Российский рынок ипотеки: первые итоги и прогнозы

Ипотека приходит в Россию

Долгое время ипотека была непопулярна на российском рынке. Причиной являлось нежелание банков выдавать кредиты на длительный срок ввиду отсутствия необходимых для этого "длинных" денег, неподъемные для населения ставки, а также неразвитость законодательной базы. Кроме того, негативное влияние на этот рынок оказывала и пассивность государственных институтов, ответственных за его регулирование и развитие.

В последнее время ситуация заметно изменилась в лучшую сторону: увеличились сроки кредитования, были приняты необходимые поправки к закону об ипотеке, наблюдается постепенное снижение ставок. Важным движущим фактором послужило то, что в предвыборный период Правительство решило уделить внимание социальным проблемам, в число которых попала и жилищная. Серия мер по улучшению инфраструктуры и развитию рынка была предпринята в рамках национального проекта "Доступное и комфортное жилье гражданам России". Вместе с открывшимися возможностями секьюритизации и развитием системы рефинансирования АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) это дало дополнительный импульс к развитию и вылилось во впечатляющие темпы роста объемов кредитования. Российская ипотечная система изначально проектировалась с учетом мирового опыта, где ипотека уже имеет довольно давнюю историю.

Две модели ипотечного рынка

В мире известны две основные системы функционирования ипотечного рынка: американская и франко-скандинавская. Основой американской системы служит секьюритизация ипотечных кредитов и специализированные институты, поддерживаемые государством, так называемые GSE (Government Sponsored Enterprises). Именно американская система была взята за образец, когда принималось решение о конструировании российской системы ипотечного кредитования. Основу франко-скандинавской системы составляют: ссудосберегательная система и специализированные ипотечные банки. Она распространена в странах Западной и Восточной Европы.

Одноуровневая система ипотечного кредитования

В основе франко-скандинавской модели лежит система контрактных сбережений. Источником ресурсов для целевыхжилищных займов являются вклады граждан, желающих в будущем получить кредит на покупку жилья, а также, при определенных условиях, – государственная премия (субсидия). Право получить жилищный заем получает только вкладчик, который в течение нескольких лет ежемесячно вносил оговоренную в контракте сумму на специальный депозит. Процентные ставки и по депозитам, и по кредитам устанавливаются заранее, и, как правило, они заметно ниже рыночных.

Наиболее ярким представителем франко-скандинавской системы является Германия, где функции жилищных кредитных кооперативов исполняют строительно-сберегательные кассы или специализированные ипотечные банки (позднее). Их сеть сложилась еще в самом начале ХХ века, и с тех пор ни один такой банк не разорился.

Приблизительно 3/4 всего жилищного финансирования в Германии осуществляется при помощи ссудосберегательной системы и лишь около четверти ипотечных долгов секьюритизируется. Системы функционирования ипотечного рынка других европейских стран обладают своими особенностями, оставаясь, тем не менее, в рамках франко-скандинавской модели. В Великобритании роль строительно-сберегательных касс исторически исполняли строительные общества. Они отличались от немецких стройсберкасс тем, что для получения кредита не нужно было становиться их вкладчиком. Со временем британские строительные общества начали вытесняться ипотечными банками или сами трансформировались в них, как, например, Abbey National. Во Франции существует система специальных жилищных сберегательных счетов, накапливая деньги на которых граждане получают право на льготный кредит и определенную субсидию (прибавку к накопленной на счете сумме) со стороны государства.

Со временем в Европе сложилась так называемая одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования, в рамках которой ипотечные банки финансируют кредиты на покупку жилья за счет целевых вкладов или же путем продажи оформленных ими закладных на вторичном рынке. Интересен тот факт, что в странах Восточной Европы, несмотря на активное участие США в программах развития ипотечного рынка, за основу была взята именно франко-скандинавская модель, как более соответствующая экономическим реалиям этих стран.

