Рынок квартир в США охлаждается в 3 квартале: как обстоят дела с жилыми REIT?

После двух лет устойчивого роста рынок квартир в США наконец приостановился, и рост арендной платы стал отрицательным в третьем квартале 2025 года. Согласно данным RealPage, эффективные запрашиваемые арендные ставки упали на 0,3% с июля по сентябрь, что является первым снижением арендной платы за этот период с 2009 года. В год, завершившийся в третьем квартале, арендные ставки снизились на 0,1%. Замедление отражает охлаждение экономики. Это направляет наше внимание на жилые REIT, такие как AvalonBay Communities, Inc. AVB, Equity Residential EQR, Essex Property Trust, Inc. ESS и UDR, Inc. UDR, и заставляет нас задуматься о их результатах в третьем квартале. Однако прежде чем это сделать, нам нужно глубже изучить данные от RealPage и проверить шансы этих арендодателей на рост, несмотря на более широкую макроэкономическую неопределенность.

Спрос замедляется, предложение наращивается

Около 637,000 квартир рыночного сегмента были поглощены в год, завершившийся в третьем квартале 2025 года. Хотя это все еще здоровый показатель по долгосрочным стандартам, это явный шаг вниз от рекорда почти 784,900 единиц, поглощенных в год, завершившийся во втором квартале 2025 года. «Медленный рост новых договоров аренды» является виновником, сказал главный экономист RealPage Карл Уитакер, указывая на более слабый рост занятости и более осторожное поведение потребителей как ключевые факторы, стоящие за изменениями на фоне неопределенной экономической ситуации.

В то время как спрос остыл, по всей стране было завершено строительство примерно 474,800 единиц в прошлом году, включая 105,500 только в третьем квартале. Это ниже пиковых значений прошлого года, но все еще значительно выше нормальных уровней предложения. С таким количеством новых единиц на рынке арендодатели вынуждены были более активно конкурировать за заполнение вакантных квартир. Уровень заполняемости снизился до 95,4% в квартале, что на 30 базисных пунктов ниже и завершило пять последовательных кварталов роста.

Чтобы привлечь арендаторов, уступки стали более распространенными: 22% объектов предложили скидки в среднем 6,2%. Операторы все чаще ставят на первое место заполняемость, а не цены, что предполагает, что мягкость арендной платы может сохраняться до тех пор, пока уступки не уменьшатся. Интересно, что удержание арендаторов выросло по сравнению с прошлым годом, поскольку арендаторы предпочли остаться на месте на фоне экономической неопределенности.

Региональные победители и проигравшие

Снижения арендной платы не затронули каждый регион одинаково. Рынки, которые активно строились в период бума, особенно на Юге и Западе, демонстрируют самые резкие падения. Арендные ставки упали почти на 8% в Денвере и Остине и примерно на 5% в Фениксе и Сан-Антонио. Тем временем города, зависящие от туризма, такие как Лас-Вегас, Орландо, Нэшвилл и Сан-Диего, также испытывают ослабление, так как путешественники тратят меньше, а местные экономики охлаждаются.

В отличие от этого, рынки с более легкими строительными планами, такие как Средний Запад и Северо-восток, удерживаются лучше. Прибрежные центры с высоким уровнем технологий, такие как Сан-Франциско, Нью-Йорк и Сан-Хосе, даже продемонстрировали скромный рост арендной платы, вероятно, благодаря политикам возвращения в офис и ограниченному количеству новых поставок.

Охлаждение рынка, но не кризис

Несмотря на замедление, общая картина не вызывает тревоги. Спрос все еще превышает средние показатели за десятилетие, и большинство арендаторов остаются на месте. Уровни удержания даже растут, поскольку люди избегают переезда в неопределенные времена. То, что происходит сейчас, больше похоже на нормализацию после необычного роста, чем на спад.

Каковы позиции жилых REIT перед отчетом за Q3?

AvalonBay Communities: AVB зарекомендовала себя как ведущий игрок в секторе жилых REIT, обладая сильным портфелем высококачественных квартир. Географическая диверсификация компании, акцент на пригородные и городские объекты, а также дисциплинированное распределение капитала выгодно позиционируют ее.

В обновлении деятельности AvalonBay Communities предоставила конструктивные данные, отметив, что рост доходов от аренды на тех же объектах за июль и август 2025 года соответствует ожиданиям, установленным при публикации текущего прогноза.

AvalonBay собирается объявить о своих доходах за третий квартал 2025 года 29 октября после закрытия рынка. Консенсус-прогноз Zacks на уровне $772,14 миллиона по доходам за третий квартал предполагает увеличение на 5,15% по сравнению с прошлым годом. Консенсус-прогноз Zacks по квартальному скорректированному FFO на акцию в размере $2,81 подразумевает рост на 2,55% по сравнению с прошлым годом.

Equity Residential: EQR обладает портфелем высококачественных квартир в некоторых ключевых рынках США с обеспеченным арендатором. У компании устойчивая позиция в Бостоне, Нью-Йорке, Вашингтоне, Сиэтле, Сан-Франциско и Южной Калифорнии, а также расширяющееся присутствие в Денвере, Атланте, Далласе/Форт-Уэрте и Остине. Компания выигрывает от ограниченного оборота арендаторов. Высокие цены на жилье в ее рынках и усилия компании по диверсификации на пригородные рынки для привлечения растущего спроса являются обнадеживающими. Ориентация на технологии для повышения маржи также сулит хорошие перспективы.

