Российский рынок недвижимости: в ожидании падения цен
На рынке жилой недвижимости царит затишье. Активность упала как со стороны покупателей, так и продавцов: первые выжидают, когда же цены на жилье, наконец, значительно упадут и окажутся вблизи "дна", а увязшие в кредитах строители замораживают новые проекты, тем самым постепенно сокращая предложение. Как-то сдвинуть ситуацию с мертвой точки уже давно пытаются в правительстве. На прошедшем на этой неделе совещании премьер-министра РФ Владимира Путина, посвященном проблемам жилищного строительства, глава правительства еще раз напомнил о принимающихся государством мерах по восстановлению спроса на жилье и заверил, что кризис окажется выигрышным временем для покупки квартир, поскольку цены на них должны упасть. По словам главы Минрегиона РФ Виктора Басаргина, речь идет о 10%-ном снижении цен в 2009 году. При этом правительство также планирует сохранить темпы ввода жилья и обещает помочь строительным компаниям не остаться внакладе в результате грядущего снижения цен.
Между тем, цены на жилье, по наблюдениям экспертов, уже падают. "Даже в рублевом эквиваленте цены предложения в среднем снизились на 5-7% на "вторичке" и в новостройках с пика цен в октябре, - говорит генеральный директор "Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ" Владислав Луцков. - Если перевести эти цены доллары, то они снизились уже на 15-20%. Это все цены предложения. Цены же сделок ниже еще на 5-10%".
Но дополнительного какого-то обвала, по мнению аналитика, ждать бессмысленно. "Наоборот, сейчас намечаются тенденции к тому, что цены, как минимум, будут стабилизироваться, потому что большинство участников рынка не готовы к их снижению на фоне резко укрепляющегося доллара. Компании не хотят терять свои прибыли и свою доходность", - полагает г-н Луцков.
Граждане же, несмотря на то что ипотека сейчас фактически не работает, уже сегодня могут воспользоваться падением цен на жилье, уверен Владислав Луцков. "Ипотека составляет всего 20-25% сделок от общего объема операций как на первичном, так и на вторичном рынке, - разъясняет свою позицию аналитик. - Спрос на жилье упал не из-за того, что ипотека пропала, а в большей степени из-за ожиданий падения цен в будущем. На их фоне сформировался отложенный спрос". Но в ближайшей перспективе будет дефицит предложения на рынке, и люди, по словам эксперта, сейчас начинают потихоньку возвращаться на рынок, пока предложения еще есть, видя, что квартиру можно купить с достаточно серьезным дисконтом.
Несогласные с тем, что в ближайшее время цены на жилье значительно упадут, есть и среди чиновников. Так, недавно информацию СМИ о грядущем резком падении цен на столичное жилье опровергли мэр Москвы Юрий Лужков и его заместители. По словам градоначальника, цены на московское жилье уже находятся вблизи минимума.
Однако директор управления продаж компании "Кредитмарт" Алексей Дорош считает подобные заявления крайне необъективными. Наибольшее доверие у него вызывает последний прогноз Сбербанка, согласно которому долларовые цены на жилье в Москве к концу 2009 года упадут на 47-60% на первичном рынке и на 37-51% - на вторичном. При этом аналитик прогнозирует, что к концу второго квартала 2009 года с высокой долей вероятностью рынок недвижимости достигнет своего "дна" или близких к нему цен, при которых заемщик сможет опять заинтересоваться недвижимостью.
В своих прогнозах Алексей Дорош исходит из того, что, во-первых, банки не смогут вечно зарабатывать на конвертации валюты вместо того, чтобы заниматься кредитованием населения и реального сектора. Во-вторых, строительные компании не смогут все время перезакладывать денежный поток, им придется заниматься продажей недвижимости, что невозможно без снижения цен. Кроме того, ипотечным институтам, по мнению эксперта, придется кредитовать население, потому что государство выделило АИЖК значительные средства на развитие ипотечного кредитования.
При учете совокупности вышеприведенных факторов, по словам эксперта, у сложившейся на рынке недвижимости ситуации есть два варианта развития - либо должны опуститься ставки (вероятность этого сценария, по его оценкам, составляет 10%, поскольку при текущем уровне инфляции это практически невозможно), либо "недвижимость должна упасть" (вероятность 90%). Если не произойдет ни того, ни другого, то у строительных компаний не будет иного выхода, кроме как стать государственными, предупреждает г-н Дорош.
В том, что цены на недвижимость в России будут падать, уверены и в международном рейтинговом агентстве Fitch. В 2009 году аналитики Fitch ожидают на российском рынке недвижимости усиления спада, начавшегося в конце 2008 года. "Основными факторами, обуславливающими такой спад, являются замедление темпов роста ВВП в стране, сокращение доступа покупателей к средствам для финансирования покупок недвижимости, снижение активности инвесторов и усиление негативных настроений в целом", - отмечают эксперты. По оценкам рейтингового агентства, в 2009 году цены на недвижимость в России упадут на 20%-40% в зависимости от региона и сегмента.
Также аналитики обеспокоены вероятным значительным сокращением предложения на первичном рынке недвижимости в 2009 году, поскольку ситуация с финансированием в девелоперских компаниях вряд ли значительно улучшится в текущем году. Что касается обещанной федеральной поддержки, то из рейтингуемых агентством российских девелоперов лишь одна компания - Группа ЛСР - была включена в недавно составленный правительством список компаний, имеющих право на получение приоритетной госпомощи. "Это подразумевает, что масштабная помощь сектору со стороны государства является маловероятной", - заключают аналитики.
В нашем рейтинге событий произошли изменения.
Рейтинг событий, влияющих на российский рынок
| Событие | Рейтинг | Прогноз |
|---|---|---|
| МАКРОЭКОНОМИКА | ||
| Общая ситуация на мировых фондовых рынках | В |  |
| Макроэкономическая ситуация в CША | D | |
| Макроэкономическая ситуация в России | B | |
| ПОЛИТИКА | ||
| Госдума отменила избирательный залог на выборах | С |  |
| СЫРЬЕВЫЕ РЫНКИ | ||
| Уровень мировых цен на нефть | B | |
| Уровень мировых цен на металлы | C | |
| ОТРАСЛЕВЫЕ И КОРПОРАТИВНЫЕ НОВОСТИ | ||
| Чистый убыток ВТБ в 3 кв. 2008 г. составил $363 млн | B | |
| За 2008 г. количество хищений на объектах "МРСК Центра и Приволжья" сократилось на 62% | C | |
| В 2008 г. ОАО "Челябинский цинковый завод" увеличил объемы производства на 0.6% | C | |
ПРИМЕЧАНИЕ:
- Наиболее сильное влияние на рынок оказывают события с рейтингом А, события, имеющие рейтинг D по нашей шкале, оказывают слабое влияние.
- В разделах "Макроэкономика" и "Сырьевые рынки" в столбце 2 в скобках может быть указан рейтинг предыдущего дня.
- Стрелка "вниз" в столбце 3 указывает на вероятное негативное влияние на рынок, стрелка "вверх" - положительное/нейтральное.
Инвестиционный фон - негативный