшем будущем.

Рынок недвижимости по итогам 2022 года и прогноз на 2023-й

Российский рынок недвижимости в последние годы демонстрировал завидную стабильность. Эксперты называют основной причиной такой ситуации дешевую ипотеку. Действительно, учетные ставки Центробанка до конца 2021 - начала 2022 года были невысоки. Кроме того, в стране действовали программы льготного ипотечного кредитования.

Однако разгон инфляции вынудил ЦБ РФ уже во второй половине 2021 года перейти к повышению ставки. В начале 2022 года уровень инфляции превысил 20%, на что вынужден был реагировать повышением Банк России. В результате наблюдался ажиотажный спрос на жилье, особенно среди заемщиков, кредиты которым были уже одобрены, но еще не реализованы.

Чуть позже (в апреле) ставки по льготным программам поднялись с 7 до 9% годовых, но уже в июне, когда ЦБ РФ начал цикл снижения ставок, вернулись к начальному уровню. Свой вклад внесли и застройщики, предлагавшие субсидированные кредиты под 1% годовых за счет возврата банкам разницы в ставках после продажи объектов. Всё это позволило удерживать средневзвешенные ставки по программам покупки жилья в новостройках в пределах 3,5–3,8% годовых и уже в третьем квартале кредитовать до 82% сделок с такой недвижимостью.

Благодаря этому спрос на недвижимость не падал, стабильными оставались и цены. Однако такой подход банков и девелоперов не устраивает Центробанк, который планирует ужесточение регулирования в секторе. Первым шагом стало повышение с 01.01.2023 ставок по льготной ипотеке на 1% (до 8% годовых).

При этом девелоперы наращивали темпы строительства и вышли на уровень в 100 миллионов квадратных метров. Но еще больше строительных проектов запускалось - отношение площади непроданного строящегося жилья к выкупленному по ДДУ оказалось почти трехкратным.

В результате ожидается снижение спроса в секторе из-за ужесточения условий ипотеки при наращивании предложения за счет завершения запущенных проектов. Налицо предпосылки для снижения в 2023 году цен на недвижимость. Дополнительным фактором стала ликвидация дефицита основных материалов, что привело если не к снижению, то к стабилизации себестоимости строительства.

В наиболее пессимистичных сценариях ожидается падение цен на недвижимость до 30–40%. Более реалистичные прогнозы содержат цифры 15–20%. Уже по итогам первого квартала 2023 года в Москве ожидается снижение стоимости квадратного метра жилья. Предыдущие годы показывают, что с небольшой задержкой за столицей последуют Санкт-Петербург и Екатеринбург. Далее тренд достигнет и более мелких населенных пунктов.

Ситуация с арендой

В связи с внутренней и геополитической ситуацией стоимость аренды недвижимости в России также снизились. Причем это падение началось во второй половине 2022 года и, скорее всего, будет продолжаться и в 2023 году, хотя его темпы и замедлятся. 

Средневзвешенные ставки аренды в столицах (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург) и крупных городах потеряли порядка 20%, причем в основном за счет элитных объектов. В бюджетном сегменте потери пока меньше, но и они составили около 5–10%.

В результате средняя ставка доходности при сдаче в аренду жилья в Москве составила к концу 2022 году около 5,1%. В регионах эта величина несколько меньше - порядка 4,7%. Несколько больше приносит аренда жилья, купленного на вторичном рынке, - до 5,5%. Традиционно более дорогой выходит аренда в южных регионах, например, в Краснодарском крае и Ростовской области, а также на Дальнем Востоке. Здесь арендодатели могут рассчитывать на доходность в 6–7%.

Инвестиции в недвижимость в 2023 году

Сложившаяся ситуация позволяет сделать несколько выводов:

1. До значительного падения цен на объекты при впечатляющем снижении ставок арендной платы покупать недвижимость в 2023 году в расчете на доходность от аренды пока не стоит. Такая ситуация останется характерной по меньшей мере до конца первого квартала. Особенно невыгодна такая операция при покупке ипотечного жилья, поскольку регулярные взносы арендаторов не покроют даже проценты по кредиту, не говоря уже о полном ежемесячном платеже.
2. Покупка собственного жилья по-прежнему остается привлекательной из-за защитных свойств таких инвестиций. Кроме того, рынок, в конце концов, найдет равновесие между предложениями девелоперов и спросом покупателей. После этого можно прогнозировать возобновление долгосрочного тренда с повышением цен на объекты. Однако, скорее всего, произойдет это не в 2023 году. Тем, кто запланировал такую покупку, вероятно, лучше будет подождать третьего-четвертого квартала. В любом случае такие инвестиции нужно рассматривать исключительно как долгосрочные, с горизонтом порядка 10 лет.
3. На фоне снижения цен на объекты и падения ставок аренды более привлекательно выглядят варианты косвенных инвестиций. Хотя ситуация на рынке обязательно скажется и на ценных бумагах девелоперов, но пока они смотрятся достаточно привлекательно. Потенциальным лидером остается "Эталон", однако его зарубежная регистрация вместе с продолжающимся ужесточением санкций может внести коррективы. Достойным конкурентом способна стать группа ПИК, особенно если учесть ее позиции лидера в самых дорогих регионах (в частности, в Москве). По прогнозам, продолжит поразивший инвесторов рост и "Самолет". Однако мультипликаторы, которые не позволяли назвать акции компании очень выгодной покупкой в 2022 году, продолжают ухудшаться и в начале 2023-го. Возможно ожидать хорошего роста и от ЛСР, которая пока проигрывает основным конкурентам. В целом же акции застройщиков уже не входят в топ российского рынка, хотя, по прогнозам, вполне способны продемонстрировать в 2023 году доходность более 50%.
4. Инвесторам стоит обратить внимание на облигации девелоперов. Торгуемые сегодня на Мосбирже долговые бумаги со сроками погашения от одного до трех лет дают доходность к погашению от 10,7% до 14%. При этом все эмитенты имеют российские рейтинги от BBB+ до A+. Бумаги других секторов существенно отстают по показателю доходности. Кроме того, она существенно лучше, чем у банковских депозитов и превосходит арендную плату от сдачи недвижимости. Однако и риски по облигациям застройщиков выше.

Таким образом, при планируемых инвестициях в недвижимость в 2023 году следует обращать внимание на наметившиеся тенденции - уменьшение спроса, стабильное и даже несколько растущее предложение, которые обеспечат снижение цен на объекты. Возможно, интереснее будет подождать, пока рынок нащупает минимум, а в это время вложить выделенные средства в акции девелоперов или их долговые бумаги.