Двухуровневая система ипотечного кредитования

Американскую систему ипотечного рынка принято называть двухуровневой. Она заметно сложнее европейской и в ее функционирование вовлечено множество банков, специализированных финансовых институтов, правительственных агентств, страховых компаний и фондов.

В рамках американской ипотечной системы кредиты на покупку жилья имеют право выдавать не только специализированные ипотечные банки, но и другие кредитные организации (первичные кредиторы). Выдав кредит, первичный кредитор рефинансирует его путем продажи права требования специализированному ипотечному агентству, оставляя себе лишь комиссию за обслуживание кредита и превращаясь в сервисного агента. Специализированное ипотечное агентство (вторичный кредитор) в свою очередь формирует однородный пул закладных по выкупленным кредитам и выпускает под его залог ипотечные облигации (mortgage-backed securities – MBS), привлекая таким образом средства на финансовых рынках.

Двухуровневая схема рефинансирования позволяет заметно снизить стоимость фондирования ипотечных кредитов. Не секрет, что лишь малая доля банков имеет возможность привлечь деньги на 15-30 лет под разумную процентную ставку. "Централизованное" привлечение средств посредством специализированных и поддерживаемых государством ипотечных агентств решает эту проблему. Непосредственно ипотечные кредиты выдает множество разнообразных кредитных институтов с самыми разными кредитными рейтингами, в то время как несколько высоконадежных ипотечных агентств привлекает средства для их финансирования, обеспечивая тем самым доступность процентных ставок. Вторичные кредиторы представляют собой передаточный механизм, который аккумулирует ресурсы, привлеченные на финансовых рынках, и направляет их в ипотечные кредиты. В рамках ипотечной системы США функционируют три крупнейших "вторичных кредитора" (агентства), которые определяют стандарты ипотечного кредитования и реализуют программы по выпуску ипотечных облигаций (MBS):

∙ Правительственная национальная ипотечная ассоциация (GNMA или Ginnie Mae);

∙ Федеральная национальная ипотечная ассоциация (FNMA или Fannie Mae);

∙ Федеральная корпорация ипотечного жилищного кредитования (FHLM или Freddie Mac).

<[>GNMA единственное из трех крупнейших ипотечных агентств находится в государственной собственности. При этом GNMA является проводником государственных программ по льготному ипотечному кредитованию и кредитованию малообеспеченных слоев населения, которые не удовлетворяют требованиям, которые предъявляют к заемщикам большинство банков. Наиболее близким российским аналогом сферы компетенции GNMA является социальная ипотека. GNMA самостоятельно не выкупает ипотечные кредиты у банков и не выпускает ипотечные облигации. GNMA лишь следит за исполнением своих стандартов при выдаче ипотечных кредитов и предоставляет гарантии по выпускам MBS, эмитентом которых являются организации из одобренного GNMA списка (approved issuers). При этом в качестве ипотечного покрытия по выпускам MBS, гарантированным GNMA, могут быть использованы только кредиты, застрахованные Федеральной администрацией по домостроительству (FHA) или же гарантированные одним из следующих правительственных агентств: Департаментом по делам ветеранов (VA), Службой сельского домостроительства (RHS), Офисом общественного жилищного строительства и строительства жилья для коренного населения США (PIH). Выпуски MBS GNMA – единственные напрямую гарантированы Правительством США.

FNMA и FHLMC – два частных ипотечных агентства, созданные при участии Конгресса США для развития вторичного рынка ипотечных кредитов. Конгресс США авторизовал их создание и определил цели их деятельности и общественные функции. Именно поэтому FNMA и FHLMC называются "поддерживаемыми правительством организациями" (Government sponsored enterprises – GSE), хотя Правительство США не несет при этом ответственности по их обязательствам. Тем не менее, рынок склонен считать бумаги GSE равными по качеству бумагам GNMA, так как предполагается, что GSE слишком велики и слишком важны для экономики, чтобы Правительство допустило их банкротство. В отличие от GNMA, GSE сами выкупают у первичных кредиторов ипотечные кредиты, формируют пулы закладных и выпускают под их залог MBS. При этом GSE гарантируют выпущенные ими MBS на случай кредитных потерь по займам, составляющим ипотечное покрытие. Эта гарантия не является гарантией Правительства США.

