Reit фонды - что это за инвестиции?

Инвесторы вкладывают средства в недвижимость, стремясь обезопасить свои сбережения. Но можно ли вложиться в нее, не покупая ни дома, ни квартиры? Ответом на этот вопрос станут REIT-фонды.

Что такое REIT?

Инвестиционный фонд недвижимости (Real Estate Investment Trust – REIT) – это компания, которая владеет и в большинстве случаев управляет приносящей доход недвижимостью. Это могут быть офисные и жилых здания, склады, больницы, торговые центры, отели и др.

REIT дает возможность инвестировать в недвижимость без ее покупки. Деньги пайщиков фонд вкладывает в объекты, которыми сам же и управляет. После продажи или сдачи в аренду квартир, домов или отелей пайщики получают долю от прибыли, пропорциональную вложениям.

В большинстве стран законодательство позволяет компаниям, занимающимся недвижимостью, платить меньший корпоративный налог и налог на прирост капитала. REITs неоднократно подвергались критике, как структуры, поощряющие спекуляцию и снижающие доступность жилья.

REITs могут быть публичными компаниями, а также публичными компаниями, не котирующимися на бирже, или частными компаниями.

REITs могут быть долевыми, ипотечными и гибридными, то есть инвестирующими как в недвижимость, так и в ценные бумаги. В ноябре 2014 года акции REITs были признаны отдельным классом активов в стандарте Глобальной отраслевой классификации S&P Dow Jones Indexes и MSCI. Ключевые статистические данные для изучения финансового положения и функционирования REIT включают чистую стоимость активов (NAV), средства от операционной деятельности (FFO) и скорректированные средства от операций (AFFO).

Больше всего таких фондов существует в США. Общая капитализация американских REITs составляет более 300 млрд долларов.

Преимущества инвестиционных фондов недвижимости

• Возможность диверсифицировать портфель (российский инвестор тоже может купить акции REIT и таким образом стать участником зарубежного рынка).
• Низкий входной порог (акции REIT можно купить по цене от 30 до 100 долларов).
• Стабильная доходность.
• Хорошая ликвидность.
• Надежность.

Риски для инвестора

В случае публично торгующихся REITs:

• Рост процентных ставок, что снижает спрос.
• Неправильный выбор REIT.
• Высокие налоги (дивиденды REIT облагаются налогом по ставке 30 %, что выше налоговой ставки на дивиденды по обычным акциям).

В случае небиржевых REITs:

• Трудность определения реальной стоимости акций (что объясняется тем, что они не торгуются публично).
• Недостаточная ликвидность.
• Непрозрачность в выплатах дивидендов (они иногда производятся за счет средств других инвесторов, а не за счет доходов, что уменьшает денежный поток и ведет к снижению стоимости акций).
• Комиссии (многие небиржевые фонды берут с инвесторов авансовые сборы в размере 9–10 %, а также плату за услуги внешнего управляющего.

Российские и иностранные REIT-фонды

В России покупка недвижимости – излюбленный способ вложить деньги. Другое дело, что такие инвестиции доступны не всем. Особенно это касается новичков с небольшим портфелем. Но есть вариант: обратиться к отечественному аналогу REIT – паевым инвестиционным фондам недвижимости (ЗПИФн), позволяющим стать пайщиком с относительно небольшим начальным капиталом – в большинстве случаев от 300 тыс. рублей.

Кстати, для начинающего инвестора даже такая сумма может оказаться неподъемной – и это первая сложность работы с российскими ЗПИФами. Другое неудобство – отсутствие информации по приобретаемым объектам недвижимости во время формирования фонда. В таких случаях многое зависит от профессионализма управляющего, что тоже устраивает далеко не всех.

И еще один рискованный момент – закрытость ПИФов. Вложить средства в фонд можно лишь при его формировании, а забрать их можно только после закрытия (а такие фонды существуют в среднем 5–10 лет). Несколько лучше обстоит дело с паями, если они торгуются на бирже или по ним регулярно выплачиваются дивиденды.

ЗПИФы бывают трех видов:

1. Девелоперские (инвестируют в покупку и развитие уже существующих объектов недвижимости).
2. Строительные (инвестируют в строительство объектов с нуля для их последующей перепродажи).
3. Рентные (инвестируют в действующие объекты для сдачи их в аренду).

Очень часто ЗПИФы являются гибридными, занимаясь всеми названными видами инвестиций.

Инвестиции в иностранные REIT-фонды представляются более привлекательными. Во-первых, их бумаги гораздо более ликвидны, их можно свободно купить на бирже, причем по вполне приемлемой цене: в среднем от 30 до 100 долларов за акцию. Во-вторых, большинство REIT-фондов выплачивают дивиденды, причем ежемесячно, как, например, Realty Income Corporation – американский трастовый фонд, который инвестирует в коммерческую недвижимость в США, Пуэрто-Рико и Великобритании.

Доходность

Доходность американского REIT-фонда в среднем составляет от 4 до 6 % годовых в долларах США. Цифры взяты до уплаты налогов.

Доходность российских ЗПИФов в принципе сопоставима с этими цифрами. Так, максимальный доход девелоперских закрытых паевых инвестиционных фондов составил за три года 34,79 %.

Налогообложение

Закрытый ПИФ не является юридическим лицом, поэтому не платит налог на прибыль, в отличие от пайщиков, которые уплачивают налог в момент продажи или погашения паев и при получении промежуточного дохода. Ставка налога для физических лиц-резидентов РФ составляет 13 %. (15 % в случае, если налогоплательщик зарабатывает в год более 5 млн руб.)

Налоговым агентом частного инвестора выступает управляющая компания, юридические лица платят налог самостоятельно. Ставка налога для них (резидентов РФ) составляет 20 %.

Пайщики-нерезиденты облагаются налогом в 30 % для физических и 20 % – для юридических лиц. Налоговым агентом в этом случае также является управляющая компания.

Налогообложения дивидендов, выплачиваемых REITs, для россиян, купивших акции на Московской или Санкт-Петербургской бирже составит 30 %. Плюс 13 % налога, если россиянин продал свои акции с прибылью (причем прибылью не в долларах, а в рублях по курсу на момент продажи).

Вместо заключения

Возможность вложиться в недвижимость, используя REIT или ПИФ, есть практически у каждого, даже начинающего инвестора. Однако новичкам, как уже говорилось, лучше начинать с американских трастов. Некоторые российские ЗПИФы, торгующиеся на бирже, также выплачивают дивиденды, например, "Коммерческая недвижимость" (Сбербанк), но среди нескольких десятков фондов, получивших биржевой листинг, только в единичных случаях можно говорить о ликвидности.