Realty Income против Simon Property: какой REIT выигрывает битву за дивиденды?

Инвесторы, ориентированные на доход, часто обращаются к инвестиционным трастам в недвижимости (REITs) для получения стабильных и растущих дивидендных потоков. Два из крупнейших и самых известных имен в этом секторе — Realty Income Corporation O и Simon Property Group, Inc. SPG — предлагают привлекательные доходные профили, поддерживаемые значительными портфелями недвижимости.

Realty Income известен своими ежемесячными дивидендами и диверсифицированным глобальным портфелем по аренде с фиксированной ставкой, в то время как Simon выделяется как ведущий собственник высококлассных розничных, ресторанных и развлекательных объектов. Оба показали свою способность генерировать надежные денежные потоки, но их бизнес-модели, перспективы роста и характеристики дивидендов различаются в значимых аспектах для долгосрочных инвесторов.

Давайте разберем инвестиционный случай для обоих, сравнив их портфели, надежность дивидендов, балансовые отчеты и долгосрочные прогнозы, и приймем к выводу, какие акции стоит сохранить, а какие — продать.

Дело Realty Income

Realty Income, известная как Компания Ежемесячных Дивидендов, зарекомендовала себя как ведущий глобальный REIT с фиксированной ставкой по аренде с надежной стабильностью дивидендов, 661 последовательными ежемесячными выплатами и более чем 30-летним ростом. Ее портфель охватывает более 15,600 объектов недвижимости по всем 50 штатам США, Великобритании и семи другим странам Европы, арендуемым 1,630 клиентами в 91 отрасли, с около 90% аренды, получаемой от недискреционных, низкобюджетных или обслуживающих арендаторов. Эта комбинация арендаторов, в сочетании с долгосрочными арендами с тройной чистой ответственностью, обеспечивает предсказуемый доход от аренды и минимизирует волатильность. Ознакомьтесь с историей дивидендов Realty Income здесь.

Результаты Realty Income за второй квартал 2025 года отразили ее характерную стабильность. AFFO на акцию составил $1.05, поддерживаемый коэффициентом заполняемости 98.6% и возвратом аренды выше 103%. Руководство отметило здоровые тенденции аренды и инвестиционную активность в размере $1.2 миллиарда за квартал, из которых 76% пришлись на Европу, с доходностью выше 7%. Кредитные рейтинги A3/A- и $5.1 миллиарда ликвидности усиливают финансовую гибкость.

Хотя руководство увеличило свои прогнозы объема инвестиций на 2025 год до примерно $5 миллиардов и повысило нижнюю границу своих прогнозов AFFO на акцию ($4.24-$4.28 по сравнению с ранее прогнозируемыми $4.22-$4.28), его прогноз включает 75 базисных пунктов потенциальных потерь аренды, что выше его исторического опыта. Значительная часть этих кредитных потерь связана с арендаторами, привлеченными через сделки по слиянию и поглощению, которые компания завершила в последние годы.

Более того, для Realty Income рост в значительной степени зависит от приобретений, что делает показатели чувствительными к условиям финансирования. Хотя международная диверсификация снижает макроэкономические риски в США, она добавляет подверженность валютным колебаниям. По сравнению с SPG, прибыль Realty Income более предсказуема, но менее зависит от всплесков потребительских расходов. В сильной экономике арендные и заполняемость Simon могут опережать стабильный, но медленный рост O.

Вкратце, Realty Income превосходит в обеспечении стабильных ежемесячных дивидендов с минимальной волатильностью, что делает его надежным защитным активом. Однако его потенциал роста по сути ограничен по сравнению с более экономически чувствительным портфелем Simon.

Дело Simon Property Group

Simon Property Group является гигантом в индустрии розничных REIT в США, владея и управляя основными торговыми центрами, премиальными аутлетами и смешанными объектами по всей Северной Америке, Европе и Азии. Его активы постоянно привлекают большое количество посетителей и сильные продажи розничных торговцев, в среднем $736 за квадратный фут за последние 12 месяцев. Качество этого портфеля способствует росту аренды, базовая аренда увеличилась на 1.3% по сравнению с прошлым годом до $58.70 за квадратный фут, а заполняемость возросла до 96% на второй квартал 2025 года. SPG также отметил, что 30% аренды во втором квартале составили новые сделки, и около 90% его арендных соглашений, истекающих до 2025 года, завершены, что опережает аналогичный период прошлого года.

Во втором квартале SPG генерировал Real Estate FFO на акцию в размере $3.05, что на 4.1% больше по сравнению с прошлым годом, и повысил прогноз на весь год до $12.45-$12.65 с ранее прогнозируемых $12.40-$12.65. Чистый операционный доход от собственности в США увеличился на 4.2%, что отражает устойчивый спрос со стороны арендаторов. Компания также увеличила свой квартальный дивиденд до $2.15, что на 2.4% больше по сравнению с предыдущими выплатами, что ставит ее среди самых щедро выплачивающих REIT в абсолютных величинах. Этот розничный REIT увеличивал свои дивиденды 13 раз за последние пять лет, а его выплаты выросли на 11.69% за тот же период. Эта серия увеличений дивидендов приносит облегчение инвесторам и подтверждает уверенность в этом розничном арендодателе. Ознакомьтесь с историей дивидендов Simon здесь.