В сентябре Equity Residential подтвердил, что его операции остаются в рамках прогнозов. REIT сообщил, что рост доходов на тех же объектах идет по плану, и продолжает ожидать роста доходов на уровне 2,6% до 3,2% и физической заполняемости на уровне 96,4% за полный 2025 год. Кроме того, EQR подтвердил свой прогноз роста смешанной ставки на уровне 2,2% до 2,8% за третий квартал. Компания отметила, что завершает свой пик сезона аренды с устойчивыми высокими уровнями заполняемости и надежным удержанием арендаторов.

Equity Residential собирается объявить о своих доходах за третий квартал 2025 года 28 октября после закрытия рынка. В настоящее время консенсус-прогноз Zacks по доходам EQR за квартал составляет $781,41 миллиона, что указывает на увеличение на 4,42% по сравнению с прошлым годом. Консенсус-прогноз Zacks по квартальному нормализованному FFO на акцию в размере $1,02 предполагает рост на 4,08% по сравнению с прошлым годом.

Essex Property Trust: Существенное присутствие этого жилого REIT на рынке Западного побережья предоставило значительные возможности для увеличения его доходов. Западное побережье является домом для нескольких инновационных и технологических компаний, которые способствуют созданию рабочих мест и росту доходов. В этом регионе более высокие средние доходы домохозяйств, увеличенный процент арендаторов по сравнению с владельцами и благоприятная демография. Также, из-за высоких затрат на собственность, переход от арендатора к владельцу затруднен, что делает аренду квартир более гибким и жизнеспособным вариантом.

В своем сентябрьском инвестиционном отчете Essex сообщила, что ее превосходный рост доходов на одних и тех же объектах и рост основного FFO на акцию по сравнению с конкурентами в значительной степени был обусловлен продолжающейся силой в Северной Калифорнии. Компания также подтвердила, что рост доходов на одних и тех же объектах остается в рамках ожиданий на полный год, которые предполагают рост ниже 3% в третьем квартале и увеличение выше 3% в четвертом квартале.

Essex Property Trust собирается объявить о своих результатах за третий квартал 2025 года 29 октября после закрытия рынка. Консенсус-прогноз Zacks по доходам за квартал в настоящее время составляет $475,51 миллиона, что предполагает увеличение на 5,51% по сравнению с прошлым годом. Консенсус-прогноз Zacks по квартальному основному FFO на акцию в размере $3,97 также предполагает рост на 1,53% по сравнению с прошлым годом.

UDR: Этот жилой REIT находится в сильной позиции, чтобы воспользоваться своим хорошо диверсифицированным портфелем, который включает сбалансированное сочетание высококачественных объектов классов A и B на побережье и в районах Солнечного пояса. Устойчивый спрос на аренду жилья в этих регионах, поддерживаемый благоприятными демографическими изменениями, должен работать в его пользу. Кроме того, использование компанией технологий для оптимизации операций и увеличения маржи укрепляет ее долгосрочные перспективы роста.

Инвестиционный отчет UDR за сентябрь подчеркнул, что ключевые операционные показатели, включая рост доходов и расходов, соответствовали ожиданиям относительно средних уровней его улучшенного прогноза на полный год.

UDR собирается объявить о своих результатах за третий квартал 2025 года 29 октября после закрытия рынка. Консенсус-прогноз Zacks по доходам за квартал в настоящее время составляет $430,13 миллиона, что указывает на увеличение на 2,37% по сравнению с прошлым годом. Консенсус-прогноз по скорректированному FFO на акцию в размере 63 цента предполагает изменение на 1,61% по сравнению с прошлым годом.

Вот как AVB, EQR, ESS и UDR показали себя за последние шесть месяцев.

Ценовая производительность

В настоящее время AvalonBay, Equity Residential, Essex Property Trust и UDR имеют рейтинг Zacks 3 (Удерживать). Вы можете увидеть полный список акций с рейтингом Zacks #1 (Сильная покупка) здесь.

Примечание: Все, что касается доходов, представленных в этом материале, относится к фондам от операций (FFO) — широко используемой метрике для оценки производительности REIT.

Главный аналитик Zacks выбрал акцию, которая, по его мнению, «по крайней мере, удвоится».

Наши эксперты раскрыли свои 5 лучших рекомендаций с потенциалом удвоения денег — и директор по исследованиям Шераз Миан считает, что одна из них превосходит остальные. Конечно, все наши рекомендации не являются выигрышными, но эта может значительно превзойти предыдущие рекомендации, такие как Hims & Hers Health, которая выросла на +209%.

Смотрите нашу акцию, чтобы удвоить (плюс 4 запасных) >>

Хотите последние рекомендации от Zacks Investment Research? Сегодня вы можете скачать 7 лучших акций на следующие 30 дней. Нажмите, чтобы получить этот бесплатный отчет.

Мнения и взгляды, выраженные здесь, являются мнениями автора и не обязательно отражают мнение Nasdaq, Inc.

Источник nasdaq.com, автоматический перевод