Россияне больше не ждут чуда - цены на жилье растут быстрее доходов

Рынок жилья приближается к осени, когда изменятся условия по госпрограмме “Семейная ипотека”. И сигналы для россиян очень противоречивые. С одной стороны, Банк России понемногу снижает ключевую ставку, а “Сбер” фиксирует максимальный за два года спрос на рыночную ипотеку. С другой — доступность покупки жилья продолжает ухудшаться: по расчетам экономистов, среднее время накоплений на квартиру выросло на два года за последнее десятилетие. При этом застройщики наращивают темп новых проектов, но вице-премьер Марат Хуснуллин уже не исключает снижения ввода недвижимости без дополнительных мер поддержки.

Вместе с экспертами Finam.ru разбирался, что происходит на рынке, изменится ли ситуация осенью и стоит ли инвесторам присмотреться к акциям застройщиков.

Весь такой угловатый и противоречивый

Найти свой “угол” на российском рынке жилья в последнее время все сложнее, хотя ситуацию еще нельзя назвать критической. Выбор определенно есть — так, в прошлом месяце застройщики вывели на рынок 3,5 млн квадратных метров жилья, что на 6% больше, чем год назад, посчитали аналитики “ДОМ.РФ”. А всего, по их оценкам, с начала года было запущено 22,9 млн “квадратов” (+11%). Портфель строящегося жилья тоже подрастает — он уже превысил 120 млн квадратных метров, уверяют в компании.

Хотя Росстат дает другую статистику: ввод жилья в первом полугодии упал на 18%, а загородный рынок просел почти на треть. Без дополнительных мер дальнейшее снижение не исключено, предупредил в интервью ТАСС вице-премьер Марат Хуснуллин.

Противоречивой выглядит и ситуация с ипотекой. По данным ВТБ, объем ее выдач за семь месяцев вырос на 38% — до 2,6 трлн рублей, но июльский результат — 355 млрд — оказался ниже июньского пика в 475 млрд. При этом доля льготных программ с начала года снизилась до 62% («минус» 2 процентных пункта за месяц), а рыночная ипотека в июле отыграла 12 процентных пунктов, достигнув 52%.

“Сбер”, в свою очередь, сообщил о росте спроса на рыночную ипотеку в июле до максимума за два года: выдачи достигли 109,2 млрд рублей. В банках объясняют такой всплеск тем, что люди больше не ждут чуда, поэтому они берут кредиты сейчас, рассчитывая на рефинансирование в будущем.

Одновременно со сменой поведения заемщиков изменилась и сама структура ипотечного рынка. По сведениям “Домклик”, доля первички в выдачах за июль сократилась на 10 процентных пунктов — до 47,6%. Это говорит о том, что новостройки по-прежнему остаются крупнейшим сегментом рынка, но разрыв с другими типами жилья стремительно сокращается, а годовая динамика первички (-15,7%) контрастирует с общим ростом рынка (+12,4%). То есть рынок растет уже не за счет новых домов.

Но пока идет перестройка, доступность жилья ухудшается. Согласно расчетам Института народнохозяйственного прогнозирования РАН, если в 2013 году среднестатистическому домохозяйству требовалось 7,3 года накоплений на квартиру, то сейчас — 9,3 года. Как объясняют экономисты, цены на жилье растут быстрее доходов, а унифицированные льготы, вместо того чтобы сделать жилье доступнее, капитализировались в стоимость квадратного метра, усиливая региональное неравенство.

С выводами РАН согласны и опрошенные Finam.ru аналитики. Наталья Мильчакова, ведущий аналитик Freedom Global, тоже считает, что сейчас покупка жилья доступна далеко не большинству россиян. По ее словам, это связано с тем, что все еще большая часть сделок заключается за счет заемных средств.

“Несмотря на то, что, по данным сервиса “Домклик”, в Москве и Санкт-Петербурге около половины сделок покупки квартир в новостройках и на вторичном рынке (причем преимущественно в новостройках) заключается уже без привлечения кредитных средств, по данным крупных застройщиков, в среднем по России до 70-75% жилья в новостройках приобретается в ипотеку. То есть такая динамика напрямую зависит от уровня зарплат и уровня жизни населения в регионах”, — заметила эксперт.

При этом Мильчакова также отметила, что высокие процентные ставки и ужесточение требований банков к заемщикам по льготным ипотечным программам приводят к тому, что все большее число россиян отказывается от приобретения жилья в ипотеку, полагаясь на собственные накопления или, например, на полученные доходы от продажи уже имеющегося жилья.