Балансовый отчет SPG с рейтингом A и $9.2 миллиарда ликвидности поддерживают проекты по реконструкции, избирательные приобретения и управление долгом, например, недавнее приобретение полного владения торговыми и парковочными объектами Brickell City Centre в Майами, что расширяет его присутствие на важном рынке.

Хотя SPG предлагает значительный доход и потенциал для прироста капитала, он несет более высокий циклический риск, чем Realty Income, из-за зависимости от розничной торговли по выбору. Замедление потребительских расходов, банкротства розничных компаний и конкуренция со стороны электронной коммерции представляют собой постоянные вызовы.

По сравнению с Realty Income, SPG предлагает более высокий номинальный дивиденд и потенциально более быстрый рост в благоприятных рыночных условиях, но с большей волатильностью. Для инвесторов, готовых принять циклические колебания, SPG предлагает привлекательную, высокодоходную игру на премиальной розничной недвижимости.

Как сравниваются прогнозы для Realty Income и Simon Property?

Консенсус-прогноз Zacks для продаж Realty Income и фондов от операций (FFO) на акцию на 2025 год предполагает рост по сравнению с прошлым годом на 5.84% и 1.91% соответственно. Однако прогнозы FFO на акцию на 2025 и 2026 годы за последние 30 дней немного снизились.

Для Simon Property консенсус-прогноз Zacks для продаж и FFO на акцию на 2025 год предполагает рост по сравнению с прошлым годом на 2.62% и снижение на 3.70% соответственно. Обнадеживает то, что прогнозы FFO на акцию на 2025 год за последнюю неделю увеличились, хотя прогнозы на 2026 год снизились.

Ценовая динамика и оценка O и SPG

С начала года акции Realty Income выросли на 7.5%, в то время как акции Simon Property упали на 4.1%. В сравнении с этим, индекс Zacks REIT и Equity Trust - Retail снизился на 9%, тогда как индекс S&P 500 вырос на 8.5% за этот же период.

O торгуется по прогнозируемому 12-месячному коэффициенту цена-FFO, который является широко используемым мультипликатором для оценки розничных REIT, равному 13.18X, что немного выше его медианы за год в 13.15X. Тем временем, SPG в настоящее время торгуется по прогнозируемому 12-месячному коэффициенту цена-FFO в 13.00X, что удобно ниже его медианы за год в 13.27X.

Заключение

Обе компании, Realty Income и Simon Property Group, доказали свою способность выплачивать дивиденды с дисциплинированным управлением и крепкими отношениями с арендаторами. Realty Income предлагает непревзойденную стабильность, что идеально подходит для инвесторов, избегающих рисков. Однако ведущие активы Simon, рост, обусловленный реконструкцией, и большая финансовая гибкость в сильной экономике ставят его на более сильную позицию для дивидендных выплат.

Учитывая пересмотры прогнозов для O и SPG и оценку, переход из Realty Income в SPG может быть более выгодным шагом для инвесторов, стремящихся к сочетанию доходности и роста, максимизируя долгосрочный рост доходов.

В то время как SPG имеет рейтинг Zacks #3 (Удерживать), O имеет рейтинг Zacks #4 (Продавать).

Вы можете увидеть полный список акций с рейтингом Zacks #1 (Сильная покупка) здесь.

Примечание: Все, что связано с доходами, представленное в этом материале, представляет собой фонды от операций (FFO) — широко используемый показатель для оценки эффективности REIT.

Руководитель исследований назвал "единственный лучший выбор для удвоения"

Среди тысяч акций 5 экспертов Zacks выбрали свои любимые, которые могут вырасти на +100% или более в ближайшие месяцы. Из этих 5 директор исследований Шераз Миан выделяет одну, у которой самый взрывной потенциал.

Эта компания ориентирована на аудиторию миллениалов и поколения Z, генерируя почти $1 миллиард дохода только в прошлом квартале. Недавний откат делает сейчас идеальным временем для входа. Конечно, все наши элитные выборы не всегда оказываются успешными, но этот может значительно превзойти предыдущие акции Zacks, которые должны удвоиться, такие как Nano-X Imaging, которая выросла на +129.6% за чуть более 9 месяцев.

Бесплатно: Ознакомьтесь с нашей топовой акцией и 4 другими претендентами

Хотите получить последние рекомендации от Zacks Investment Research? Сегодня вы можете скачать 7 лучших акций на следующие 30 дней. Нажмите, чтобы получить этот бесплатный отчет.

Мнения и взгляды, выраженные здесь, являются мнениями автора и не обязательно отражают мнения Nasdaq, Inc.

Источник nasdaq.com, автоматический перевод