Рынок ипотечного кредитования: вся привлекательность осталась в прошлом году

Сбербанк, занимающий треть рынка кредитования физлиц в стране, на фоне финансового кризиса решил сменить приоритеты деятельности. По словам главы Сбербанка Германа Грефа, в связи со значительным увеличением стоимости денег на рынке банк перестает наращивать кредитный портфель. По этой же причине с 1 октября текущего года банк значительно повысил процентные ставки по кредитам, включая жилищные программы.

В Альфа-Банке полагают, что значительный рост ипотечного кредитования, наблюдавшийся в первой половине 2008 года, вряд ли сохранится, объясняя это целым рядом причин.

Причина первая: Рост ипотеки в 1-ом полугодии 2008 года был выше ожиданий. По мнению аналитиков банка, столь уверенная динамика (45% или $45.3 млрд против $6.6 млрд за аналогичный период 2007 г.) стала возможной благодаря стабильности процентных ставок, доступу к иностранным долговым рынкам и продолжению роста цен на недвижимость в крупнейших городах. Кроме того, объем ипотеки в стране составляет всего 3% ВВП, в связи с чем банки продолжали финансировать ее рост, несмотря на падение интереса к рынку жилья в мире.

Причина вторая: В условиях увеличения процентных ставок банки вынуждены переключиться на более краткосрочные виды кредитования. В предыдущие годы рост ипотеки в России во многом поддерживался доступом банков к дешевым источникам фондирования и снижением процентных ставок по всему миру. В нынешней ситуации, утверждают аналитики, банки будут с меньшей охотой наращивать объемы долгосрочного ипотечного кредитования в своих портфелях. Не менее важным фактором замедления роста рынка является и увеличение стоимости рефинансирования. Большинство региональных компаний рефинансируют ипотечные кредиты через государственную программу АИЖК или ВТБ-24. В 3-ем квартале текущего года АИЖК повысило процентные ставки на 200-300 б.п. после того, как зафиксировало в своем портфеле рост объема просроченных кредитов. Вместе с тем, ВТБ-24 и вовсе принял решение о фактическом прекращении покупки портфелей ипотечных кредитов.

Причина третья: Риск увеличения просроченных кредитов. Крайне низкий уровень просроченных платежей в России (0,3% за 1-ое полугодие 2008г.) аналитики Альфа-Банка связывают со стремительным ростом цен на недвижимость. Они опасаются, что в связи с ожидаемым снижением цен на недвижимость в 2009 году, клиенты могут отказаться выплачивать кредиты, оставив банку залог. "Этот риск заставит банки ужесточить требования для потенциальных клиентов, что приведет к дальнейшему замедлению роста кредитования", - прогнозируют аналитики.

Однако некоторые участники рынка не разделяют подобные ожидания. Несмотря на сложившуюся ситуацию решение жилищных проблем по-прежнему актуально для населения, а значит, снижение темпов ипотечного кредитования во многом лишь вопрос времени, констатируют они. "Конечно, в условиях ужесточения правил получения кредитов можно ожидать, что какое- то количество россиян не сможет получить кредит. Но когда вам негде жить, вы все равно будете брать кредиты, и никакие проценты вас не остановят", - считает директор отделения группы компаний "Московский ипотечный центр" Ольга Ворокутина.

Есть вероятность, что в условиях ужесточения требований к заемщикам, которое, как заявил сегодня заместитель министра финансов Дмитрий Панкин, еще будет продолжаться, большинству населения, возможно, придется пересмотреть свои "жилищные аппетиты". "Люди подумают, оценят собственные возможности и изменят требования к квартирам: может быть, это будет квартира не в Москве, а в Подмосковье, вместо 2-х комнатной квартиры в 64 кв.м. это будет 2-х комнатная общей площадью 44 кв.м. Но все равно люди покупали и будут покупать квартиры", - уверена Ольга Ворокутина.

Будущего падения цен на жилье эксперт не ожидает. По крайней мере, ни о каких прогнозируемых 25% снижения стоимости жилья речи, по ее словам, не идет. "Максимум это будет 5-10%, - предполагает она. На пользующееся спросом и относительно дешевое жилье, например, 1-комнатные квартиры, цены вообще не падают. А потому ожидать того, что падение цен на жилье сделает для клиентов невыгодным возвращать банку кредит, бессмысленно. "Для этого стоимость квартиры должна упасть в 4 раза", - добавляет эксперт.

