Рынок недвижимости сейчас выглядит как сжатая пружина
Российский рынок недвижимости последние два года выглядит немного парадоксально. Высокая ключевая ставка, отмена массовой льготной ипотеки, постоянные разговоры о падении спроса — а продажи при этом продолжают расти.
По итогам 2025 года количество зарегистрированных сделок по ДДУ увеличилось примерно на 6% г/г, а денежные поступления в отрасль выросли на 11%. И это уже без прежнего масштаба льготных программ. Более того, сделки без ипотеки выросли в 1,4 раза. Рынок, похоже, постепенно учится жить без дешевых денег.
Но куда интереснее то, что происходит сейчас вокруг ключевой ставки. На банковских депозитах находится уже более 65 трлн рублей. И большинство экономистов и аналитиков, с которыми я общался на конференциях и форумах за последний год, сходятся в одном: при снижении ключевой ставки часть этих денег неизбежно начнет искать новую доходность.
И недвижимость почти всегда оказывается одним из первых направлений для таких потоков. Это понятный актив, который защищает капитал от инфляции, может приносить арендный доход и воспринимается как «осязаемая» инвестиция.
Фундамент для роста цен тоже постепенно формируется. С января 2024 года по данным Сбериндекса медианная зарплата в России выросла примерно с 49 тыс. до 70 тыс. рублей — почти +43%. Исторически цены на жилье довольно быстро догоняют динамику доходов населения, просто делают это с небольшим лагом.
Но главная интрига сейчас даже не на стороне спроса, а на стороне предложения. В 2025 году запуск новых проектов сократился на 12% г/г. Девелоперы стали осторожнее — высокая стоимость финансирования заставляет откладывать старт новых стройплощадок.
И здесь начинает формироваться довольно классическая рыночная ситуация. Если спрос постепенно восстанавливается, а запуск новых проектов остается сдержанным, через некоторое время рынок сталкивается с дефицитом готового жилья.
По прогнозам ДОМ.РФ, уже к концу 2026 года предложение квартир в высокой стадии готовности может начать сокращаться. А дальше обычно происходит ничто иное, как рост цен.
Если взглянуть на цифры, то только за январь–февраль 2026 года выдано 156 тыс. ипотечных кредитов (+84% г/г) на сумму 710 млрд руб. (+101% г/г). Причем начинает расти именно рыночная ипотека, а не только субсидированные программы. Банки выдали около 41 тыс. кредитов на 120 млрд руб., тогда как госпрограммы постепенно сокращаются.
Это означает, что рынок постепенно возвращается к более здоровой структуре спроса. На этом фоне особенно интересно выглядят девелоперы, у которых уже есть проекты в высокой степени готовности. Например, у компании АПРИ уровень стройготовности проектов около 64%, тогда как в среднем по рынку — примерно 43%. И это важная деталь: чем ближе объект к завершению, тем быстрее девелопер может вывести его на продажи и тем сильнее выигрывает от роста цен.
При этом, в рамках новой стратегии, о которой писал в прошлом году, АПРИ довольно активно развивает региональные проекты и инфраструктуру, включая туристические направления. И многие регионы присутствия уже показывают неплохую динамику. Например, в Свердловской области объем строящегося жилья вырос на 19%, а цены на новостройки — почти на 15%. Недавно стартовали продажи в совместным с ДОМ.РФ проекте КРТ на острове Русский. Тут драйвером роста станет доступность ипотечных программ для Дальнего Востока.
Резюмируя, рынок недвижимости сейчас выглядит как сжатая пружина. Высокая ставка замедлила запуск новых проектов, но спрос постепенно возвращается. И если цикл снижения ставок продолжится, баланс может довольно быстро сместиться в сторону продавцов. И, как писал выше, девелоперы с высокой степенью готовности проектов могут оказаться в самой выгодной позиции, когда рынок начинает новый цикл роста. Будем следить за операционными результатами эмитентов.
Комментарии