Рынок недвижимости - без хороших новостей, но с надеждой на господдержку

Российский сектор недвижимости переживает непростые времена — с начала сентября индекс МосБиржи недвижимости обвалился на 14%, показав худшую динамику среди отраслевых индикаторов. Акции застройщиков оказались под давлением из-за замедления ипотечного рынка. Чего ждать рынку в ближайшие месяцы и есть ли шанс у застройщиков? Finam.ru узнал у аналитиков.

В условиях высокой ставки и снижения темпов ипотечного кредитования инвесторам стоит внимательно относиться к выбору инструментов и рассмотреть возможность долгосрочной диверсификации портфеля. Подключите новый тариф «Долгосрочный портфель» от «Финама» — 0% комиссия за покупку ценных бумаг позволит выгодно инвестировать в акции застройщиков или других компаний даже при любом обороте.

Худшая динамика среди отраслей

Индекс МосБиржи недвижимости (MOEXRE) с начала месяца упал на 14%, показав худшую динамику среди десяти отраслевых индикаторов. С начала года картина менее драматична, MOEXRE потерял 2,5%, заняв восьмую строчку рейтинга. Напомним, в базу расчета бенчмарка входят крупнейшие строительные компании России — ПИК (-17% с начала сентября), ЛСР (-10%), "Самолет" (-14%). Бумаги АПРИ (-1,7% с начала месяца), "Инграда" (+0,5%) и "Эталона" (-33%), которые также торгуются на Московской бирже, в индекс не включены. При этом акции сервиса аренды и покупки жилья "ЦИАН" с начала сентября выросли на 9%, что может указывать на сдвиг интереса инвесторов в сторону аренды и вторичного рынка жилья.

"Снижение индекса связано с несколькими факторами. Во-первых, ключевая ставка по-прежнему остается на высоком уровне, что негативно сказывается как на спросе на жилье, так и на стоимости финансирования для девелоперов. Во-вторых, застройщики сейчас сильно закредитованы, что повышает их финансовые риски в условиях текущей денежно-кредитной политики. Предстоящее повышение НДС до 22% приведет к удорожанию строительных материалов и, соответственно, увеличению себестоимости новых проектов. Кроме того, сохраняющаяся геополитическая напряженность и внешние ограничения создают дополнительные риски для рынка в целом", - объясняет Кристина Гудым, аналитик ФГ "Финам".

Ипотека остается для застройщиков основным драйвером роста. Причем, значительная доля рынка держится на льготных программах. Любые сигналы о замедлении или изменении условий господдержки рынком воспринимаются негативно.

По данным Банка России, в августе рост выдачи ипотечных кредитов замедлился до 10% к июлю, составив 392 млрд рублей, при этом доля ипотеки с господдержкой остается высокой (82%). За месяц выдача льготной ипотеки увеличилась на 7% после роста на 13% в июле. На наиболее популярную "Семейную ипотеку" пришлось 278 млрд рублей (+8% по сравнению с июлем).

В текущем году Минфин России направит на реализацию льготных ипотечных программ еще 230 млрд рублей. Правда, с 1 апреля 2025 года программа "Семейной ипотеки" распространена и на вторичное жилье, что немного оттянуло спрос от новостроек. Вместе с тем, в ЦБ ожидают, что кредиты по этой программе продолжат активно выдаваться, в том числе за счет повышенного возмещения для банков из бюджета (субсидия будет действовать еще весь октябрь) и постепенного снижения стоимости фондирования.

Рыночная ипотека росла медленнее (на 25,8% в августе против 26% в июле), поскольку ставки по ней все еще высокие. Так, в конце августа средняя ставка по рыночным программам составляла 22,4%, по сравнению с концом июля она снизилась на 1,5 процентного пункта.

При этом задолженность населения по ипотеке продолжила умеренно расти (+0,9% в августе после +0,7% в июле), и на 1 сентября 2025 года составила 22,4 трлн рублей.

Рынок ипотеки сегодня практически держится на господдержке, отмечает Владимир Чернов, аналитик Freedom Finance Global. "Льготные программы остаются единственным инструментом, позволяющим поддерживать спрос на ипотеку, они субсидируются государством, а банки могут предлагать более мягкие условия", - комментирует он.

Стоит также добавить, что в январе-июле 2025 года ввод жилья в России снизился на 4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года - до 59,6 млн кв. м, следует из оперативных данных Росстата.

Ипотека увеличилась умеренно, в основном за счет госпрограмм

Осторожность остается в тренде

С начала сентября акции девелоперов находятся под все усиливающимся давлением продаж.

"В основе такого отношения участников рынка к акциям сектора - окрепшие сомнения в быстром восстановлении финансовых показателей компаний отрасли на фоне большей сдержанности Банком России в отношении смягчения ДКП: по итогам заседания 12 сентября регулятор снизил ключевую ставку на 100 б.п., до 17% годовых", - комментирует Евгений Локтюхов, начальник отдела экономического и отраслевого анализа ПСБ.

