Realty Income против Regency Centers: какой ритейловый REIT побеждает?
Инвесторы в розничные REIT, ищущие стабильность, часто ограничивают свой поиск двумя проверенными операторами: Realty Income O и Regency Centers REG. Оба сосредоточены на розничной продаже товаров первой необходимости и поддерживают инвестиционный рейтинг баланса, но, на первый взгляд, их двигатели роста значительно различаются.
Realty Income полагается на долгосрочные чистые аренды и крупные капитальные вложения для обеспечения устойчивого роста. Regency Centers, с фокусом на открытых площадках, ориентируется на арендные спреды, увеличение заполняемости и обширный инвестиционный pipeline в пригородных центрах с продуктами питания. Это различие имеет значение. Одна модель приоритизирует предсказуемость и масштаб, в то время как другая генерирует более сильный внутренний рост и более высокие предельные доходности капитала.
Для инвесторов, пытающихся решить, какой из них лучше позиционирован в будущем, вопрос заключается в том, кто из них имеет преимущества. Давайте проанализируем аргументы в пользу каждого из них.
Аргументы в пользу Realty Income
Определяющей силой Realty Income является его беспрецедентный масштаб и диверсификация. На третий квартал 2025 года REIT владел более чем 15,500 объектами недвижимости по всей территории США и Европы, при этом заполняемость портфеля составляет впечатляющие 98.7%. Его средний оставшийся срок аренды составляет примерно девять лет, что обеспечивает исключительную видимость денежного потока. Ни один отдельный арендаторы не составляет более 3% от ежегодной базовой аренды, что значительно снижает риск концентрации. По сравнению с конкурентами, ориентированными на продукты питания, которые сильно зависят от ограниченной группы розничных категорий, широкий состав арендаторов и секторов Realty Income помогает смягчить волатильность доходов в разные циклы.
Операционная деятельность оставалась устойчивой. В третьем квартале 2025 года выручка увеличилась примерно на 10% по сравнению с прошлым годом, составив почти $1.47 миллиарда, в то время как скорректированные фонды от операций (AFFO) на акцию достигли $1.08. Компания вложила примерно $1.4 миллиарда в течение квартала с привлекательной начальной средней доходностью в 7.7%. На весь 2026 год инвестиционные рекомендации составляют более $6.0 миллиардов, что подчеркивает ее способность эффективно находить и осуществлять крупные сделки.
Стратегическая опциональность дополнительно усиливает платформу. Значительное партнерство с GIC для осуществления инвестиций в строительство под заказ и промышленные объекты, а также обязательство по привилегированному капиталу в размере $800 миллионов, связанное с недвижимостью CityCenter, расширяет ее возможности за пределами традиционных чистых аренда и отражает сильные институциональные отношения.
Надежность дивидендов остается краеугольным камнем. Известная как "Компания ежемесячных дивидендов", Realty Income объявила о 668 последовательных ежемесячных дивидендах, включая 133 повышения только в 2025 году. С годовыми выплатами в размере $3.24 на акцию ее стабильный поток доходов поддерживается долгими сроками аренды, качественными арендаторами и дисциплинированным управлением балансом.
Тем не менее, стабильная модель Realty Income имеет свои недостатки. Рост выручки на сопоставимых объектах, как правило, происходит постепенно, а долгосрочные контракты аренды ограничивают возможности в период сильного экономического роста. Ее высоко диверсифицированный портфель может сдерживать участие в более быстрорастущих сегментах, умеренно ограничивая краткосрочные перспективы роста.
Аргументы в пользу Regency Centers
Regency Centers завершила 2025 год одним из своих самых успешных операционных лет. Рост NOI на сопоставимых объектах составил 4.7% за четвертый квартал и 5.3% за весь год, поддерживаемый повышенной заполняемостью и сильными арендными спредами. Четвертый квартал показал арендные спреды в размере 12%, а спреды при продлении достигли рекорда в 13%. Спреды GAAP были еще выше. Такая арендная мощь отражает реальный спрос на центры Regency с продуктами питания.
Тенденции заполняемости также впечатляют. Заполняемость портфеля на сопоставимых объектах достигла 96.5% на конец года. Руководство отметило сильный спрос арендаторов как на главные, так и на торговые площади. В процессе аренды участвовали крупные продуктовые сети, такие как Whole Foods, Sprouts и Trader Joe’s. Здоровые продажи арендаторов, растущий пешеходный трафик и исторически низкий уровень плохих долгов дополнительно поддерживают операционную ситуацию.
Развитие является ключевым отличием. В 2025 году Regency вложила более $825 миллионов в инвестиции, включая более $300 миллионов в проекты по строительству и реконструкции. По данным руководства, доходность от нового строительства превышает 7% при значительных спредах к рыночным ставкам капитализации. Портфель в процессе строительства составляет около $600 миллионов, с хорошей видимостью на дополнительные старты в течение следующих трех лет. В секторе, где новое предложение ограничивалось в течение многих лет, способность Regency строить новые центры с продуктами питания является конкурентным преимуществом.
