Разрыв в ценах между новостройками и вторичкой в России достиг 27%
Ценовой разрыв между стоимость первичного и вторичного жилья в России продолжает расти. Об этом свидетельствуют данные, предоставленные аналитиками «Циана».
Отмечается, что новостройки в крупных городах РФ уже более чем на четверть (на 27%) дороже готового жилья, тогда как полгода назад разница была меньше – 23%, а год назад и вовсе 20%.
При этом первичка дорожает быстрее вторички. Так, за последний год «квадрат» в новостройках увеличился в цене в среднем на 14%, а «квадрат» на вторичном рынке – на 8%. Помимо общих для обоих сегментов факторов роста (восстановление спроса в последние месяцы, более быстрый уход с рынка более дешевого предложения), на первичке были и другие: в течение года сохранялась высокая стоимость строительства (за счет удорожания проектного финансирования), а застройщики стали закладывать в цену объектов комиссии банкам за выдачу семейной ипотеки и риски сделок с рассрочками.
Исследование аналитиков «Циана» показало, что опережающие темпы роста в новостройках были зафиксированы в 30 городах из 40 – там ценовой разрыв между сегментами увеличился. В Севастополе, Набережных Челнах и Барнауле различия в темпах роста цен на двух рынках были особенно сильными, в результате чего разрыв за год стал больше сразу на 33 п.п. (в среднем по городам – на 7 п.п., с 20% до 27%).
Сейчас разница между первичным и вторичным рынками максимальна в Новокузнецке, Челябинске, Барнауле, Набережных Челнах, Тольятти – там новостройки дороже на 50-61% (в этих городах небольшие объемы первичного рынка в расчете на одного жителя и большая доля морально устаревшего жилого фонда на вторичке). Минимальные показатели в Калининграде и Ставрополе – цены в сегментах сопоставимы.
Эксперты также отмечают, что часто озвучиваются и другие цифры (что новостройки на 50-80% дороже). Такие цифры, действительно, можно получить, если сравнить все сделки со всеми сделками. Но этот расчет будет искажен
- тем, что во всех сделках кратно выше вклад дорогих локаций (Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Краснодара)
- часть сделок на вторичке оформляется с занижением цен
- цены на первичке содержат искусственное завышение цен
Если же сравнивать более объективно (конкретные сопоставимые города), то разрыв будет заметно ниже.
«Опережающие темпы роста цен в новостройках привели к тому, что к концу 2025 г. не осталось городов, где цены на вторичке выше первички, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – В 2026 г. разрыв между сегментами продолжит увеличиваться сопоставимыми темпами».
Город | Средняя цена кв.м. в декабре 2025 г. | На сколько % первичка дороже вторички | За год разрыв увеличился / сократился | |
первичка | вторичка | |||
Барнаул | 197,7 | 130,2 | 52% | +33 п.п. |
Владивосток | 212,6 | 200,2 | 6% | -8 п.п. |
Волгоград | 138,5 | 109,8 | 26% | -4 п.п. |
Воронеж | 145,2 | 117,0 | 24% | +6 п.п. |
Екатеринбург | 172,2 | 150,9 | 14% | +1 п.п. |
Ижевск | 135,2 | 109,1 | 24% | +1 п.п. |
Иркутск | 182,2 | 150,4 | 21% | +3 п.п. |
Казань | 258,1 | 207,4 | 24% | +4 п.п. |
Калининград | 152,6 | 152,0 | 0,4% | -6 п.п. |
Кемерово | 151,6 | 115,6 | 31% | +16 п.п. |
Киров | 139,4 | 114,9 | 21% | +4 п.п. |
Краснодар | 174,2 | 146,5 | 19% | +2 п.п. |
Красноярск | 148,1 | 136,3 | 9% | +4 п.п. |
Ленинградская область | 178,7 | 128,0 | 40% | +14 п.п. |
Москва | 489,6 | 377,5 | 30% | +21 п.п. |
Московская область | 224,2 | 170,7 | 31% | +16 п.п. |
Набережные Челны | 186,8 | 123,2 | 52% | +33 п.п. |
Нижний Новгород | 215,2 | 168,8 | 27% | -2 п.п. |
Новокузнецк | 153,9 | 95,5 | 61% | +19 п.п. |
Новосибирск | 168,3 | 141,6 | 19% | -4 п.п. |
Омск | 156,7 | 118,7 | 32% | +7 п.п. |
Оренбург | 115,0 | 96,7 | 19% | +12 п.п. |
Пермь | 162,0 | 123,7 | 31% | +1 п.п. |
Ростов-на-Дону | 171,6 | 145,2 | 18% | +11 п.п. |
Рязань | 134,8 | 108,8 | 24% | -2 п.п. |
Самара | 177,7 | 136,4 | 30% | +21 п.п. |
Санкт-Петербург | 314,5 | 254,3 | 24% | +9 п.п. |
Саратов | 119,8 | 107,3 | 12% | +4 п.п. |
Севастополь | 272,3 | 201,8 | 35% | +33 п.п. |
Сочи | 424,7 | 333,5 | 27% | -8 п.п. |
Ставрополь | 111,0 | 110,5 | 0,5% | +8 п.п. |
Тольятти | 154,1 | 102,8 | 50% | +1 п.п. |
Томск | 169,5 | 123,7 | 37% | -16 п.п. |
Тюмень | 154,3 | 130,4 | 18% | +2 п.п. |
Ульяновск | 111,0 | 96,3 | 15% | -7 п.п. |
Уфа | 182,0 | 137,3 | 33% | -1 п.п. |
Хабаровск | 198,6 | 141,8 | 40% | +19 п.п. |
Чебоксары | 157,6 | 127,3 | 24% | +1 п.п. |
Челябинск | 176,6 | 112,9 | 56% | +9 п.п. |
Ярославль | 129,5 | 109,5 | 18% | +5 п.п. |
В среднем |
|
| 27% | +7 п.п. |
Источник: Циан
Комментарии