Ипотека в России – двигаясь американским путем

Российская ипотечная система изначально проектировалась по образу и подобию американской (двухуровневой), где важную роль играют вторичные кредиторы. Вероятно, решение идти американским путем было обусловлено комплексом причин, многие из которых кроются в национальной российской психологии.

Одноуровневая модель едва ли подходит для нашей страны. По своей сути система контрактных сбережений является кредитным кооперативом, и видимо поэтому возможности по ее распространению в нашей стране пока ограничены. Кредитные кооперативы хорошо известны в России, однако благодаря деятельности таких фирм, как "Властелина", подобная схема себя изрядно дискредитировала. Наши граждане не хотят нести свои сбережения на покупку жилья в частный кредитный институт. Как правило, сбережения на квартиру – это все, что есть у человека, и мало кто согласится подвергать эти средства хоть малейшему риску ради надежды получить дешевый кредит через несколько лет. По этой причине идея "списать" российскую ипотечную систему с американской, где главную роль играют специально созданные институты, поддерживаемые государством, кажется нам удачной. В России роль такого института играет Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). АИЖК является основным участником и регулятором ипотечного рынка России. АИЖК создано по образу и подобию международных ипотечных агентств, в частности Федеральной национальной ипотечной ассоциации США FNMA (Fannie Mae). АИЖК было учреждено Правительством РФ в 1996 году, а в 1998 году провело серию консультаций с FNMA с целью построения ипотечного рынка в соответствии с международной практикой.

Агентство было создано в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. №1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию". 100% акций АИЖК принадлежит государству в лице ФАУФИ. В январе 2003 года АИЖК было включено в список 18 "приоритетных" компаний с государственным участием. Целью функционирования АИЖК является развитие федеральной системы ипотечного кредитования в Российской Федерации, причем на рыночной, а не на дотационной основе. Так, АИЖК постепенно снижает ставки по ипотечным кредитам, например, с 18.0% в 2003 году ставки были снижены до 11.0-14.0% в 2006 году. Деятельность АИЖК заключается в выкупе у региональных операторов стандартизированных ипотечных закладных и в рефинансировании сформированных пулов на долговом рынке. Таким образом, агентство может поддерживать развитие ипотечного рынка и повышать его ликвидность, способствуя созданию единых стандартов ипотечного кредитования, которые облегчают формирование пулов закладных и их рефинансирование.

АИЖК разрабатывает единые стандарты для всех участников рынка. Все ипотечные закладные для рефинансирования через систему АИЖК должны иметь определенную форму, кроме того, они должны быть номинированы в рублях. Все закладные проходят процедуру проверки АИЖК. АИЖК предлагает единое информационное пространство (ЕИС) для всех участников системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, работающих по Федеральным ипотечным стандартам.

Внедрение Системы позволило автоматизировать 83 бизнес-процесса, которые связаны с выдачей, рефинансированием и сопровождением ипотечных кредитов, и таким образом значительно сократить сроки выкупа закладных и увеличить пропускную способность системы рефинансирования за счет сокращения транзакционных издержек. Возможности ЕИС позволяют также осуществлять регулирование ипотечных закладных с целью организации ипотечного покрытия под выпуск ипотечных ценных бумаг.