С финансовой точки зрения Regency поддерживает кредитные рейтинги A3 и A- от Moody's и S&P, уровень заемных средств в пределах целевого диапазона 5X до 5.5X и почти полную доступность на своем кредитном лимите в $1.5 миллиарда. Руководство подчеркнуло сильный свободный денежный поток, без необходимости увеличивать капитал для финансирования своего инвестиционного pipeline. Эта сила баланса поддерживает дальнейший рост.
Основной риск заключается в концентрации. Regency сосредоточен на розничной продаже товаров первой необходимости в пригородах. Хотя этот сегмент оказался устойчивым, он все еще является розничной торговлей. Замедление потребительских расходов, сбои арендаторов или неожиданные закрытия магазинов могут создать краткосрочную волатильность. Тем не менее, руководство подчеркнуло важность своей базы арендаторов и устойчивость своих рынков.
Как соотносятся оценки для O и REG?
Консенсус-прогноз Zacks для продаж Realty Income в 2025 и 2026 годах подразумевает рост по сравнению с предыдущим годом на 8.54% и 7.15% соответственно. Консенсус-прогноз для FFO на акцию в 2025 и 2026 годах предполагает рост по сравнению с предыдущим годом лишь на 1.91% и 3.83% соответственно. За последний месяц прогнозы для FFO на акцию O на 2025 и 2026 годы были немного скорректированы вверх до $4.27 и $4.43 соответственно.
Для Realty Income:
Источник изображения: Zacks Investment Research
Консенсус-прогноз Zacks для продаж Regency в 2026 году ожидает роста по сравнению с предыдущим годом на 3.41%. Консенсус-прогноз для FFO на акцию в 2025 году был пересмотрен на 2 цента вверх за последний месяц до $4.82. Эта цифра предполагает увеличение по сравнению с предыдущим годом на 3.88%.
Для Regency:
Источник изображения: Zacks Investment Research
Рынковая производительность и оценка O и REG
За последние три месяца акции Realty Income выросли на 15.6%, в то время как акции Regency увеличились на 9.1%. В сравнении, индекс Zacks REIT и Equity Trust - Retail вырос на 14.6%, а индекс S&P 500 увеличился на 5.3% за тот же период.
Источник изображения: Zacks Investment Research
O торгуется по прогнозируемому соотношению цена-FFO за 12 месяцев, которое является общепринятым мультипликатором для оценки REIT, равному 14.63X, что выше его трехлетнего медианного значения.
REG в настоящее время торгуется по прогнозируемому соотношению цена-FFO за 12 месяцев равному 15.61X, что также выше его трехлетнего медианного значения 15.08X. Оба O и REG имеют оценку D по критерию стоимости.
Источник изображения: Zacks Investment Research
Заключение: у REG есть преимущество
Обе компании предлагают качественный доступ к розничной торговле, поддерживаемый сильными балансами. Realty Income обеспечивает диверсификацию, долгий срок аренды и беспрецедентный масштаб инвестиций. Его модель обеспечивает стабильность и предсказуемый денежный поток.
Однако Regency Centers генерирует более быстрый внутренний рост. Двузначные арендные спреды, рекордная заполняемость, доходность по развитию более 7% и стабильный рост FFO отражают портфель, который выигрывает от ограниченного предложения в розничной торговле и сильного спроса со стороны арендаторов. Для инвесторов, которые сосредоточены на устойчивом, внутренне движимом росте доходов, а не только на масштабе, Regency Centers выделяется как лучший выбор REIT в настоящее время.
Хотя REG имеет ранг Zacks #2 (Купить), O имеет ранг Zacks #3 (Держать). Вы можете увидеть полный список акций с рейтингом Zacks #1 (Сильная покупка) здесь.
Примечание: Все, что касается доходов, представленных в этом материале, представляет собой фонды от операций (FFO) — широко используемый показатель для оценки деятельности REIT.
Руководитель исследований Zacks называет "акцию, которая, скорее всего, удвоится"
Наша команда экспертов только что выпустила список из 5 акций с наибольшей вероятностью роста на +100% или более в ближайшие месяцы. Среди этих 5 акций директор по исследованиям Шераз Миан выделяет ту, которая, по его мнению, вырастет наибольшее.
Этот топовый выбор — малоизвестная компания, занимающаяся спутниковой связью. Прогнозируется, что космическая отрасль превратится в триллионовую индустрию, и база клиентов этой компании быстро растет. Аналитики прогнозируют значительный рост выручки в 2025 году. Конечно, не все наши элитные выборы становятся победителями, но эта компания может значительно превзойти предыдущие акции Zacks, которые удвоились, такие как Hims & Hers Health, которые выросли на +209%.
Бесплатно: Посмотрите нашу топовую акцию и 4 других претендента
Хотите получить последние рекомендации от Zacks Investment Research? Сегодня вы можете скачать 7 лучших акций на следующие 30 дней. Нажмите, чтобы получить этот бесплатный отчет.
Мнения и взгляды, выраженные здесь, являются мнениями автора и не обязательно отражают мнение Nasdaq, Inc.
Источник nasdaq.com, автоматический перевод