“Сегодняшняя доступность жилья для россиян по-прежнему ограничена, несмотря на некоторое снижение ставок по рыночной ипотеке. И девелоперы стали осторожнее запускать новые проекты, чтобы не наращивать избыточные объемы на фоне охлаждения рынка”, — также прокомментировала Кристина Гудым, аналитик ФГ “Финам”.

И наконец, главная неопределенность — с 1 октября могут измениться условия семейной ипотеки. Как говорит Мильчакова, среди новых изменений сейчас обсуждаются дифференциация процентной ставки в зависимости от количества детей и региона проживания заемщиков, а также ограничение срока действия льготной процентной ставки до 15 лет и требование к обязательной прописке в приобретаемом по этой программе жилье в течение 271 дня с даты его покупки.

Сама Мильчакова считает, что будет неудивительно, если количество участников программы семейной ипотеки в результате резко сократится, и люди будут сами искать средства для приобретения нового жилья (чаще всего за счет продажи старого), либо будут обращаться за рыночной ипотекой.

“В первом полугодии 2026 года рынок жилой недвижимости в России демонстрировал смешанную динамику. С одной стороны, объемы продаж и выдачи ипотечных кредитов заметно выросли по сравнению с прошлым годом, чему способствовали кратковременные всплески спроса - в основном из-за ожиданий изменений в программе “Семейная ипотека”. Однако говорить о полном восстановлении спроса пока рано: покупательская активность нестабильна, а повышение доли вторичного жилья в ипотечных сделках указывает на смещение интереса именно в этот сегмент. Но с началом осени существенных потрясений не ожидается: рынок уже начал адаптацию к новым реалиям. Основной фактор - динамика ключевой ставки и общая политика ЦБ. При дальнейшем смягчении ДКП ипотека может стать доступнее, что поддержит восстановление спроса и плавный рост цен. Если же ставки будут снижаться медленно, рынок может перейти к стагнации”, — резюмировала Гудым.

Что сейчас выбрать на рынке

На фоне противоречивых сигналов инвесторам приходится быть особенно разборчивыми. Мильчакова сегодня выделяет двух фаворитов в секторе недвижимости: группу “ПИК” и ЛСР. У обеих компаний стабильная операционная динамика и сильные финансовые результаты за 2025 год (в текущем полугодии ожидается не менее успешная отчетность). ЛСР, кроме того, стабильно платит дивиденды и отличается высоким уровнем корпоративного управления. Целевые ориентиры: по акциям “ПИКа” — 640 рублей в годовом горизонте, по ЛСР — 900 рублей.

Купить жилье с каждым годом все сложнее, а вот зарабатывать на аналитике этого рынка все проще. “Финам” предлагает инвесторам уникальный шанс стать автором стратегии автоследования. Оформите свою инвестидею (например, “почему акции ЛСР лучше вклада”) и, если она окажется удачной, подписчики пойдут за вами. Чем больше последователей, тем выше ваша выгода. С вас - гениальный прогноз, с нас - все технические возможности.

При этом собеседница Finam.ru предупреждает: отрасль остается рискованной - высокие процентные ставки, рост инфляции, замедление доходов населения, существенная региональная дифференциация, удорожание стройматериалов и жесткая конкуренция на рынке новостроек в крупных городах — все это может сказаться на результатах девелоперов.

“Сектор остается под давлением затянувшегося цикла жесткой ДКП: ЦБ снизил ставку лишь на 25 б.п. - до 14%, прогноз по средней ставке на 2026-2027 годы повышен — это сигнал, что быстрого разворота ждать не стоит. На этом фоне рынок сектора остается дифференцированным по устойчивости. Наиболее рискованной историей сектора остается “Самолет”: проектный долг около 700 млрд рублей, отказ правительства в льготном кредите на 50 млрд, плюс новая нагрузка от отмены моратория на потребительские штрафы. Компания подтверждает обслуживание купонов, но кредитный профиль остается уязвимым, и покупка акций здесь - ставка высокого риска на господдержку или реструктуризацию. Более устойчиво выглядят ЛСР и “Эталон” — продажи снижаются умереннее, а продажи и денежные поступления “Эталона” даже незначительно выросли по итогам первого полугодия 2026 года. Отдельно стоит “Циан” — по итогам первого квартала компания демонстрирует рост выручки и чистой прибыли, платит дивиденды и выкупает акции. Но это скорее защитная идея внутри девелоперского сегмента, а не ставка на цикл смягчения ставки”, — добавила Валентина Савенкова, директор департамента образовательных программ ИК “ВЕЛЕС Капитал”.