АИЖК является крупнейшей организацией по рефинансированию ипотечных кредитов в России и вторым по величине портфеля участником рынка ипотечного кредитования после Сбербанка. Уставный капитал компании составляет RUR5.09 млрд. Чистая прибыль АИЖК в 2006 году увеличилась в 5 раз до RUR345.649 млн. с RUR73.236 млн. в 2005 году. По итогам прошлого года АИЖК выкупило 39214 закладных на сумму RUR27.053 млрд. АИЖК работает во всех регионах России с 68 Региональными операторами и 57 Сервисными агентами и имеет договора с 65 первичными кредиторами. По стандартам АИЖК работают 92 организации в 63 регионах России.

Первые итоги и прогнозы

Идея взять за основу американскую систему себя оправдала. Суммарные объемы кредитов населению удваивались почти ежегодно с 2003 года, а динамика жилищного кредитования в целом, и ипотеки в частности, показывала еще более впечатляющие цифры. Например, общий объем кредитов, выданных на покупку жилья, увеличился почти в 2.8 раза в 2006 году, в 2005 чуть меньше – в 2.3 раза.

В сегменте ипотеки рост еще более стремительный: в прошлом году – 4.4х, в позапрошлом – 3х. Таким образом, можно говорить, что среди услуг по кредитованию населения появился новый лидер: на смену еще недавно безумно популярным краткосрочным потребительским кредитам пришли долгосрочные жилищные.

Согласно информации Банка России, на 1 января 2007 года средний срок вновь выданных рублевых кредитов на покупку жилья составляет около 14.5 лет, а ставка – 14.2% (в том числе ипотека -15.2 года и 13.7%). В случае кредитов в валюте картина похожая, но ставки несколько ниже: средний срок по новым кредитам на покупку жилья – 14.2 года, ставка – 11.5%, по ипотеке сроки кредита – 15 лет, ставки – 11.4% в среднем.

Мы ожидаем, что бум на ипотечном рынке в ближайшие годы продолжится. Объем выданных жилищных кредитов достигнет RUR5 трлн., из которых на ипотеку придется около 95% (RUR4.85 млрд.), при этом ставки упадут с нынешних 11.0-14.0% до 7.0-8.0%.

Важно отметить, что именно ипотека является основным драйвером роста в сегменте жилищного кредитования, что наглядно видно на рисунке выше. По нашему мнению, это в значительной степени объясняется возможностью секьюритизации выданных кредитов, которая стала доступной благодаря недавним изменениям в законодательстве. Секьюритизация существенно облегчает банкам доступ к долгосрочным финансовым ресурсам, что делает развитие ипотеки столь привлекательным. Именно благодаря возможности секьюритизировать кредиты мы ожидаем динамичного роста ипотеки в будущем.

Аналитики ИБ "Траст"

В нашем рейтинге событий произошли изменения.

Рейтинг событий, влияющих на Российский рынок

Событие	Рейтинг	Прогноз
МАКРОЭКОНОМИКА
Общая ситуация на мировых фондовых рынках	D (C)
Макроэкономическая ситуация в CША	B (B)
Макроэкономическая ситуация в России	C (C)
ПОЛИТИКА
Землетрясение силой 6,8 балла у центрального побережья Японии	B
СЫРЬЕВЫЕ РЫНКИ
Уровень мировых цен на нефть	C (C)
Уровень мировых цен на металлы	B (C)
ОТРАСЛЕВЫЕ И КОРПОРАТИВНЫЕ НОВОСТИ
Аукцион по последним активам Юкоса намечен на 15 августа	B
"Северсталь" построит новый прокатный стан мощностью 1 млн. т в год	C
ММК объявил дивиденды за первое полугодие 2007 года	C
Сильвинит подвел итоги по производству хлористого калия за 1 полугодие	D

ПРИМЕЧАНИЕ: В столбце 2 в скобках указан рейтинг события, присвоенный ему в прошлом прогнозе. В столбце 3 указано знак влияние события на рынок.
Наиболее сильное влияние на рынок оказывают события с рейтингом А, события имеющие рейтинг D по нашей шкале оказывают слабое влияние.

Инвестиционный фон - позитивный