"Я считаю, что при нынешних ценах на жилье и сложившихся кредитных ставках, а речь идет не менее чем о 18-19%, брать ипотеку - это преступление перед самим собой и своей семьей", - говорит Алексей Дорош из Русского Ипотечного банка. Не менее критично эксперт оценивает и состояние рынка ипотечного кредитования в целом: "В сложившихся условиях закрытия западных рынков рефинансирования и неоткрытия своих внутренних у рынка ипотечного кредитования перспектив нет". В сложившейся ситуации, когда более-менее стабильно себя могут чувствовать лишь госбанки и "дочки" западных банков, ни о каком темпе роста ипотеки, считает Алексей Дорош, говорить невозможно: "Мы изначально прогнозировали лишь 30%-ное увеличение рынка, в то время как другие говорили об его удвоении. Однако даже мы оказались излишне оптимистичными и не учли негативного сценария четвертого квартала. В лучшем случае, результаты этого года будут сравнимы с предыдущими, и то в большей степени за счет первого полугодия".

В условиях маловероятного снижения цен на жилье к росту невыплат по кредитам, по мнению Ольги Ворокутиной, может привести скорее вызванная финансовым кризисом тенденция сокращения компаниями штата сотрудников или же уровня заработной платы. К этим факторам Алексей Дорош добавляет еще и значительный рост инфляции, из-за которой все большему количеству заемщику может оказаться не по силам взятый кредит.

"Число просроченных кредитов уже растет, - отмечает эксперт. По оценкам АИЖК, к концу 2-го квартала таких кредитов было в районе 7%. А в некоторых регионах страны эта цифра приближается к 23%-25%. От Америки мы отличаемся лишь объемом "плохих кредитов" к ВВП".

Существует еще один серьезный момент, который, по мнению эксперта, может быть сказаться на общем объеме возвращенных кредитов: возможно, что в условия отсутствия фондирования банки будут предпочитать досрочное погашение займа реструктуризации. "Сейчас банкам даже выгодно досрочное погашение кредита, поскольку ставки по которым они выдавались ранее - 11-12%. Продолжать держать активы по такой ставке убыточно для банков. Поэтому боюсь, что банки примут критичный вариант, а именно - будут реализовывать недвижимость, пока это возможно".

Все, что сейчас происходит на рынке ипотечного кредитования и в целом в экономике, эксперт приписывает присутствию излишней доли оптимизма: "Нам просто показалось, что попёрло, и так будет всегда. Вся привлекательность ипотеки закончилась в прошлом году. Сейчас мы вернулись к ставкам пятилетней давности, но тогда и цены на недвижимость были пятикратно ниже". В такой ситуации все советы профессиональных участников рынка вкладывать средства в недвижимость эксперт называет не иначе как преступными.

Лариса Макеева, Finam.ru

В нашем рейтинге событий произошли изменения.

Рейтинг событий, влияющих на Российский рынок

Событие	Рейтинг	Прогноз
МАКРОЭКОНОМИКА
Общая ситуация на мировых фондовых рынках	С
Макроэкономическая ситуация в CША	B
Макроэкономическая ситуация в России	C
ПОЛИТИКА
Владимир Путин: Россия придает большое значение развитию отношений со странами ЕC	C
СЫРЬЕВЫЕ РЫНКИ
Уровень мировых цен на нефть	С
Уровень мировых цен на металлы	C
ОТРАСЛЕВЫЕ И КОРПОРАТИВНЫЕ НОВОСТИ
Сентябрьский убыток ВТБ значительно превысил рекордные январские потери	B
Чистая прибыль ГМК "Норильский никель" за 1 полугодие 2008 г. сократилась на 33,2%	C
За первое полугодие 2008 года Уралсвязьинформ увеличил прибыль на 27%	C

ПРИМЕЧАНИЕ:

1. Наиболее сильное влияние на рынок оказывают события с рейтингом А, события, имеющие рейтинг D по нашей шкале, оказывают слабое влияние.
2. В разделах "Макроэкономика" и "Сырьевые рынки" в столбце 2 в скобках может быть указан рейтинг предыдущего дня.
3. Стрелка "вниз" в столбце 3 указывает на вероятное негативное влияние на рынок, стрелка "вверх" - положительное/нейтральное.

Инвестиционный фон - умеренно негативный