Аналитик отмечает, что инвесторы пока все еще невысоко оценивают вложения в акции девелоперов. "Ситуация в строительной отрасли довольно трудная, причем существенного улучшения до ухода ключевой ставки хотя бы в диапазон 12-14% (а это перспектива, скорее, весны-лета следующего года) ждать сложно. Однако ведущие публичные представители строительной отрасли достаточно умело проходят непростой с финансовой точки зрения период, вынужденно оптимизируя бизнес и частично продавая активы для обслуживания своего долга, зато сохраняя устойчивость и относительно приемлемые долговые и кредитные метрики", - считает Локтюхов.

Аналитики ПСБ оценивают ситуацию в строительстве жилья как контролируемую. "В ближайшие месяцы отрасль поддержит традиционный для концовки года всплеск интереса к жилой недвижимости, а в начале следующего года — более оправданные и комфортные для покупок квартир и наполнения эскроу уровни ставок (мы ждем поступательного снижения ключевой ставки с ее уходом к 15% к концу года и к 14% — к лету). Поэтому на акции девелоперов смотрим как на привлекательные, хотя и рискованные долгосрочные истории", - комментирует Евгений Локтюхов.

Учитывая последние действия ЦБ и консервативный взгляд на ближайшие перспективы экономики, аналитики ПСБ понизили целевые ориентиры по покрываемым акциям девелоперов, по-прежнему выделяя как наиболее интересные по ожидаемым темпам роста акции "Самолета" (целевая стоимость на ближайшие 12 месяцев - 1550 руб.). "Повышения спроса инвесторов к акциям сегмента, с началом реализации фундаментального потенциала их роста, стоит ждать в конце этого — начале следующего года по мере появления ясности по дальнейшей политике ЦБ и развития ситуации в экономике", - полагают в ПСБ.

Интерес инвесторов к акциям девелоперов будет возвращаться по мере стабилизации макроэкономики, считает Кристина Гудым.

"Восстановление уверенности населения, увеличение доступности ипотеки могут вернуть интерес долгосрочных инвесторов к акциям девелоперов", - добавляет она.

С точки зрения отдельных эмитентов, акции АПРИ, по мнению аналитиков ФГ "Финам", выглядят более перспективными благодаря устойчивым темпам роста и расширению портфеля в премиальном сегменте. Аналитики рекомендуют покупать акции АПРИ с целевой ценой 16,05 руб. "Компания демонстрирует хорошие темпы роста и сильные операционные показатели, активно расширяет портфель проектов, фокусируется на премиальном сегменте и развитии инфраструктуры. Основные риски — высокая ключевая ставка, рост себестоимости строительства и сокращение господдержки", - отмечает аналитик "Финама".

Что касается акций других девелоперов, то эксперты оценивают их перспективы сдержанно. По мнению Артема Николаева, основателя Telegram-канала Invest Era, акции ЛСР, несмотря на сильные операционные показатели и устойчивое финансовое положение, выглядят переоцененными по сравнению с отраслью, и в условиях отсутствия дисконта их покупка сейчас не выглядит оправданной.

ПИК остается устойчивым и надежным девелопером с сильным балансом даже на фоне снижения прибыли и сложной ситуации в отрасли.

"Оживление возможно только в середине 2026 года, когда ставки по ипотеке станут более комфортными, а часть депозитов перейдет в недвижимость. Вероятно, ближе к концу 2025 года рынок начнет отыгрывать этот тренд, в том числе через акции ПИК. Они выглядят безопаснее, чем 'Самолет', и интереснее, чем 'Эталон', который теряет привлекательность из-за допэмиссии осенью", - полагает Николаев.

Аналитики "Цифра брокер" также сохраняют осторожный взгляд на перспективы "Самолета". По их мнению, бумаги компании останутся волатильными на фоне высокого долга и сохраняющейся жесткой с денежно-кредитной политикой.

Инвесторам "Эталона" стоит учитывать риски допэмиссии и влияние высокой ставки, предупреждает Георгий Аведиков, создатель и автор сообщества "ИнвестократЪ". Эксперт отмечает, что компания продемонстрировала рекордные операционные показатели и успешно диверсифицирует бизнес за счет крупных сделок в премиальном и коммерческом сегментах, однако эффект от новых приобретений проявится не сразу.

"Август стал 'показательной витриной' 'Эталона'. Компания демонстрирует, что умеет играть на двух полях сразу — жилом и коммерческом, и при этом расширяет портфель за счет премиальных проектов. ...Инвесторам важно помнить, что стратегические сделки приносят плоды не сразу. В ближайшие месяцы котировки будут больше зависеть от параметров дополнительного размещения и динамики ключевой ставки", - отмечает Аведиков.